商住房該不該交維修基金？

方王洋

今年以來，北京市場上的商住項目加速入市，成交也異常火熱。面對市場的升溫，商住房背后隱藏的一些問題也在顯現。最近，位于大興區的一商住項目在交房時發生了業主與開發商的糾紛事件。糾紛的核心是商住項目是否應該繳納住宅維修專項基金。

伴隨著商住項目成為剛需人群置業過渡區的重要選擇，購房前做好準備顯得更為重要。

疑惑買商住房，要交“住宅專項維修基金”？

不久前，位于大興區的一商住項目收房現場，由于部分業主不肯在“住宅專項維修基金承諾書”上簽字，無法從物業處得到房屋鑰匙。

“我們買的是50年的商住項目，并不是70年產權的住宅，為什么要交住宅專項維修基金？一開始有業主看到承諾書上寫的是‘住宅專項維修基金，便質疑項目方。項目方工作人員稱是失誤，可以把‘住宅兩字抹去?！痹擁椖恳粯I主表示。

記者了解到，在該項目方提供的“承諾書”上，要求業主在2017年1月之前交納200元/平方米專項維修基金款項。

商住房這一類產品，由于土地性質為非住宅用地，一般不強制性要求設計配套設施，在貸款期限、稅費優惠、水電費、落戶等方面都有一定限制。那么，面對住宅專項維修基金，市面上的商住項目是否都需交納？

政策住宅物業管理區域內的非住宅需交

與上述業主情況不同的是，孫女士3年前在臺湖購買了一套商住房，她表示在交房時并未交納住宅專項維修基金。同時，該項目開發商旗下已收房的商住項目均沒有收取住宅專項維修基金。

同樣是購買商住房，為何有的需要繳納住宅專項維修基金，有的則不需繳納？

為此，記者查閱了2009年發布的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》發現，其第二章第六條里明確規定，住宅物業管理區域內的非住宅，或者住宅物業管理區域外與單幢住宅結構相連的非住宅，需要按照該管理辦法交存住宅專項維修基金的。

同時，該管理辦法規定：商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的繳納標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。

記者在北京市住建委官網查閱到的項目建設方案顯示，上述大興區該辦公商業樓與住宅樓、商業樓等為一個物業服務區。

但該項目業主也表示，項目的3棟商住樓與住宅項目獨立分隔，這種情況下是否也需要交存住宅專項維修基金？

對此，北京市住建委物業服務指導中心工作人員表示，根據規定，70年的住宅必須繳納，但50年商業立項的商住房，需要根據項目所在的地塊規劃具體界定是否需要繳納專項維修基金。如果符合規定里的描述，是需要繳納維修基金的。而對于該項目的情況，她未給予明確答復。

提醒購買商住前要做好功課

記者在采訪中發現，包括林肯公園、國風美唐等項目的商住產品均曾被業主質疑是否應該交存住宅專項維修基金。對于交存標準、錢款的去向和用途，業主也十分關注。

業內人士表示，商住兩用項目的住宅專項維修基金的繳納實際上處于灰色地帶。并沒有明確規定表示，商住樓不需要交存專項維修基金。一些開發商便要求業主繳納，將其用于樓棟后期維護。

今年以來，商住公寓的市場熱度遠高其他住宅產品。據亞豪機構統計數據顯示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。

然而，同期住宅成交金額的同比漲幅為34%。

隨著北京土地供應結構的改變，未來商住樓將成為市場供應的主流之一。在這種情況下，選擇商住兩用樓作為過渡的購房者也將增多。這些購房者在選擇商住項目時一定要做好功課。

“商住樓由于屬性較為特殊，但由于多數也是用來居住的，因此也需要提供與住宅相同的維護維修工作。但公共維修基金怎么交？交多少？應在購房合同中就有明確約定，購房者在簽訂合同時應多加注意，以免后期交房時帶來不必要的糾紛?！敝邢麉f律師邱寶昌表示。