農地改革將帶來什么？

曾慧娟

11月2日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳對外印發了《深化農村改革綜合性實施方案》（以下簡稱《方案》），《方案》明確，農村存量的集體經營性建設用地可以根據規劃為工礦倉儲、商服等經營性用途所用。

知名財經評論家葉檀表示，可以釋放的宅基地以及集體經營性建設用地，對應的可能是幾十萬億元的資產。對于地產而言，住宅仍不可觸碰，但對商業、產業園區投資者是利好。

首宗農村集體建設用地入市

12月11日，北京市國土資源局大興分局發布集體經營性建設用地使用權出讓公告，大興西紅門鎮綠隔產業用地集體經營性建設用地使用權掛牌出讓。這是北京首宗農村集體建設用地入市。

據悉，本次掛牌出讓地塊位于大興區西紅門鎮，建設面積26700平方米，出讓年限40年，起拍價4.5億元。該宗地以臨時“三通一平”（“三通”指通臨路、 具備臨水、臨電的接入條件。“一平”指除最終可保留及涉及二級開發單位繼續使用的地上物外，無其他施工障礙物的場地自然平整。）形式供地，竣工驗收前達到 “六通一平”（“六通”指通路、通上水、通下水、通電、通訊、通燃氣的條件）。

據介紹，該宗地競買保證金為9000萬元，交易起始價為45428萬元，將在市土地交易市場大興分市場開槌。停止競買申請時間為2016年1月14日下午3時。此外，該宗地將于12月31日9時開始進行掛牌競價工作，截止時間為2016年1月15日下午3時，通過競價方式確定最終競得人。此次掛牌不接受電話、郵寄及口頭競買。

在大興西紅門地塊之前，全國的試點區縣也陸續開展集體經營建設用地入市。9月8日，浙江省德清縣敲響農村集體經營性土地入市競拍第一槌；12月1日，山西首宗農村集體經營性建設用地成功入市，用地性質為工業用地；甘肅隴西縣在本月初也敲響了西北五省區農村集體經營性建設用地使用權拍賣第一槌；佛山南海區的一宗集體土地12月也剛剛在南海區公共資源交易中心掛牌出讓。

業內廣泛認為，農村集體建設用地入市可以更好保障農民利益，降低開發成本。不過，獲取這類型土地的難度不比國有土地的“招拍掛”低，且目前可允許入市的農地只能開發產業地產，不允許建成住宅銷售，對承接合作的企業方也有較高要求。農村集體經營性建設用地成功交易，將利于盤活農村存量土地，發揮好這些土地的市場效能。對于農村而言，也利于資本進入，提升產業發展水平，并讓農戶“細水長流”地得到整體經濟上的收益。

記者了解到，北京的試點只針對西紅門鎮的重點地塊，不包括大興其它區域，而且這個試點是統一規劃，企業想要獲得土地，還需要通過政府的考察。

對北京影響有限

隨著全國33個區縣“三塊地”改革試點逐漸步入正軌，此次的《方案》則對“農地入市”做出了更加細致化的規定，明確了在符合總體規劃和城鄉規劃的前提下，存量農村集體建設用地可以用做工礦倉儲、商服等經營性用途，而與工礦倉儲、商服等同為經營性用地的住宅用地則仍然沒有被納入其中。

一位業內人士告訴記者，目前33個試點針對的主要是存量用地，隨著土地產權的完善，土地流轉會更活躍，對行業的資本運作也能產生一定的激活作用，特別是對于商業地產、產業園區的投資者來說。

亞豪機構市場總監郭毅表示，從北京市場而言，農村集體經營性用地入市，無疑將有利于北京增加供地。但是，因為其入市限定了土地性質，只能是商業、產業園區性質，而在北京，這類土地供應都在郊區，不是城市經濟核心區，比如CBD、金融街，郊區的商業供需現狀是供大于求，所以實際影響不會太大。其次，產業園區的發展，特別依賴地方政府的招商引資能力、政策扶持力度，并不是說一塊地拍出來之后就能看到前景的。北京目前最缺的還是住宅用地。

土地入市時，開發商如何與村集體合作，目前也是懸而未決的問題。

在郭毅看來，與大興試點政策較為近似的案例，是北京豐臺西局的機制，即地塊在供地的過程中，拿到地的開發商無償建一部分商業，給當地村鎮集體組織掌握，村鎮集體組建的公司獲得這部分商業的產權和經營權。“其實還是為了讓村集體在出讓土地的同時，獲得集體性的經濟收入。”

而對于“農地入市”能否觸碰住宅領域，多位專家都給出了相左的看法。亞太城市研究會房產分會會長陳寶存就一再強調，中央堅決不允許農村集體經營性建設用地入市用做住宅用途。“這項改革主要是為了給鄉辦工廠騰出新的廠址，鼓勵農村新企業的發展。而且從政策的連續性來看，無論是《中國城鄉規劃法》，還是新近出臺的《國家新型城鎮化規劃》，都明確農村經營性建設用地要在規劃和用途管制下入市流傳，絕對不允許轉變為住宅性質。”

在分析人士看來，“農地入市”之所以視住宅用地為禁區主要還是因為住宅用地所牽涉的方面太廣，比如就農村集體經營性建設用地這種公有性質的土地而言，政府與開發商之間該如何進行談判和交易，建成后的所得利益又該如何進行分配，目前國家在這些方面的規定都還不完善。在以上種種問題還沒有妥善解決的辦法下，“農地入市”暫不可能涉及住宅用地。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池表示，目前對于農村宅地流轉的限制較多，是因為農村住宅存量較大，如果全部放開，可能會沖擊到城市的商品房市場。“未來對于農村存量住宅用地分類解決是一種可行的方式。但具體要怎么改革，現在還在探討。”趙秀池說。

全國體量巨大

此次《方案》提出，除了集體經營性建設用地入市外，還將開展農村土地征收、宅基地制度改革試點。

知名財經評論家葉檀在評論中則表示，2014年，全國土地購置單價平均約為每平方米3002元，比2013年每平方米的2555元上漲了17.5%。1991年- 2014年，全國商品房平均銷售價格由每平方米786元增長到6323元，增長了7.04倍，年均增長率達到10.38%。

農村集體經營性建設用地不少，雖然目前尚沒有官方權威數字，但據中國社科院農村所研究員黨國英估計，農村集體經營性建設用地可能會超過20萬平方公里，如果釋放一半，相應的資產還會增加。

土地從來都是財富的重要來源。小農經濟主導期間，土地幾乎是財富的全部來源。中國土地半市場化之后，政府控制土地供應加上人多地少，導致土地溢價居高不下。而未來隨著土地單位面積上的財富增加，雖然不同的土地價格相差較大，但地價整體還會維持基本穩定。

葉檀表示，在中國貿易大發展階段，主要通過外匯占款發行基礎貨幣，通過宅基地資產化加快貨幣流轉，通過土地資產化解決部分城鎮化成本。未來人民幣的錨定物是財富增長，也是土地。所以，房地產市場未來不會硬著陸。