基于經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題研究和對(duì)策分析

【摘要】在我國(guó)城鄉(xiāng)二元制土地制度的影響下，小產(chǎn)權(quán)房成為我國(guó)特有的現(xiàn)象。本文以從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，主要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的概念、產(chǎn)生原因、利弊和解決對(duì)策進(jìn)行深入的研究，以期找到解決這個(gè)問(wèn)題的方案。本文對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的研究，對(duì)進(jìn)一步研究和解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題具有積極的意義。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 城鄉(xiāng)二元制

自上世紀(jì)九十年代以來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和商品房?jī)r(jià)格快速上漲，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)迅猛發(fā)展。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)在一定程度上滿足了部分城市中低收入群體的住房需求，使得農(nóng)民從土地開(kāi)發(fā)中得到了增值收益。但與此同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)不符合我國(guó)現(xiàn)行的土地利用相關(guān)法律法規(guī)，也帶來(lái)了諸多問(wèn)題。十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重要問(wèn)題的決定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”之聲隨之再起，如何有效解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題備受社會(huì)各界關(guān)注。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上或者學(xué)理上的專(zhuān)門(mén)術(shù)語(yǔ)，它只是社會(huì)實(shí)踐中一種約定俗成的稱(chēng)謂。在全國(guó)各地小產(chǎn)權(quán)房的稱(chēng)謂并不一致，比如在北京稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)房”，在濟(jì)南稱(chēng)為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，在上海稱(chēng)為“集體土地房”。

當(dāng)前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的定義還沒(méi)有一致的意見(jiàn)。在國(guó)家有關(guān)部委的文件中，小產(chǎn)權(quán)房的定義是：在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)并向集體組織以外居民銷(xiāo)售，未經(jīng)規(guī)劃許可、未繳納土地出讓金，國(guó)家房管部門(mén)不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋。因而，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有法律意義上的產(chǎn)權(quán)。換言之，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)村旅游觀光等名義出售的、建筑在集體所有的土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

從小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展歷程來(lái)看，其產(chǎn)生的原因是多方面的。要想解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，需要了解和分析其出現(xiàn)的背景和原因。

（一）城鄉(xiāng)二元土地制度下政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷

農(nóng)村集體土地所有權(quán)和國(guó)有土地所有權(quán)是當(dāng)前我國(guó)土地所有權(quán)的兩種形式，但在產(chǎn)權(quán)方面這兩種土地所有權(quán)形式有著不平等的關(guān)系。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”。土地作為一種重要的資源，在城市化進(jìn)程中土地價(jià)格不斷被抬高。然而被征收土地的農(nóng)民卻很少能獲得土地增值帶來(lái)的收益。由于在征地過(guò)程中一些地方政府濫用手中的征地權(quán)，用較低的價(jià)格征收農(nóng)民的土地，導(dǎo)致在土地增值的利益分配格局中農(nóng)民沒(méi)能得到合理的價(jià)值補(bǔ)償。而經(jīng)由出售小產(chǎn)權(quán)房獲取土地經(jīng)濟(jì)利益，已成為主要手段之一。

（二）城市化進(jìn)程中高房?jī)r(jià)為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市場(chǎng)

1998年以來(lái)，我國(guó)全面推行住房制度改革，使得市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的基礎(chǔ)性地位得以確立。房地產(chǎn)市場(chǎng)在明顯推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲。高房?jī)r(jià)已經(jīng)超出正常水平和居民的承受能力。與普通商品相比，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉，可以滿足人們的住房需求。

（三）利益驅(qū)動(dòng)使得小產(chǎn)權(quán)房有了生存空間

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商、直接購(gòu)房者是既得利益者。在鄉(xiāng)村集體方面，由于在小產(chǎn)權(quán)房的無(wú)需交納土地出讓金和各種稅費(fèi)，因而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格雖然比較低廉，仍然能得到巨大的開(kāi)發(fā)收益。在開(kāi)發(fā)商方面，雖然小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)低，但其成本也低。開(kāi)發(fā)商明知小產(chǎn)權(quán)房不合法，但由于不必像利用國(guó)有土地開(kāi)發(fā)商品房一樣支付高昂的土地出讓金，還能在小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)所獲利益中按比例分成，所以具有很大的積極性。在購(gòu)房者方面，小產(chǎn)權(quán)房能使他們以較低的價(jià)格購(gòu)得住房。

三、小產(chǎn)權(quán)房的利弊

（一）小產(chǎn)權(quán)房存在的積極意義

隨著城市化進(jìn)程的加快，原來(lái)越多的人涌入城市，城市住房需求增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)所供應(yīng)的房源已經(jīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)的需求。小產(chǎn)權(quán)房對(duì)城市房源起到了一定的補(bǔ)充作用，在一定程度上緩解了城市房源緊張的局面。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)一方面讓低收入家庭買(mǎi)到了廉價(jià)住房，另一方面它也推動(dòng)了城中村、周邊的農(nóng)村的城市化進(jìn)程，完善了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房是一種集體尋租行為，表達(dá)了農(nóng)村利益團(tuán)體對(duì)利益的訴求，特別是農(nóng)民希望分享城市化紅利的要求。農(nóng)村利益團(tuán)體的這種利益訴求將有效地推動(dòng)我國(guó)農(nóng)村集體土地制度的改革，促進(jìn)房地產(chǎn)制度的完善。

（二）小產(chǎn)權(quán)房存在的危害

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，公平競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則。然而，由于小產(chǎn)權(quán)房具有成本上的優(yōu)勢(shì)，從出現(xiàn)伊始就對(duì)正規(guī)的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了沖擊，使得商品房處在不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中。另外，房地產(chǎn)是國(guó)家的重要支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)民生，政府有必要對(duì)其進(jìn)行管理和調(diào)控。由于小產(chǎn)權(quán)房是自我行為的產(chǎn)物，政府無(wú)法對(duì)這些實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的房屋進(jìn)行監(jiān)管，影響國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

四、小產(chǎn)權(quán)房的對(duì)策建議

（一）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，堅(jiān)持同地同權(quán)同價(jià)

農(nóng)村集體土地所有者并不真正具備出讓自己所有的集體土地并獲取出讓收益的權(quán)利。盡快消除農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)上存在的“所有制歧視”，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民集體土地和國(guó)有土地的“同地、同價(jià)、同權(quán)”才能從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房蔓延問(wèn)題。

（二）將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房按照一定程序納入保障房體系，成為保障房房源的有效補(bǔ)充

將小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系，可以避免因拆除小產(chǎn)權(quán)房造成資源浪費(fèi)和小產(chǎn)權(quán)房所有者的財(cái)產(chǎn)損失，也可以擴(kuò)大保障性住房有效供給，解決部分城市中低收入群體的住房需求。對(duì)于面臨土地供應(yīng)緊張、開(kāi)發(fā)資金短缺的政府而言，將小產(chǎn)權(quán)房納入保障性住房體系可以減少保障房建設(shè)投資。

（三）區(qū)別對(duì)待違法小產(chǎn)權(quán)房建筑

小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)非常普遍、數(shù)量眾多，不可能全部都拆除和沒(méi)收，而應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類(lèi)處置。對(duì)于建立在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房必須依法拆除；對(duì)于建設(shè)在集體建設(shè)用地上且滿足質(zhì)量、環(huán)保、安全等要求的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該妥善處置，可以將這些小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)一定程序確定產(chǎn)權(quán)。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，“小產(chǎn)權(quán)”房是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)特定發(fā)展時(shí)期的產(chǎn)物，牽扯多方利益主體。要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，必須要對(duì)我國(guó)現(xiàn)存的城鄉(xiāng)二元體制進(jìn)行改革。在當(dāng)下，政府應(yīng)以新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為契機(jī)，根據(jù)社會(huì)實(shí)際情況，制定合理的政策妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

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作者簡(jiǎn)介：縱旭（1993-），男，漢族，安徽淮北，河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2012級(jí)本科生，國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易專(zhuān)業(yè)。