物業覬覦社區O2O

方王洋 自曾暉 曾慧娟

“雙11”后等待快遞的日子里，社區O2O又成熱點。房地產行業進入白銀時代，房企逐漸意識到物業業務中隱藏的價值，并依托互聯網，通過打造社區O2O平臺，深層次挖掘物業服務中存在的價值。

記者從2015年中國不動產金融論壇上了解到，“社區運營商”是房企最想吃下的一塊蛋糕，目前業內已有共識：“居民”將成為地產商的一種重資產，服務本身將逐漸成為地產盈利的主要來源之一，服務能力是地產商的核心競爭力。

物業忙著代收快遞

今年“雙11”，各大電商可謂賺了個盆滿缽滿。面對巨大的訂單量，不僅快遞公司忙得焦頭爛額，每日與快遞接觸的社區物業也是操碎了心。

據了解，目前不少社區物業都提供代收快遞的服務。有意思的是，一些物業更將代收快遞作為催繳物業費的機會。

“對于遲交物業費的業主，物業會趁著他來取快遞時催促他繳納物業費。催促幾次還不交的話，物業就不再幫他代收快遞了。”家住方莊一社區的程女士表示。

實際上，在房企不斷細化社區服務的當下，幫助業主處理好快遞件接收問題，已經成為品牌物業考慮的重要方向。例如，保利物業在前兩年就打出宣傳語“雙十一過后，快遞沒人收？保利物業來幫您！”的口號。

不僅如此，一些房企已經將快遞代收服務融入到產品設計中?？紤]到小區安全，方興、遠洋等房企旗下的小區專門設計了快遞收納箱。

“為了讓物業工作服務于業主而不打擾業主，我們將物業辦公室設在了小區大門外。”金茂物業相關負責人表示，他們還在社區大門入口內設置快遞收納箱，不僅能保證快遞物品的安全，還能避免快遞員的車輛在社區內行駛。

尚待開墾的“藍?！?/p>

根據《2015全國物業管理行業發展報告數據顯示》，截至去年底，我國物業服務企業共10.5萬家、管理規模為164.5億平方米、從業人員711萬、年營業收入3500億元，較2013年均取得了較大的增長。

2015年，是眾多房企物業社區O2O落地的一年，但目前物管行業的爭奪戰才剛剛開始，相信未來會有更多的企業加入其中。

按照方正證券互聯網高級分析師張常新的表示，社區O2O閉環一旦形成，可不斷添加產品和服務來滿足住戶的各類需求，理論上行業沒有天花板，有可能發展成一個萬億級別的行業。

光大證券此前也曾預測，物業管理未來的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取端口費，對應798億元，是“尚待開墾的藍海市場”。

面對龐大的物業服務市場，眾多品牌房企也瞄準該業務，迅速整合資源，試圖挖掘其中的潛力。

“房企迅速開發、迅速周轉時代已在逐漸過去，市場進入精細化時代。開發商圍繞房子提供的服務變得更為重要。”遠洋地產開發事業一部總經理陳偉表示，遠洋希望能給客戶提供的服務，一是圍繞房子，如房屋銷售、租賃、投資等房屋資產管理；二是針對客戶本身，即在房屋這據點之上，滿足業主在教育、醫療、養老和社區商業等方面的生活需求。

此外，一些業務也通過嫁接特色資源，為業主提供個性化物業服務。比如長城物業在試行社商云系統定制C2B功能（線下體驗、線上訂購）時，在深圳兩個社區發起庫爾勒香梨訂購活動，僅4天時間就銷售超6000斤。通過這一類采購服務，物業與業主之間建立了更多接觸和信任關系。

除此之外，不少物業公司也通過整合旗下資源，為業主搭建社交平臺，豐富業主的社區生活。

打通物業和業主

“還要去哪兒找大數據？一個個的社區都在我們（開發商）手里，萬科預計有上千個，恒大有上百個，就看怎么聚量?！比摲康禺a商會創會會長聶梅生在出席2015年中國不動產金融論壇上表示，國內目前有幾萬家開發商、有超過17萬個小區、物業管理面積達到1萬多億平方米，如果這些數據能夠聚量起來，將資源盤活，產生的大數據將比阿里更大。

不過，目前大部分社區O2O模式還在嘗試中，仍有很多環節尚待細化。有業內人士表示，雖然開發商手中掌握大量客群，但面對大量客戶的基礎數據，如何準確判斷業主需求，建立清晰便捷的服務平臺入口，打通業主和物業之間的溝通環節成為社區O2O最大的障礙。

目前，不少房企已經開始設計自己的社區O2O平臺，通過移動互聯網客戶端的軟件入口，導入業主和各種商業資源。但這種模式因為技術相對薄弱而遭到詬病。另一方面，部分房企嘗試在微信公眾號上搭建服務平臺，快速響應業主需求。

比如“土豪”恒大就聯手騰訊做社區服務。11月17日，港股“馬斯葛”宣布正式更名為“恒騰網絡”，恒大出資5.5億港元，占股55%，為第一大股東，騰訊出資2億港元，持股20%，公司業務方向也由投融資轉向“互聯網社區服務”。

恒大地產總裁夏海鈞表示，恒大旗下運營著400多個社區，每年還在快速增加，而騰訊有最先進的互聯網技術和用戶群數據庫，恒騰網絡“做社區”，有望成為最大的社區O2O服務平臺。

在恒騰網絡的構想中，社區服務將包括物業、家居、健康、金融、教育等多個類別，初期將為社區用戶提供訂購、物流安排及產品、服務交付等服務。

據恒大內部人士表示，未來12個月將是關鍵期。但截至目前，在恒大管理的社區中，新公司還未有實質舉措。

邁向資本市場

資本市場的眼光也被吸引過來。彩生活分拆上市成功開創了一種新的商業模式，打開了物業管理公司的想象空間，隨后，資本市場對于物業管理行業的關注度不斷提升。申請物業上市的房企在不斷增多，萬科、保利、碧桂園、中海、恒大等龍頭房企都有明確的分拆物業上市計劃。

中海物業率先而為。10月23日，中海物業成功分拆上市，是繼彩生活之后行業第二家獨立上市的物業公司。

今年8月20日，萬科物業已經走過了25個年頭。處在當下物業管理行業被資本青睞的風口，萬科物業無疑面臨很大的機會。萬科適時提出了全新目標：從今年開始，用三年時間把物業管理面積由7000萬平方米提高到5億平方米，也就是三年增長7倍。

萬科高級副總裁、董秘譚華杰曾說，這是一個野心勃勃的目標。而萬科物業CEO朱保全對未來更是信心十足：萬科物業要做國內第一個營收百億的物業公司。

早在今年上半年，萬科就為物業管理部門成立了專門的事業部，并擬定發展規劃：向萬科以外的社區擴張，并謀求上市。他們開始以“睿服務”體系輸出的形式，向非萬科項目提供物業服務。萬科總裁郁亮表示，萬科物業時機成熟之時也會上市。而上市地點并不僅限于內地和香港，“我們有很多選擇”。

碧桂園也已將物管分拆提上日程。物業管理及社區相關業務，正被碧桂園視為未來新的利潤增長點。碧桂園首席CFO吳建斌指出，碧桂園已將物業管理納入上市計劃中，上市目的地首選A股市場，社區O2O模式也正在緊鑼密鼓推進中。

眼下，物管公司如何實現資本化，其社區O2O盈利如何持續，仍然是每一家大牌房企分拆物管時必須面對的問題。

花樣年董事局主席潘軍表示，彩生活在做的是四大社區、四類應用，包括居住社區，養老社區、商務社區，以及正在探索的社區旅游。如果只是幫社區居民買醬油、買醋，替代性會非常高，他本人最看重的一塊業務是綜合社區金融，最近彩生活開始跟保險公司推出基于社區的居家保險產品等，未來希望產生一個線下的入口，今年預計金額在15億元左右。

在競爭對手方面，潘軍表示，傳統房企靠“錢+資源”生存，主觀上不愿意在服務上下苦功，而中介公司如鏈家等雖貼近客戶，但二手房中介普遍“狼性”十足，適合短期銷售，不適合長期進行社區服務，未來競爭關鍵還在“管人”。

市場化競爭號角正式吹響

物業服務長期作為房地產的附屬服務，整體市場化程度很低，相應市場占有率也很低。據了解，目前國內有約10萬家物業公司，目前還沒有一家公司的市場份額超過1%?？梢韵胂螅磥淼奈飿I服務市場將是一路刀光劍影、腥風血雨。

北大資源物業副總裁徐寧在“新常態下現代物業服務企業‘技術運用+創新思維研討會”上表示，社區O2O是不是每一個服務企業都要做這個平臺？物業公司的兼并收購會越來越多，最終不會有太多家物業公司，只有物業公司拿到一定的市場份額，去做這個平臺才有真正的力量。

聶梅生也提醒，社區O2O目前雖熱，也有了先行者，但是社區服務沒有強大的政策支持、金融支持也不好做，不如從社區養老切入，和社區服務一結合，就會有政策支持。