北京地市“笑傲江湖”

龔小鋒

“深圳房價瘋，北京地價狂”，這個網友編的年度神總結，十分犀利地道出了今年一線城市的樓市和地市現狀。

今年以來，北京總價和單價地王接連出現，一日多地王的戲碼一幕幕在北京各區域上演，北京土地市場如金庸筆下笑傲江湖的劍客，足以另全國各地俯首稱臣。

劍指兩千億

“聯合起來與高地價斗爭！”這是2015年年初之際，地產大佬任志強在微博的一條“呼吁”，但所有的呼吁都沒能抵抗的了北京土地市場的瘋狂。2015年即將過去，北京在一波又一波的地王狂潮中，土地出讓金已經逼近兩千億元。

從各大機構給出的數據可以看出，今年北京土地出讓成交額創歷史新高已經是事實，但更值得玩味的是，北京用更少的地塊賣出了更高的價格，2015年北京土地成交宗數和面積均是近年來的新低。

北京今年土地成交“量少價高”的特點更加突出。亞豪機構數據顯示，截至12月15日，北京土地市場共有103宗土地實現出讓，相比去年減少38宗，建設用地面積合計654.35萬平米，規劃建筑面積1429.38萬平米，同比分別減少30%、14%，這一土地成交量也創造了近8年的新低。

但北京的土地出讓金卻一直攀高。亞豪機構數據顯示，截至12月15日，北京土地出讓金總額已高達1934億元，同比增加17億元，繼去年之后再創歷史新高。加上年內的待售經營性土地，北京年內土地市場成交金額突破2000億元幾無懸念，這也將創造歷史最高紀錄。

“土地供應的減少是北京今年土地成交量創造新低的根本原因”， 亞豪機構副總經理任啟鑫分析稱，經過二十年左右的高速發展，北京城區土地逐漸消化殆盡，部分近郊區域也已呈現出飽和趨勢。

此前盛傳多年的北京市政府搬遷至通州區終于塵埃落定，同時，坊間盛傳一些關于北京市新規劃的傳言，盡管這些傳言被證實不靠譜，但種種跡象都使讓市場對北京未來房價漲幅產生無限遐想。

“當下正值房企回歸的風口，一線城市，包括北京自然是拿地重點城市。”在克而瑞研究員楊科偉看來，目前房企資金面較為寬松，下半年集中供地也是北京土地創新高的原因。

不僅僅北京如此，一二線城市土地市場不但升溫明顯，也呈現“量少價高”的趨勢。根據中國指數研究院統計，今年前11月，中國300個城市土地出讓金、土地成交面積相比去年都有不同程度下滑。

不過，11月300個城市土地出讓金卻創年內新高。尤其是一線城市及重點二線城市，升溫態勢更加明顯。數據顯示，2015年11月，一線四大城市成交地塊出讓金1062億元，環比上漲133%，同比上漲47%，單月首次突破千億元。

高價地倒逼商品房豪宅化

“北京地王頻出，樓面單價超5萬元，總價幾十億，居然成了家常便飯?！庇械禺a人士吐槽說。今年北京地市，不但總土地出讓金讓人感覺震撼，從年初到年尾的地王潮，更是奪人眼目。

據克而瑞數據顯示，今年年初至今，北京市場共成交了96塊地，其中13塊地王，占比達到13.54%。13塊地王當中，除了1月份華潤、首開和新聯投資聯合體于豐臺區以86.25億元拿下的全市總價地王外，其余12塊地全部成交于9月以后。

北京土地市場更是在10月下半月之后，進入了“狂熱”的狀態，不僅接連成交了兩塊總價超80億元的天價地塊，葛洲壩所拿樊家村地塊更是將樓面價推到7.5萬元/平米的高位，在這期間，16個行政區中，誕生了7個新地王。

如果說地王占比達到13.54%仍然不能算普遍現象，那么，如今北京房價地價倒掛早已經稀松平常。

11月17日，城建興順通過現場競拍，斥資49.89億元拍得位于北京東北六環外的順義區仁和鎮兩地塊，商品住宅部分折合樓面價分別為3.3萬元/平米和3.4萬元/平米，而附近在售的中鐵建、中建的幾個樓盤，銷售均價約在2萬元至2.3萬元/平米。

如果從單價來看，今年北京土地市場多數地塊單價均超過了3萬元/平米。亞豪機構的統計數據，今年已經成交的 48宗住宅用地當中，實際樓面價低于1萬元/平方米的僅9宗；實際樓面價1萬到3萬元/平方米之間的有17宗；而實際樓面價超過3萬元/平方米的則多達22宗，占比高達46%，而在2014年這一區間段占比僅在20%左右。

豐臺作為今年北京樓市的最大亮點，誕生了數宗單價超過5萬元/平米的高價地，全年樓面單價的“地王”豐臺樊家村地塊，實際樓面價甚至高達7.5萬元/平米。

高價地的不斷產生，倒逼北京住宅走向豪宅化?！?016年北京豪宅產品遍地開花已成定局”，任啟鑫表示，對于房企來說，在非成熟豪宅區打造豪宅產品，要付出額外的成本進行周邊配套的升級打造。即便在已有豪宅基礎的區域，由于拿地成本相比周邊項目高出一截，耗巨資打造出品質項目，由于成本制約其競爭力也存在一定短板。

國企和聯合體成拿地主力軍

在北京一塊土地動輒數十億的背景下，拍地成了大佬之間的生死角逐，到處都有資金實力雄厚的國企和央企霸氣的身影，強大的民企也紛紛抱住國企“大腿”，組成聯合體，決戰地市江湖。

就在11月24日，北京土地市場繼續上演房企搶地大戰，經過多輪競價，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯合體摘得，總價68.63億元。

就在前一天，北京老牌國企華遠聯合體也成功拿地。同一日，華潤聯手未來科技城共斥資50億元，摘得北京小湯山兩宗土地。“國字號”軍團接連斬獲，大有讓民企望洋興嘆之感。

根據北京中原地產的統計，在2015年北京已經成交的44宗住宅用地中，只有10宗地塊為民企獨立獲得，分別為：國瑞、恒大、陽光城、旭輝、萬科等。而另外的34宗地塊，全部或者大部分參與者均是國企、央企。

這其中，央企華潤以不同形式在豐臺斬獲四宗地塊，北京老牌國企金隅也表現突出，相繼在房山長陽、豐臺區長辛店等區域拿地。

這一現象并非北京獨有。在上海，國企一統地市的跡象也很明顯。據上海鏈家地產統計數據顯示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅為國企單獨或主導聯合摘得，占比達56%。

在北京一名豪宅項目操盤手看來，融資的便利性和強大的實力賦予了國企、央企拿地的底氣，一線城市的土地市場逐漸進入寡頭時代，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍。

即使是實力非凡的國企或現金流充沛的民企，面對北京日益高企的地價，也不敢輕易出手，于是，聯合拿地的比例也越來越高。據中原地產數據統計，今年44宗住宅用地，單獨拿地只有25宗，聯合拿地比例高達43%，而在2013年和2014年，聯合拿地比例還分別僅為22.4%和30.8%。

“北京地塊的價值是毋庸置疑的，但是房企更應理性對待”，楊科偉表示，房價和地價的提升均需有市場需求、硬件配備等作為基礎，上漲的步伐也有其節奏，過分的追捧不僅將致市場供求失衡，也將致使房企深陷資金被套的困境。