房地產企業發展趨勢——以萬科企業股份有限公司為例

余海濤

（杭州電子科技大學，浙江 杭州 310000）

一、研究背景與目的

中國房地產行業經歷了平穩起步、飛速發展、略有跌宕幾個階段，在此期間為避免房地產企業過熱導致通貨膨脹的相關措施和為促進中國經濟繼續平穩發展刺激樓市發展的相關措施相繼出臺，導致中國民眾普遍關注中國樓市發展。房價是否會持續上漲，樓市是否會繼續火熱，國家是否會繼續刺激樓市作為帶動國民經濟發展的動力都是縈繞民眾心頭的重要問題。

萬科企業股份有限公司連續多年成為中國房地產企業的龍頭，其發展軌跡對于揭示中國房地產企業的發展現狀也有著一定的啟示作用。本文試圖通過對萬科企業股份有限公司最近五年的發展現狀進行研究，以揭示出中國房地產企業的未來發展趨勢。

二、案例概況

（一）萬科企業股份有限公司概況

萬科企業股份有限公司成立于1984年，于1988年進入到房地產開發行業，進入房地產行業第三年在深圳證券交易所上市，成為第二家房地產企業上市公司，目前萬科企業股份有限公司已經成為中國最大的專業住宅開發企業，連續蟬聯房地產企業冠軍。

（二）2014年萬科企業股份有限公司業績概況

2014年萬科企業股份有限公司的主要產品為商品住宅，公司堅持主流產品定位，貫徹積極銷售策略，銷售業績穩步增長。2014年公司實現銷售面積1,806.4萬平方米，銷售金額2,151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，按2014年全國商品房銷售金額76,292.4億元計算，公司在全國的市場占有率為2.82%（2013年：2.09%）。2014年公司產品延續了以中小戶型普通商品房為主的特征，所銷售的住宅中，144平方米以下的戶型占比超過90%。公司堅持聚焦城市圈帶的發展戰略。截至2014年底，公司進入中國大陸65個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的成都區域。

由于受到市場調整、行業競爭以及地價占比日益提升等多方面因素的影響，房地產行業的利潤率普遍呈現出下降的趨勢。2014年公司房地產業務的結算毛利率為20.76%，比上年減少1.55個百分點；結算凈利率11.41%，較2013年下降0.60個百分點。

三、案例分析

經過整理研究萬科企業股份有限公司2009年至2014年相關財務數據分析如下。

（一）營業收入

營業收入總額由2009年的48，881.00百萬元上升至2014年的146,388.00百萬元，增長了將近3倍。營業收入呈逐年上漲趨勢，只是上漲幅度有所變化，2010年至2013年漲勢兇猛，曾一度由23.75%上漲至2012年43.65%，上漲比例達到了十幾倍，在2013年有所減緩上漲比例為31.33%，2014年上漲比例為8.10%，近五年的平均增長率為25.67%。這表明在2010年至2013年之間公司業務急劇擴張，銷售情況良好，同時也反映出了中國在這一階段的房地產市場十分火暴，其原因可能是受到2008年政府投入市場的4萬億就是資金的拉動和刺激。

（二）營業利潤

營業收入呈現出急劇上升的趨勢，2009年至2014年間由原本的8,685.00百萬元上升至24,979.00百萬元，增長了三倍，特別是2010年至2012年期間年平均增長幅度保持在30%以上的上漲比例。在2013年與2014年營業利潤增長趨勢有所變化，上升幅度急劇下滑，相比較于營業收入的下滑趨勢，營業利潤的下滑趨勢顯得更為明顯和急劇。這就表明在2013年和2014年期間公司的營業成本有所上升，導致營業利潤的增長與營業收入的增長呈現出不平衡的狀況。

（三）資產總額

資產總額在2010年至2014年間由137,609.00百萬元上升至508,409.00百萬元，增長率近4倍，并且保持了持續上漲的趨勢，但是從2010年開始上漲幅度呈現出逐年下降的趨勢，并且下降幅度非常快，由2010年的56.7%的增長速度變為2014年的6.09%，短短的五年之間就下降了近十倍，這就表明了萬科企業股份有限公司近年來的生產經營擴張速度有所減慢，并沒有出現盲目擴張的局面。

（四）凈資產總額

凈資產總額在2010年至2014年間由37,376.00百萬元上升至88,165.00百萬元，增長率近三倍，并呈現出平穩增長的趨勢，每年的增長率均在14%以上，平均增長率為18.75%，這就表明了萬科股份有限公司近幾年的資產保值情況特別好，發展能力也較為突出。

四、結論

通過對萬科企業股份有限公司相關發展情況指標的分析我們可以看出，萬科企業股份有限公司的發展能力是非常好的，發展勢頭也非常強勁，但是由于受到2008年世界經濟危機的影響，企業的發展勢頭已經出現緩慢現象，但是這并不影響萬科企業是股份有限公司繼續向前發展的大趨勢。

從萬科企業股份有限公司最近五年的企業發展情況和趨勢來看，雖然會受到經濟危機與政府相關宏觀調控政策的影響，但是這并不影響房地產行業的發展，未來中國房地產行業的發展前景是非常光明的。

同時，政府在2015年“兩會”期間已經表明未來房地產行業的發展并不會有很大的波動，只是會在發展方向和重心上改變。未來十年內中國的宏觀經濟將會繼續保持穩步發展，房地產市場受其影響會穩步上升。并且城鎮化發展已經成為中國農村未來發展的必然大趨勢，城鎮化率將會逐年上升，隨著農村人口向城市的轉移，龐大的房地產內需市場也將會給我國的房地產企業發展帶來新的契機。