“皇冠”在遠方 恒大在路上

龔小鋒

臨近年底，今年表現堪稱霸氣外露的恒大地產，依然氣勢不減。百億接盤港資地產項目，收購壽險打通金融，文化集團上市，一系列眼花繚亂的動作背后，仍然顯示著身為一線房企的它仍在快速增長的道路上飛奔，去年對于綠地所用的“趕超萬科”的提法，這次又被外界當做標簽貼在了恒大上。

接盤百億港資項目

恒大收購新世界地產項目，頗有鯨吞之勢，消息一出，業界嘩然。

“恒大收購的幾個項目，不僅是地價成本相對較低，項目自身質素也不錯。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為，恒大在這些城市已經有項目，是一次劃算的買賣。

恒大所收購新世界位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州3大城市的4個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米，總金額135億元人民幣，是近幾年中國房地產項目收購的最高歷史紀錄。

國信證券一名分析師指出，新世界集團拿地較早，從三地項目拿地時間看，海口為2005年、武漢為1992年、惠州為1995年。盡管有溢價出售，“但相較周邊可比項目樓面地價而言，恒大的收購價格相對低廉，幅度平均約為18%。”

新世界選擇恒大并非毫無來由，恒大地產董事局主席許家印與新世界集團掌門人鄭裕彤有一段深厚的淵源。2008年，正值恒大第一次上市失利，諸事不順的許家印為了找投資，曾花了三個月時間去香港和新世界集團的鄭裕彤、鄭家純父子打牌，還以此結識了華人置業的老板劉鑾雄、英皇的老板楊受成以及中渝置地的主席張松橋。

7年之后，恒大順利躋身千億房企俱樂部。許家印并未忘記回報鄭家父子，此次的接盤，也略帶伸出援手的意味。近年來，港資地產公司增長乏力，新世界等老牌香港房地產公司在內地發展并不順利。通過這次交易，新世界將獲得一次性約54億元利潤。

新世界通過整體出售撤離二三線城市，不失為一件好事。對于出售原因，新世界中國公告表示，將把資源集中在高增長一線及1.5線城市，減低二線或以下城市及毛利率較低項目的投資。

除了與新世界等港資巨頭交手的巨資并購案外，恒大地產今年以來頻頻在南京和武漢等地發起收購攻勢，對于今年有望坐上國內房企第二把交椅的恒大地產而言，爭奪皇冠的野心逐步顯露。

此前恒大地產總裁兼執行董事夏海鈞對于行業并購回應稱：“重組是房地產的一個主旋律，2007年中國前十大房地產商在市場占有率方面不到10%，去年年底到了17%，恒大也是并購的受益者。”

多點開花

除了地產主業并購之外，今年恒大在多元化上的發力也有所突破。即便恒大多元化屢次遭受質疑，尤其從快銷產品到農業、畜牧業上有諸多爭議，不過，這并不能阻止許家印在多元化的路上繼續飛奔疾馳。

12月4日，恒大文化產業集團正式在新三板掛牌上市，恒大文化被譽為“中國綜合性文化產業第一股”，大有與萬達文化產業一決高下的氣勢。

尤其值得一提的是，隨著恒大文化成功上市，包括恒大地產、恒大健康、恒騰網絡、恒大淘寶在內，恒大旗下已有5家境內外上市公司，“恒大系”上市公司集群已蔚然成型。

與萬達相似的是，恒大轉型做文化產業較早，規模也十分之大。恒大文化集院線、音樂、影視、經紀、發行、動漫為一體，覆蓋整個文化產業鏈。

數據顯示，截至2015年11月，恒大院線已開業影城35家，銀幕245塊，覆蓋33個城市；音樂現有版權庫曲庫量2.2萬首，位列內地唱片公司第一；影視投拍的電視劇創中國電視劇最高收視紀錄，電影獲柏林電影節銀熊獎、臺灣金馬獎、角逐奧斯卡最佳外語片。

上述文化板塊并非單獨存在，隨著恒大文化細分領域規模漸成，其未來三到五年內六大業務領域將實現協同發展，如恒大院線將建成并投入使用影城335家，銀幕突破2300塊；恒大音樂將繼續鞏固中國版權數量最大的領先地位。

近期恒大另一個大手筆的動作則是，收購壽險，眾所周知，金融領域是許家印的新寵。今年以來，保險牌照成為各路資本競逐的對象，拿到壽險牌照意味著進入更寬廣的前景領域，帶來更多的資金。

11月21日晚上，“恒大人壽”四個字出現在亞冠賽場。無論是廣州恒大球衣胸前、賽場的電子屏幕，還是領獎臺及跑道上，都能看到“恒大人壽”的元素。

正當小道消息滿天飛之際，11月22日，恒大公布旗下保險公司恒大人壽正式亮相。

這家保險公司并非新成立。資料顯示，恒大人壽是恒大收購中新大東方人壽之后，重新打造的保險旗艦，業務囊括人壽保險、健康保險、意外傷害保險等，是一家全國性大型壽險公司。

許家印對于恒大人壽的期望值極高。恒大明確稱，恒大人壽的資產規模要在2018年底達到1000億元以上。

11月23日，恒大人壽舉行千人誓師大會，并高調宣稱將在12月底前，確保保費突破100億元，力爭300億元。

如何在一個月內完成百億保費？恒大在公告中解釋稱，恒大人壽將依托恒大集團強大的實力、品牌、資源、團隊等優勢，迅速做大做強。

從最新產業規模數據來看，目前恒大住宅產業在170多個主要城市擁有大型項目400多個，快消產業在全國發達地區擁有747個銷售分公司，130多萬個銷售網店，這些都可以成為恒大人壽的客戶資源與渠道。

正是恒大集團全國第一的社區規模與潛在消費群，為保險的發展提供大量的客戶資源；同時，保險業務將為恒大主業發展提供現金支持。

“恒大集團的發展基本格局是以房地產為基礎，互聯網金融為兩翼，帶動相關產業高速跨越發展。”許家印此前曾如是公開表示。

還值得關注的是，11月21日，恒大與中國郵政集團戰略結盟，在開展保險代銷、代收保費、代付保險金等方面全方位合作。

另外，恒大集團近幾年與中國農業銀行、中國銀行等多家金融機構展開合作，或為其日后的銀保渠道埋下伏筆。

下一站“老大”？

在地產銷售方面，盡管基數龐大，但恒大卻反常的保持快速增長。

在今年10月底提前超額完成全年銷售目標之后，恒大地產將2015年銷售目標上調至1800億元，較原目標1500億元增20%。

上述國信證券分析師認為，恒大全年銷售目標完成基本沒有問題，并有望沖擊2000億元，如果實現，恒大地產將會成為2015年“增速最高的千億級房企”。

對比恒大和萬科前十月數據，萬科實現合約銷售金額2041.2億元，恒大地產則為1545.3億元，兩者差距不到500億元。

11月銷售數據出爐，前十一月合約銷售金額已達1724億元，已完成上調后銷售目標1800億元（較原先1500億元的目標提升了20%）的95.8%，同比增長42.8%。

按照這樣的發展速度，恒大要在近兩年內超越萬科，拿下更靠前甚至第一的寶座，也并非不可能。北京一名業內人士就認為，今年萬科和恒大全年差距也可能維持500億元出頭，而從明年開始，恒大收購的項目以及舊改項目將逐漸進入發力階段。

恒大今年收購的包括前述新世界在內的多個大型項目，明年下半年即可進入銷售期。此外，恒大還從華人置業、中渝置地、信和置業等知名房企手上拿下多個大型項目。朱一鳴認為，恒大自身如此積極地吞并項目，也顯示出它希望進一步做大規模。

由于恒大在深圳有多個城市改造項目，貨值較大，也將在明年和2017年進入強銷期。中銀國際研究報告指出，恒大自2011年收購深圳建設集團成功進入深圳市場后，公司已經參與17個舊城改造項目，且大部分位于深圳CBD。隨著部分項目預計在明年啟動銷售，推動公司銷售業績大幅增長并非不可能。

許家印更曾在內部宣布，2015年上半年要新增120個新項目，2017年要實現3000億元銷售額，2020年要實現5000億元銷售額，年均復合增長率要維持在30%。

為了達到這一目標，恒大正力推旗下多元產業分拆上市，以及實施輕資產戰略。許家印曾公開指出，恒大地產在今年提出重資產輕資化，商業物業按照現在的估值來算有1000多億元，下半年如果能夠在重資產輕資化方面向前邁一大步，在負債率和現金余額上會有很大的變化。

恒大還加碼融資配合戰略擴張。公開數據顯示，僅僅在債券市場上，恒大在短短幾個月時間內先后兩次獲得400億元人民幣融資。其中，其10月份以兩種利率發行的合計200億元人民幣私募債券，創下國內私募債發行的最大規模歷史紀錄。