高價不勝寒

龔小鋒

北京土地市場高價地頻出，房價地價倒掛現象成為家常便飯，諸多業內人士直呼對北京土地市場“看不懂”。

尤其是近日多家房企均陷入“退地”傳聞，將市場對北京高價地的質疑推向了一個高潮。要知道，如今能在北京拿地的不是老字號國企央企，就是第一二陣營的民企，而他們組成的陣容堪稱“天團”，如果“天團”拆伙，意味著什么？

2016年，遍地開花的高價地項目，能否順利殺出一條血路？高價地，或者真是“高處不勝寒”。

多房企陷“退地”傳聞

在房企爭相回歸一二線的激烈市場競爭環境下，土地更貴、融資更難、開發周期拉長、消費者對品質要求更高等，使得越來越多房企選擇合作開發項目。但11月前后，從華潤、招商等國字號企業，到碧桂園、龍湖等民企，都卷入了退地傳聞中。

10月21日，碧桂園聯合中國金茂以近52億元、溢價率超140%的代價取得在北京豐臺四合莊兩宗商業金融用地。但僅一天后，市場即傳出因舉牌超過授權價、成本較高，碧桂園退出土地的傳聞。

這一事件進一步發酵，11月3日有媒體稱，中國建筑內部人士透露，碧桂園已退出北京市豐臺花鄉四合莊地塊，改由中國建筑接手，與中國金茂聯合開發。

中國金茂內部人士也透露，豐臺花鄉四合莊地塊為B4綜合性商業金融服務業用地、國有建設用地，這類地塊是中國金茂所擅長的，未來將由中國金茂進行操盤。如果碧桂園最終選擇“退出”，中國金茂將有可能自己接盤，也有可能尋找新的合作方加入，但目前一切仍在協商中。截至發稿日，記者致電碧桂園集團相關負責人，但并未獲得進一步消息。

沒過多久，11月1日，記者的多個微信群又被“龍湖退地”的傳聞給刷屏。10月23日，龍湖平安興昌聯合體以14.25億元的總價、配建4.56萬平方米人才公租房的代價，摘得北京市昌平區南邵鎮一幅地塊。

該消息稱，龍湖和平安打算退出合作，興昌正在尋找新的合作伙伴。理由是興昌最終舉牌的成交價，超過了龍湖和平安的授權價。但龍湖地產回應記者稱，消息是跟風謠言，并不屬實。

如果說前兩件退地傳聞并不算特別大，但很快更重磅的退地傳聞又來了，而且涉及華潤和招商這樣的國字號大佬，以及一宗北京歷史上總價第三高的地塊。

11月2日，華潤華僑城招商聯合體以總價83.4億元，拿下豐臺區南苑鄉一塊地，溢價率為50%，實際樓面價高達56000元/平方米。此后，坊間消息稱，華潤置地和招商局置地決定退出這一地塊。

目前華潤、招商、華僑城等三家公司均未明確表態。有接近上述聯合體的人士表示，豐臺南苑地塊之所以被萌生退意是源于最終地價超過華潤和招商局的授權額度，三方正在就此事進行協商。

面對著北京市場多條“退地”消息，有機構人士就認為退地回國土局的幾率比較小，程序和手續都極其繁瑣，還要搭上保證金，聯合體之間協商退出合作的可能性更大。

不過，也有觀點認為，上述事件并不能算“退地”。房企出現退地情況多是拿下土地以后，付不起土地款，或是因為誤拍下不靠譜的地塊，權衡公司發展和利潤后的選擇。而華潤置地、招商地產的所謂“退地”，實際上是出現在買方內部的現象。

聯合體隱憂

世界上沒有一致的合作，雖然聯合拿地開發，能分攤高昂的土地成本，盡可能的規避投資開發的風險，但并不是所有的房企都有共同的開發理念。

目前常見的聯合開發主要有兩種模式，一是雙方拿地之后根據股權比例成立項目公司，并根據出資情況派駐負責人員，雙方共同操盤；二是由其中一方操盤，其余合作方僅扮演財務投資角色。

尤其是在拿地這一環節，由于房企各自心里預期、產品定位、成本控制能力以及管控程序不相同，如果最后的地價已經單方面超出聯合體中一員的承受范圍，分歧產生在所難免。

北京高地價的局面，更是成倍放大了這種分歧。從近期北京接連傳出的退出傳聞來看，聯合拿地開發也有越來越多的不確定性。

“雖然出資比例與對項目定位的掌控權在前期多有協議，但是在合作過程中難免會出現一些變故。”北京房協秘書長陳志指出，尤其是北京地價高、競爭激烈，在競爭中很容易出現超出前期設定的價格上限。

一位華潤置地內部人士對媒體表示稱，華潤和招商已決定退出了。在剛拍完地后，華潤置地總部就下了不要的決心，按照三方之前達成的協議，當地價超過某個節點時就由華僑城一家獨自接盤。華潤對于拿地授權金額管理很嚴，當時拿地價格已超過了總部授權。

相比之下，華僑城非常重視北京的土儲。此前有消息稱，即便華潤置地和招商退出，華僑城也會獨自拿下地塊開發運營。

當地塊性質與房企開發思路不一致時，矛盾也會更進一步加劇，如碧桂園的退地原因更多的是出于對產品和利潤的衡量。碧桂園一向依賴高周轉和低成本，有媒體曾報道，碧桂園內部對于拿地的要求是土地成本最高不超過售價的15%，一年內可以實現凈現金回籠，內部收益率在50%以上。

碧桂園與中國金茂拿下的地塊堪稱高價地王，地價接近52億元、溢價率超140%。該地塊性質為商業金融用地，很可能開發成中高端商住產品活商業辦公項目，這對碧桂園來說都相對陌生。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，當下很多依靠高周轉的南方系房企進京，都要面臨思路轉變的問題。碧桂園要想真正進京，也必然要對公司運營模式做出一定改變。但即便做出改變，由于經驗不足，在項目運營中仍有可能出現未知風險。

高價地“圍城”

“不差錢”的央企、國企也開始評估地王頻出的背后所醞釀的樓市風險，這是否意味著北京土地市場迎來拐點？

樓面價高企的背后是拿地房企面臨的風險。近期，在多個場合，不少聲音都在呼吁 “現在北京的土地市場價格，很難計算成本，太不理性” 、“很多房企其實是在賭北京房價未來仍上漲”。

實際上，多數高端項目背后是“被高端”、“被豪宅”的過程。而市場真實的需求結構并非如此，亞豪機構給出的數據顯示，北京近5000套頂豪的潛在供應，與每年最高200套的去化速度形成了強烈的反差，在供過于求的嚴峻形勢下，北京的頂豪市場風險在不斷累積。這成為房企以聯合體形式拿下“地王”之后的最大的隱藏風險。

地王之火已經從豐臺蔓延至昌平北七家、門頭溝，乃至房山這些原本不具備承載豪宅的區域，不得不引起行業的警醒。這些區域內地段、配套、資源的缺失在短期內無法顯著提升，企業一味在產品上下功夫也不見得奏效。

即使位于城區的地王，也未必沒有風險，豐臺幾塊高價地項目幾乎面臨著同樣困擾：體量大、地價高、位置一般、扎堆競爭。一旦定價失誤或是產品營造不利，將來可能會陷入僵局。

以前的地王項目，很多活的并不好。根據亞豪機構的數據，自2005-2014年，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化復利10%的財務成本，北京19個地王盤中只有11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本。

盡管沒有人質疑北京房地產市場的長遠發展空間，但短期看，國企、央企和上市公司，往往都有嚴格的銷售額、回款額等指標，必須要確保一定的銷售速度，這勢必與頂豪市場有限的需求和漫長的周轉形成矛盾。

“盡管此前北京沒有解不了套的地王，但地王的解套是以付出時間成本、財務成本為代價換來的。”郭毅認為，在新地王們等待解套的過程中，很可能會有個別房企無法承受地王的拖累，也許降價斷腕求生、也許賣項目、賣股權。

中原地產數據顯示，北京預計在2016年待售的頂豪項目達到50個，活得滋潤的可能只有10個，10-20個能夠勉強活著，更多的將遇到非常大的風險。