售樓處建筑設計及可持續利用策略研究

黃瀟儀

摘要：售樓處建筑是伴隨著我國商品房市場發展繁榮而產生的一種介于展示建筑與商業建筑之間的建筑類型。在當今房地產市場競爭日益激烈的背景下，開發商和購房者對項目售樓處的定位和要求都在不斷的發展演變。售樓處建筑的形式也由最初用后即拆的臨時性建筑逐步轉變為更加理性的，結合居住區會所、配套商業等功能設計的可持續利用建筑。通過對現行售樓處的調研分析得出當前售樓處建筑在運營使用中的問題和發展趨勢。

售樓處建筑銷售功能的時效性注定了其功能使用周期的短暫，但是從項目營銷的角度來說售樓處的重要性又要求其必須高品質的建造。以往售樓處的常見做法都是建造臨時性建筑使用后拆除，造成了大量的資源和時間的浪費。近年來在售樓處的設計建設中己經有趨于理性的發展趨勢，一些售樓處在設計之初就將建筑在銷售功能結束后的可持續利用問題提前考慮，將售樓處建筑與其他使用功能結合，例如在銷售結束之后轉變為住區會所、展示中心等功能使用。但是目前在售樓處設計的研究中還缺乏針對這個問題的探討。

一、售樓處建筑的現狀問題

（一）前期策劃不足導致售樓處選址不當

售樓處的選址是決定售樓處宣傳效果和后期利用模式的重要因素。設計師需要在項目規劃設計的初始階段就對售樓處進行設計和條件預留。特別是位于城市中心區用地緊張的開發項目，售樓處選址和項目建設時序的問題更要提前統籌策劃。否則在項目發建設中會產生售樓處用地條件欠缺、影響項目建設時序等問題。從而影響售樓處的宣傳銷售效果和項目的整體建設進度。

（二）功能轉換前后的建筑配套標準欠缺差異化設計

售樓處建筑相對于配套商業、會所等功能空間來說有可能會在短時間內聚集大量的使用人群，特別是熱銷項目開盤當天，售樓處讀密度會大加，同時售樓處作為展示建筑對電器設備設計要求也多樣。設備和消防設計如果不能滿足建筑功能轉換前后使用不同指標的使用需求，有的甚至在永久性建筑中以臨時建筑的標準在使用售樓處建筑的電器等設備，就會造成使用過程中一些安全隱患的存在。由此可見在售樓處的設計過程中針對功能轉換前后建筑使用人群和流線組織的不同需要進行針對性的設計，而不能簡單的把售樓處的功能置入一個以商業或其他功能標準設計的空間中臨時使用。就建筑設計專業來說最重要的就是功能空間消防出入口的布置。需要針對售樓處建筑在功能轉換前后兩種情況的兩套標準進行設計并提出合理的變更方案，從而避免售樓處建筑在功能變更再利用過程中造成使用不便和安全隱患。

（三）永久性售樓處建筑未能良好結合遠期再利用功能設計

在對現階段售樓處建筑的利用情況調研中發現也有一些售樓處建筑在項目銷售結束后作為永久性建筑繼續使用。但是它們在建筑設計階段還是以售樓處功能的使用需求為主進行建筑設計，而沒有考慮建筑后期功能轉換后建筑可持續利用設計。對功能轉換的思考包括建筑功能轉換時流線組織的變化等問題都沒有專門的設計和應對措施。這就造成了這些售樓處建筑雖然在銷售期過后被保留繼續使用，但是還需要用建筑改造再利用的方式進行二次設計，有的甚至在售樓處建筑交接后由業主自行改造利用，所以就會出現建筑空間與新使用需求不匹配的問題。

二、售樓處建筑的設計原則與方法

（一）售樓處在項目用地中的選址

售樓處建筑作為項目展示的場所，選址是其規劃設計中很重要的環節。良好位置的選定不僅可以充分利用項目場地周邊的有利條件，更大限度的發揮售樓處建筑的宣傳展示功效，還可以減少對項目施工進度的影響，提高施工效率。售樓處在項目用地中的選址原則如下：第一、從城市區位方面來說，售樓處應選擇周邊城市交通便利、沿途道路景觀條件優越的一側布置，以利于提升顧客來訪途中對樓盤形象的印象。第二、從項目用地方面來說，售樓處應臨近城市主干道布置，同時考慮臨街展示面的塑造，以利于前期宣傳、展示項目形象。第三、從景觀資源方面來說，售樓處應充分展示項目用地周邊景觀條件的潛在價值。借助視覺通廊等天然條件，通過建筑的借景、對景等設計手法對項目周邊已有的風景區、水系、標志性建筑等視覺條件加以利用，提升顧客的參觀體驗。第四、從項目 發流程方面來說，售樓處建筑應結合項目分期 發建設的總體規劃，減少對場地中其他單體施工的影響。對于樣板間單獨建造的情況還要考慮預留樣板房的建設用地和參觀路線。

（二）售樓處室外場地及入口設計

1.室外場地設計

這里所指的室外場地涵蓋的范圍包括由城市道路進入項目用地的入口開始到進入售樓處建筑內部之前的所有室外空間。售樓處室外場地是顧客由城市公共空間進入銷售項目示范區空間的第一個界面，也是顧客對項目認識了解的第一個窗口。所以售樓處室外場地的規劃設計十分重要，它不僅需要滿足場地入口的使用規范，還肩負著給顧客傳遞項目第一印象的重任。

2.建筑入口設計

建筑的入口是建筑的重要組成部分，入口設計直接影響著建筑的造型、功能等方面的效果。作為建筑室內外空間的轉折點和建筑空間序列的起始點，建筑入口設計兩個必備的原則是識別性和可達性。湖南大學的劉動在其論文《談建筑入口空間》中將突出建筑入口識別性和引導性的設計方法總結如下：第一，利用建筑的墻體、樓梯踏步來引導。第二，突出建筑入口雨棚等形體的造型，利用色彩、形體的強烈對比達到突出建筑入口的效果。第三，利用花壇、橋、水景等制造建筑空間的序列感，達到引導人流的效果。

（三）功能結構與流線組織

1.功能空間構成

售樓處的功能空間一般分為展示區與辦公區兩個部分。展示區包括接待區、沙盤展示區、洽談、樣板間等為購房顧客展示項目產品情況以及項目銷售顧問與顧客交流洽談的空間。服務區主要包括財務、 發公司辦公室、物業保安室等辦公空間。各功能空間的組織模式比較固定即根據購房顧客的參觀流線組織排布。

2.組織流線

依據售樓處的流線組織一般可以將售樓處的各功能空間分為展示功能空間和服務功能空間（如圖2所示）。顧客進入售樓處首先在接待區由售樓顧問了解顧客的購房意向，然后進入沙盤區通過項目區位沙盤和樓棟沙盤向顧客介紹項目的基本信息。有意向參觀樣板間的顧客參觀完沙盤后前往戶型樣板間參觀，如果售樓處設有材料工法展示區可以在參觀完樣板間后向顧客介紹項目的材料和工程做法，之后進入洽談區。洽談區需要與水吧、銷售控制區等服務設施相連接。

三、結語

售樓處建筑伴隨著我國房地產行業的快速發展而不斷演變。本文通過對當前售樓處建筑的市場調研和理論分析得出了一些當前售樓處建筑的發展趨勢和設計。通過研究指出了前期規劃不足導致售樓處選址不當、功能轉換前后的建筑配套標準欠缺差異化設計、永久性售樓處建筑未能良好結合遠期再利用功能設計等方面的問題，針對問題提出了相應的整改措施，提高售樓處的可持續發展。

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【作者單位：遼寧師范大學海華學院】