浙江某開發區拆遷補償淺析

徐慆

拆遷補償農民究竟從拆遷中是否受益，受益多少，仁者見仁，智者見智，由于國家沒有統一的農房拆遷政策，各地紛紛出臺拆遷實施辦法。浙江某開發區的政策，農房拆遷的經濟補償分為6塊：

一是農房評估價。以有資質的房屋評估公司出具的評估單為準，一般平房的評估價300～400元/平方，樓房的評估400～700元/平方，彩鋼房的評估價一般為150～280元/平方。

二是超面積補償款。農房普遍面積較大，而安置房是根據安置人口來計算，每人50平方，加上考慮結婚、生子等照顧因素，一般三口之家可以安置200平方，這就形成了農房面積遠大于安置房面積的情況，為了不讓農民吃虧，農房面積大于安置面積的部分的農房價值再按50%計算補償款。實際上，超面積補償相當于該部分評估價的150%，這也是農村違章建筑屢禁不止的根本原因。

三是裝修評估價。以評估公司出具的裝修評估單為準。

四是附屬物。主要是指房屋周邊的曬場、幫岸、水井植物等，計算方法是先清點附屬物，根據區拆遷辦的附屬物補償標準進行計算。

五是機械設備。根據區拆遷辦的附屬物補償標準進行計算。

六是其他項。和簽訂協議相關的簽約獎、騰空獎、搬家費。一般在補充協議內體現

拆遷補償的計算方法：農房的評估價+農房裝修評估價+附屬物價值+機械設備價值+其他（簽約獎、騰空獎、搬家費）+超面積補償價-安置房成本價。

需要說明的是，農房的評估價被許多農民詬病，認為和當地的商品房價相差太遠，但是，安置房的成本價也遠低于市場價，僅為590元/平方。

實際簽約過程中，以平衡為主，老百姓不太精通計算過程，但對結果非常敏感，他們用的最簡單的方法是比較房子面積，認為房子面積多的應該給補償的多一些。

筆者選取某拆遷區塊24戶簽約協議作一些分析。

一、整體性分析

不少老百姓根據補償款除以房屋面積得出單位面積補償額，以此判斷自己在拆遷補償中是占便宜還是吃虧了，這雖然有些片面，但從宏觀上能反映一個地塊的拆遷簽約補償水平。表1是該區塊某一時間段所簽的協議的相關數據。

其中：單位面積補償額=（主協議補償金額+副協議補充金額）/總面積。

以上根據單位面積補償額來判斷一個地塊的拆遷補償水平的方法有很大的片面性，主要表現在沒有考慮農戶安置的新房價值。

舉個例子：

見表2從表面上看檔案編號180號簽約補償高，但實際不然。如果考慮安置面積因素，結果就會有所不同見表3。

其中：單位面積補償額=（主協議補償金額+副協議補充金額+安置新房價值）/總面積

安置新房價值=安置人口*50*590

由此看出檔案編號181號簽約補償水平遠高于180號。

對于筆者個人傾向于第二種計算方法。

二、趨勢性分析

筆者對某年度所簽的協議按月分類，嘗試找出該區塊拆遷補償的趨勢走向。以下圖示，是以單位面積補償價為研究對象，分別按月份用兩種計算方法進行核算。

從圖1、圖2中可以看出該區塊所簽的協議，總體水平是平穩下降的，說明今年的談判簽約工作日趨謹慎、日趨規范。

三、單項分析

拆遷中，舊房的價值以評估單為準，裝修的補償以評估單為準，超面積計算以舊房評估單和安置面積為依據，搬家騰空等以人口和面積為依據進行計算，這一部分是相對剛性的；政策考慮以房屋評估價和實際人頭為依據計算，政策考慮也是相對剛性的；彈性最大的是附屬物和機械設備部分，這一部分在賠償金額中占比很大。圖3是該區塊簽約協議中的匯總數據形成的占比圖。

（一）附屬物

有人認為普通拆遷戶的實際附屬物不會超過2萬。筆者也有同感，該區塊住宅密集，房屋周邊空地不多，附屬物有限。如果嚴格根據區出臺的附屬物補償標準來計算，附屬物確實應在2萬以內。筆者對該區塊的協議進行疏理，對其中附屬物一項根據簽約時間順序進行排列，對于一戶家庭分開簽約的進行合并，得出如圖4。

由圖4可看出附屬物今年所簽協議中絕大部分附屬物都超過2萬，有些甚至超過了10萬。

（二）機械設備

機械設備以實地清點為準，一戶家庭到底有多少設備，這些設備到底值多少錢，恐怕只有資產評估公司最有發言權。我們現在的操作程序是由簽約人員清點并對照相關文件定價，這中間存在很大隨意性。以下是

從表4可以看該區塊的機械設備很多，有2戶的機械設備補償超過了40萬。

有人認為判斷一戶人家有多少設備、這些設備是否生產，應該讓農戶出具電費通知單，再進行判斷。對于這一說法，筆者不敢茍同，因為其可操作性不強。筆者認為，如何對機械設備補償進行控制將成為拆遷管理工作的重中之重。對機械設備的補償應當進行復核制，即：對機械設備補償價超過5萬的，需要經進行復核（最好由是上級拆遷辦進行），以防舞弊。

（作者單位：浙江省湖州市仁皇山街道辦事處）