技術引進方式對房地產價格的影響研究

胡國良 龍少波

摘要：文章從理論上分析了技術引進方式與中國房地產價格上漲的關系，我們認為，近十幾前來中國的技術引進經歷了由盛轉衰的過程，這造成了大量的資本盈余從實體經濟流向虛擬經濟，成為了房地產價格持續上漲的一個重要原因。實證研究的結果表明，技術引進方式強度的下降能夠造成房地產價格的上漲，除此之外，銀行信貸擴張和人民幣名義匯率也是造成房價上漲的主要原因。同時，銀行信貸擴張也部分源于技術引進方式。因此，我們建議抑制房價上漲的關鍵在于加強自主創新能力，讓資本重新回歸實體經濟。

關鍵詞：技術引進方式;房地產價格;自主創新

一、 引言

進入20世紀以來，中國的房價經歷了長達十余年的快速上漲過程，這使得房價成為了社會各界普遍關注的話題。房地產業的快速發展帶動了一批相關產業的增長，并使其一度成為中國的支柱產業。但另一方面，房價的過度上漲也成為了經濟發展的一大隱患，例如拉大了房屋持有者與非房屋持有者之間的財產差距、擠壓了其他實體領域的投資、加重了人們的買房負擔，長期來看不利于中國的經濟轉型。在房價經歷多年的持續上漲之后，房地產泡沫已經形成并且正快速發展（楊帆等，2005）。近年來，中國政府不斷出臺各項房地產調控政策，但并沒有遏制住房價上漲的勢頭。

由于價格問題與貨幣供給的關系最為直接，中國房價的持續上漲也引發了人們對于貨幣超發的猜想。但這又引出一個問題，為何在房價持續上漲的十余年中，中國整體的通脹率依然維持在較低的水平？理論上來說，貨幣超發對所有商品的影響應該是相似的，但中國在近年來的價格上漲均表現出非常明顯的結構特征：在房價一路高歌猛進的同時，以CPI衡量的通脹率大部分時期都保持在相對較低的水平。這說明中國的貨幣流向是不平衡的。另一個需要引起關注的現象是，房價大幅上漲的這十余年正是中國技術引進方式由盛轉衰的時期。由技術引進方式帶來的后發優勢是中國經濟保持幾十年高速增長的根本推動力，而隨著技術引進空間的縮減，中國的宏觀經濟層面必然會發生結構性的變化。我們認為以上兩個現象是相互關聯的，技術引進方式正是造成貨幣流向不平衡的一個重要原因，而本文也嘗試從技術引進方式的角度對中國房價快速上漲這一現象加以分析。

二、 理論分析與變量選擇

1. 理論分析。技術引進方式是發展中國家快速追趕發達國家的主要發展方式，中國也不例外。無論是購買技術設備還是直接引進外商投資，技術引進方式都是以資本為載體。為了吸引技術輸出國的資本流入，這就要求技術引進國能夠保持足夠高的資本回報率。

從歷年的資本報酬占比可以看出，中國在初次收入分配上傾向于資本報酬，造成這種收入分配格局的原因主要有：一、引進的技術一般都是國外較為成熟的技術，不僅沒有前期新技術開發失敗的風險，而且一旦引進就能夠迅速轉化為生產力，并很快占領市場;二、技術引進時期同時是中國的人口紅利時期，過剩的勞動力供給壓低了勞動力成本，相應地提高了資本報酬;三、政府為了吸引更多的外資企業，往往給予企業政策優惠，如減稅、廉價的土地供給等。因此，在技術引進仍然具有較大空間時，大量的資本都聚集到生產領域，同時因為較高的資本回報率而積累了大量的資本報酬。資本本身是逐利的，一旦實體經濟無法提供更高的資本回報率時，資本流向其他回報率更高的產業或者到國外尋找投資機會。

進入21世紀后，隨著中國的技術水平逐漸接近世界技術前沿，引進技術的空間逐漸消失時，技術引進對經濟增長的促進作用也會越來越小。此時，技術引進方式已經無法再繼續維持以往的高回報率，在此前積累的大量資本報酬需要尋找新的投資領域。但由于資本項目受到管制，過剩的資本只能留在國內。由于技術引進方式主要作用于實體經濟，實體經濟的資本回報率逐漸下降，大量的過剩資本開始轉向投資股市、房市等虛擬經濟。相比于其他產業，此時的房地產市場在吸納過剩資本上具有獨特的優勢。首先，中國股票市場發展尚且不完善，投資者沒有形成合理的投資模式，難以吸納足夠的過剩資本。其次，不同于股票，房地產兼有投資品與消費品雙重屬性。中國正處在城鎮化的高速發展時期，大量農村人口涌入城市購房，因此房地產作為消費品具有大量的剛性需求。而作為投資品，房地產受到預期的影響，在剛性需求推動下房價上漲的現象使得人們產生了房價持續上漲的預期，進一步吸引了大量資本進入房地產市場，持續推高房價并強化預期。在這樣的背景下，大量的過剩資本轉而投向房地產市場，成為推高房價的主要推動力。這種資本流向的轉變所反映的正是貨幣的流動，而中國的貨幣超發和信貸擴張也在很大程度上來源于技術引進所帶來的高投資，這成為了資產價格上漲的貨幣基礎。

2. 變量選擇。本文分析以VAR模型為基礎，采用的計量方法包括協整檢驗、脈沖響應函數和方差分解。協整檢驗用于檢驗同階單整時間序列數據的長期均衡關系，脈沖響應函數用以觀察某一變量在面對其他變量的沖擊時是如何變化的，方差分解可以研究不同變量對房地產價格的影響強弱。

本文研究的是技術引進方式對房地產價格的影響，變量的選擇中除了反映技術引進方式和房地產價格的變量外，還應包括其他能夠對房地產價格產生影響的因素。根據理論分析和其他學者的研究結果，本文選擇的變量還包括信貸總額、人民幣名義匯率、土地價格和利率。本文研究所采用的數據是2003年1月～2013年12月的月度數據，數據來源于《中國統計年鑒》和中經網數據庫。

在理論的基礎上，考慮到數據的可得性，本文采用的代理變量如下：技術引進方式強度（tci），本文參考唐未兵等人（2014）的做法，用實際FDI與全社會固定資產投資額之比來表示技術引進強度，比值越高則表明技術引進在經濟增長中的貢獻越大;房地產價格（hp），國家統計局公布有住宅銷售價格指數來反映房地產價格水平的變化，但統計數據是以城市為單位，并沒有全國的數據，為此本文用商品房銷售額除以商品房銷售面積得到的平均價格來表示房地產價格;信貸總額（cre），本文用金融機構人民幣信貸資金運用總量來表示;人民幣名義匯率（ndf），本文采用的是人民幣對美元的月平均匯率;土地價格（lp），本文用房地產開發中的單位面積的土地購置費來表示，計算方法是用房地企業的土地購置費除以土地購置面積。利率（r），銀行間市場的利率更能夠反應市場資金的供求關系，所以本文用銀行間同業拆借7天加權月平均利率來作為代理變量。以上數據均取其自然對數作為計量分析的數據，缺省數據采用插值法處理。

三、 實證檢驗

1. 變量平穩性檢驗與Johansen協整檢驗。我們先對數據的平穩性進行檢驗，本文采用ADF方法對所有變量及其一階差分項進行單位根檢驗，所有檢驗均包含截距項，不含時間趨勢項，滯后階數根據信息準則選取，檢驗的結果如表1所示。經過檢驗，所有變量在5%的顯著性水平下都是不平穩的序列，但所有變量的一階差分項在1%的顯著性水平下都是平穩的，可見所有變量都是一階單整序列。

由于變量均為一階單整序列，因此變量之間可能存在長期穩定的均衡關系，在進行Johansen協整檢驗之前，我們先構建VAR模型。構建VAR模型的關鍵在于滯后期的選擇，我們綜合比較了LR、FPE、AIC、SC和HQ等信息準則的檢驗結果，最終選擇滯后期為4。建立VAR模型后，我們對模型的穩定性進行了檢驗：模型中所有根摸的倒數都小于1，即位于單位圓內，表明該模型是穩定的。一般來說，Johansen協整檢驗的滯后期是VAR模型滯后期減1，即選擇滯后3期。根據跡統計量和最大特征值統計量的檢驗結果顯示，變量之間存在協整關系（表2）。

協整方程如下：

HP=-0.153TIC+0.506CRE+0.017LP+0.549RER-0.052R

T值： ? ? ?（-4.10） （6.26） （0.38） （1.66）（-2.65）

根據協整方程，我們發現技術引進方式強度和利率對房價的影響是反向，而信貸總額、地價和人民幣名義匯率對房價的影響是正向的。其中，信貸總額和匯率對房價的影響最大，地價對房價的影響最小，且后者的t統計量沒有通過顯著性檢驗，說明地價并不是影響房價的主要因素，可見中國的房價變動主要反映的市場供求關系，與土地成本關系較小。我們所關心的是技術引進方式強度與房價的關系，結果顯示隨著技術引進逐漸衰竭，房地產價格是上升的，這與我們的理論相符。信貸總額對房價的影響是正向的，這與大部分學者的研究結論相似，即銀行信貸的過度擴張使得大量資金流入房地產行業，催生了房價泡沫。而人民幣名義匯率對房價的影響同樣很大，影響途徑主要是短期國際資本流動，表明隨著人民幣的升值，套利的空間逐漸縮小，流入國內的短期資本也會越來越少。另外，利率對房價的影響為負，雖然t統計量是顯著的，但其系數較小，說明從長期來看市場利率變動對房價的作用很小。

2. 脈沖響應函數。VAR模型把所有變量都視作內生變量，一般可以通過做脈沖響應函數來觀察某個變量發生一個單位的沖擊后，其他變量的當期和未來是如何反應的。我們將沖擊期限設為20期，得到各解釋變量對房價的脈沖響應（圖1）。

從圖1中可以看出，技術引進方式強度的變化對房價的影響在初期是負向的，隨后轉為正向，在第3期又轉為負向反應，并且對房價的影響達到最大。此后，在第5期反應重新變為正向，并且在第9期后房價的反應均為負向。這說明技術變化對房價的影響在初期較為不穩定，反映出短期內技術變化對經濟影響的不確定性，但長期內具有負向影響。

信貸總額對房價的沖擊在最初幾期就達到了最大值，最后逐漸降低，第4和5期轉為負向方向，第6期后變為正向，并且持續較長時間。這說明銀行信貸對房價的影響最為持久。地價對房價的影響在初期是負向的，在第3期達到影響的最大值，隨后負向影響減小，并且在第7期后轉為正向，并持續下去。人民幣名義匯率對房價的影響的波動性最大，在面臨一個正向的地價沖擊時，房價的反應最初是反向的，隨后在正向與負向之間變動，在第9期后變為正向，持續到第15期，此后房價的反應穩定在負向?？梢姡嗣駧琶x匯率與房價之間的影響關系較為復雜，反映出短期國際資本流動的投機性很強，難以預測。利率沖擊對房價的影響較為穩定，除第3期為正向外，其他時期均為負向影響，并且在第4期達到最大值，此后逐漸減弱。

3. 結果分析。從上述實證結果可以看出，中國房地產價格上漲受到技術引進方式的影響，同時又受到銀行信貸擴張和人民幣名義匯率的影響。而這影響中國房價的三個主要因素又反映的是貨幣的流動。中國技術引進速度的不斷下降勢必帶來實體經濟資本回報率的降低，從而使得資本或者說貨幣從實體經濟領域流向房地產等虛擬經濟。銀行信貸擴張一方面是技術引進方式所造成的后果，另一方面也為房地產價格上漲提供了貨幣支持。人民幣匯率的變動主要通過影響短期國際資本流動，而這些資本多是流向房地產等市場需求高額回報。總體而言，中國房地產價格上漲的直接原因是資本或者說貨幣向房地產的大量集聚，背后所反映的是中國技術引進方式的變化以及流動性的過剩。

四、 結論

中國作為一個發展中國家，技術引進方式是其發展經濟的主要推動力。在中國快速引進技術的時期，實體經濟領域能夠保持較高的資本回報率，由此積累了大量的資本盈余。而進而二十一世紀后，技術引進方式逐漸由盛轉衰，在技術引進時期積累的資本盈余開始從實體經濟流出，流入房地產等虛擬經濟尋求更高的資本回報率。這個時期正是中國房地產價格開始全面上漲的開始。因此，從技術引進方式的角度來看，中國房地產價格是技術引進速度放緩的一個后果，具有一定的必然性。

由于技術引進方式是造成中國房地產價格上漲的一個重要原因，而前者又反映的是資本回報率的變化和貨幣的流動，我們認為抑制中國房地產價格持續上漲的主要手段在于自主創新。當技術引進方式無法成為實體經濟發展的動力時，通過加強自主創新提高實體經濟的資本回報率，吸引資本重新回歸實體經濟，使得房地產市場吸納的過剩流動性得以疏解，從而達到抑制房價上漲的目的。

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基金項目：中央高?；究蒲袠I務費專項資金（項目號：13XNH112）。

作者簡介：胡國良（1989-），男，漢族，安徽省滁州市人，中國人民大學經濟學院博士生，研究方向為宏觀經濟分析;龍少波（1984-），男，漢族，湖南省邵東縣人，中國人民大學經濟學院博士生，研究方向為宏觀經濟分析。

收稿日期：2014-12-11。