淺議中國房地產業的發展

高冠才

在過去的地產黃金十年中，房地產業高速發展，對改善居民住房，國民經濟發展都起到了重要的作用，一度成為我國的支柱性產業。但現在，中國住房已經告別短缺，個別地區住房空置率較高，中國的房地產債務和杠桿已經非常高，存在一定的泡沫風險，多年來調控仍未解決的“增速放緩，庫存高壓，市場需求萎縮、住宅投資屬性弱化、房地產金融風險”等問題進一步暴露，形成的原因主要如下。

中國經濟過分依賴房地產行業。投資是穩增長利器，房地產投資又是固定資產投資的支柱之一，中國房地產投資最近這些年占全國固定資產投資的比例能夠達到20%～25%，而中國投資占GDP的比重接近50%。這么簡單地一換算，房地產投資能夠占到GDP的10%多，15%不到，這里面還不包括房地產對從鋼鐵水泥到汽車家電等上游下游產業的拉動。而發達國家長期平均只有中國一半甚至更少的GDP用于房地產投資。而日本在20世紀80年代房地產泡沫破裂之前，房地產投資占GDP的比重還不到中國當前的水平。從某程度上說，房地產業綁架了GDP。

地方政府的土地財政。我國現行的房地產發展模式：“政府壟斷土地——土地升值——加大房地產投資——房價上漲——土地升值”。根據美國《華爾街日報》2015年1月刊發德意志銀行的一份報告顯示：中國政府總收入的增長速度：2009～2013年為年均增速19%，2014年為4%，預計2015年將放緩至1%。地方政府收入增速：2009～2013年的平均水平則高達24%，2014年為2%，預計，2015年為-2%，會成為1981年以來中國地方政府收入首次出現負增長的年份（除了進行分稅制改革的1994年以外）。導致財政收入縮水的主要原因是賣地放緩。中國的地方政府嚴重依賴賣地來獲得財政收入。從全國范圍來看，2008年的賣地收入為人民幣1萬億元，到2013年飆升至人民幣3.9萬億元，漲幅將近300%。不過，從2008年到2013年，地方政府的預算收入僅增長了140%。2008年，賣地收入占地方政府收入的比重為25%，到2013年已升至35%。賣地收入占全國財政總收入的比重則從14%升至了23%。地方政府收入下降是中國面臨的首要風險。理由有三：其一，它將顯著影響GDP增長率。中國的地方政府嚴重依賴賣地收入為基礎設施建設項目提供資金。據估計，在2009～2013年間，房地產和基建投資共占總投資的49%，占GDP的24%。如果將鋼鐵、水泥和金融服務等相關行業的活動包括進來，則在GDP中的占比可能達到35%。土地財政無疑是2009年以來中國經濟不可或缺的增長引擎。其次，財政收入下滑可能為中國的財政穩定性帶來風險。地方政府需要土地出讓收入來支付過去的基礎設施建設賬單。由于多數基礎設施項目無法盈利來償還相關債務產生的利息，它們嚴重依賴政府支持，而政府則依賴土地出讓收入。第三，市場還未消化中國土地收入下滑的風險。

機構和個人的炒房行為。炒房行為造成房地產泡沫的直接原因，且“羊群效應”使得投機者和投資者不斷增加。經濟學中的“羊群效應”是指市場上存在那些沒有形成自己的預期或沒有獲得一手信息的投資者，將根據其他投資者的行為來改變自己的行為。中國的房地產市場有一個特點：投機性、投資性占較大比重。這樣的市場只有兩種情況下才會發生較大的變動：一是大漲的事后，投資性需求更加釋放，還有一個是大跌的時候。中國人民自農業社會就有著根深蒂固的置業觀念，過去稀少的投資渠道讓房地產成為個人投資者眼中的香餑餑，非理性的消費方式成為我國房地產市場快速發展的重要原因。

羅伯特·希勒在他的《非理性繁榮》一書中，給泡沫下了一個這樣的定義“投機泡沫是這樣一種情況：關于價格上漲的新聞刺激了投資者熱情，投資者通過心理感染在人群中傳播，并在此過程中放大可證明價格上漲合理性的故事，這吸引了越來越龐大的投資者群體，盡管他們懷疑投資的真實價值，但也被吸引入局，部分是因為他們嫉妒他人的成功，部分則因為賭徒的興奮”。這是一種群體性的行為，在大家互動后產生的結果。能夠遇見房地產泡沫并看到這其中有巨大利潤的人，其行為也往往會穩定房地產業，防止泡沫的繼續膨脹。房地產業泡沫一旦破裂，所波及的不僅僅是房地產業本身，包括銀行、開發商、政府到整個國民經濟，嚴重會造成大量銀行倒閉，工人失業，造成一種嚴重的危機。在整個房地產泡沫的投機交易利益鏈條中的每一個主體都會受到一定程度的打擊。而我國現在房地產的泡沫已處于一種危險的邊緣，積極調整房地產結構才能使其軟著陸。1998年，我國建立住房公積金制度，保障住房所有權。而目前，住房公積金占房產比例不到5%，因此促進信貸業的發展。銀行進行大量的發放貸款，消費者瘋狂的進行投資購買，甚至出現供不應求的局面，這樣使得房地產泡沫不斷膨脹，進入危險邊緣。

房地產業的超高速發展時期已經過去，我國房地產業將由黃金時代進入白銀時代，去庫存將成為房地產領域的一大常態，房地產業將變成我國的基礎性產業。

適應經濟新常態成為目前的熱點詞匯之一，新常態不僅意味著要以新常態的眼光看待中國經濟，也意味著，中國經濟發展速度向中高速換擋，進入結構調整和產業省級的新階段。

“新常態“的概念從提出的那天起，就成為地產”白銀時代“的另一種翻譯，新常態下，中國經濟發展將加速從要素驅動、投資驅動向創新驅動轉變，房地產與穩增長、調結構、轉方式、惠民生、防風險都有關系，例如保障房問題涉及穩增長和惠民生；旅游地產、養老地產等新業態涉及調結構；房地產庫存消化涉及防風險；通過信息化、智能化來推進建筑行業的現代化。城鎮化發展必然涉及房地產，二者必須相協調，既不能滯后，也不能超前，超前就成了造城運動，造成了資源、能源的浪費，甚至造成風險的加大。在新常態下各方應如何對房地產等問題更好地進行處理呢？

政府方面：尊重房地產的規律和地區差異性的特點，注重分類調控，因地施策，落實地方政府主體責任，統籌保障性安居工程建設，支持居民自住和改善性住房需求，加快完成房地產業的政策體系分類指導，使房地產長期平穩健康發展。其次，進行不動產登記將促進住房的資源更加合理公平的分配，房地產稅立法將能更好的引導消費。最后，政府調控適當松綁，加快中國城鎮化進程，釋放中國房地產市場剛性需求，充分發揮市場自身調節功能，消化庫存。

房地產商：隨著新技術、新產品、新業態、新商業模式的大量涌現，愈發明顯的市場主導性下，房地產業要與金融聯合創新，利用金融調控的政策，發揮房地產業的創新功能，結合我國國情，適應新常態的客觀要求，讓個性化、多樣化、服務化、專業化、智能化成為市場主流，加快調整產業結構，使房地產逐步進入理性與平穩發展的新常態。改變傳統單一的地產開發模式，進行多元化探索，整合資源，謀求多途徑的創新發展，向全產業鏈和服務區域方向的改變，在房地產金融、商業運營、地產服務、社區服務等方面的挖掘，彌補市場空缺，如比如養老、社區服務等。例如，某大開發商，在全產業鏈上下功夫，依托于全國各地的業主，深度開發增值服務，如教育、醫療等。

相信在新常態的經濟背景下，通過各方的調整，我國房地產業能穩定持續發展。

參考文獻：

[1]王福中.公平中國[M].北京：東方出版社，2013.

[2]袁岳.數字聚焦中國[M].北京：中國經濟出版社，2012.

（作者單位：臨沂市建設工程監理公司）