基于農村地籍調查的土地利用狀況研究

婁彤彤 羅傳文 韓吉燁 姜士輝

摘要 根據已有地籍檔案數據，采用全解析法進行地籍測量，調查五林鎮村莊、獨立工礦、風景名勝及特殊用地等建設用地內部每宗土地的界址、范圍、地類和面積等利用狀況，以及土地的所有權和使用權狀況，形成資料、圖件、表冊等調查成果。對地籍檔案數據進行數字化建設，形成地籍檔案數據庫及其管理系統，并在此基礎上對牡丹江市五林鎮城鎮土地利用現狀進行分析，指出當地土地利用管理中存在的問題并提出改進建議。

關鍵詞 地籍調查；土地利用；五林鎮

中圖分類號 S29 文獻標識碼 A 文章編號 0517-6611（2015）27-270-02

Rural Land Use Based on the Cadastral Survey—A Case Study of Wulin Town in Mudanjiang City

LOU Tong-tong， LUO Chuan-wen*， HAN Ji-ye et al （Forestry School of Northeast Foresty University， Harbin， Heilongjiang 150040）

Abstract According to the existing cadastral file data， the full resolution was used to conduct cadastral survey. The parcel boundary， scope， and area of utilization， land ownership and use rights situation of village， independent industrial and mining， scenic spots and special land of Wulin Town was investigated to form data， maps and lists results. The construction of cadastral archives data was carried out， cadastral archives database and its management system was formed. On the basis of this， the land use status of Wulin Town of Mudanjiang City was analyzed， existing problems in land use management were pointed out， improvement suggestions were put forward.

Key words Cadastral survey； Land use； Wulin Town

1 測區介紹

黑龍江省牡丹江市陽明區五林鎮隸屬牡丹江市陽明區管轄。位于牡丹江市東北部，瀕臨五虎林河，西與海林市柴河鎮毗鄰。牡佳線鐵路通過鎮內（設乘降所）。鎮政府駐地距牡丹江市37 km。五林鎮轄區地處五林河下游兩岸，總面積219 km2，耕地面積0.72萬hm2。

2 基礎資料

（1）控制點3個，作為測區圖根控制起算點。

（2）測區內1∶10 000遙感影像圖。

（3）牡丹江市國土資源局提供的檔案權源和鐵路權源材料。

3 技術與方法

3.1 土地權屬調查

3.1.1 街道、街坊與宗地的劃分。調查區范圍共劃分為3個區域：陽明街道、前進街道、新興街道。區編號為“231083”，街道編號為“103”，街坊編號為“001”～“009”。

3.1.2 權屬調查實施。

首先核對了土地使用證號及所有權人姓名、身份證姓名和號碼及與土地相關的其他權源材料；用地權利人無法提供權源材料的，由牡丹江市五林真提供土地登記卡或審批表、宗地圖復印件。對于機關、企事業單位，由單位出具權源材料及法人代表身份證明。

3.2 地籍圖測繪

3.2.1 圖根控制測量[3]。

圖根點采用GPS動態測量（RTK）方法進行布設與施測。使用觀測首簿選擇覆蓋觀測區域內3個（含）以上已知點大地坐標及對應的直角坐標求解坐標轉換參數，參數求解采用不同基準點的匹配方案，選擇殘差小、精度高的參數應用。基準站架設在已知點上，輸入基準站的已知直角坐標，中央子午線經度為129° E。移動站到另一已知點進行坐標檢查，坐標限差符合《地籍測量規程》要求，方能進行圖根點測量。為盡量減少RTK測量的精度損失，宜采用腳架架設GPS接收天線，以提高接收天線的對中精度。在利用每一個基準站施測圖根點前后均應用已知點進行檢核，并提交檢核點坐標及檢核較差。圖根點應重復施測，基準站架設在不同的已知點上或架設在同一個基準點上不同的時間段對圖根點進行二次測量。共布設了297個圖根點，對圖根點有選擇地進行了埋石或在固定處鑲入鋼釬代替埋石。

3.2.2 地籍細部測量。

數據采集使用南方全站儀極坐標法進行全解析法作業。采集的內容為界址點和地物要素，街坊外圍全部界址點，街坊內部明顯界址點。采集數據時均在圖根以上控制點設站，測距均不超過150 m，杜絕由不同線路的控制點對間距很短的相鄰界址點進行測量。對于街坊內部困難地區，界址點和地物點用支導線方法測量，總長不超過100 m，且邊數不超過3條。在支站前重新進行了定向工作，并對支站點進行了檢核，合格后方進行使用。極個別外業無法采集到的隱蔽界址點和部分地物要素點采用量距解析、距離交會、支距等方法，據實測元素按相應公式解算出坐標。檢查點坐標閉合差均小于4 cm，并做了測站檢查記錄。

3.3 數字化成圖 分為以下3個步驟：

（1）將外業采集到的數據，傳輸到微機里，用南方CASS城鎮二調版測圖軟件對所傳送的信息編輯成圖。首先以街坊為單位進行地籍總圖的編輯工作，繪制和整飾嚴格按“圖式”進行。

（2）地籍分幅圖成圖比例尺為1∶500，按50 cm×50 cm矩形分幅。圖幅編號以西南角坐標編號，X坐標在前，Y坐標在后，以km為單位取至圖上10 m。由于比例尺太大，一幅圖范圍小，具有代表性的單位及團體極少，故此有的圖名圖幅編號代替。圖幅外的注記整飾有圖幅號、四角坐標、接圖表、測圖單位、比例尺、責任表、圖式規定的坐標系、執行圖式、測圖日期等項說明。

3.4 數據庫的建設

將南方CASS城鎮二調版外業測繪軟件編輯的數據文件和圖形文件經數據導出和導入檢查處理后，形成shp格式文件，再利用ArcGIS下的數字測圖子系統南京國圖軟件建立數據庫。數據入庫后，應將數據庫生成成果與地籍調查成果進行對比檢查，如界址點坐標、宗地面積、統計匯總表等，以保證建庫數據的唯一性和一致性[4-6]。

4 結果與分析

該研究中共形成宗地2 132宗，面積1.95 km2。其中：商服用地為0.01 km2，占測區總面積的0.52%；工礦倉儲用地0.21 km2，占測區總面積的10.62%；住宅用地0.98 km2，占測區總面積的50.38%；公共管理與公共服務用地0.05 km2，占測區總面積的2.47%；交通運輸用地0.70 km2，占測區總面積的35.97%；水域及水利設施用地為0。牡丹江市五林鎮各街坊土地權屬結構情況參見表1。

5 問題和建議

近年來，牡丹江市五林鎮測區范圍在土地資源的合理開發和利用方面成績尤為突出，在土地資源的開發利用方面切實做到了生態先行、統籌兼顧、因地制宜的3項基本原則，使各地區土地資源都得到最佳、最合理的開發和利用。

而在土地利用方面，一方面，牡丹江市五林鎮政府及土地管理部門加大土地管理力度，完善土地管理機制，實行嚴格的土地審批制度，堅決杜絕和重點打擊未批先建、少批多建等違法、違規用地行為，維護了正常的土地利用秩序；另一方面，大力開展土地開發、復墾、整理等工作，確保農用地占補平衡和市政府下達的耕地保護指標。

5.1 城鎮土地資源利用存在的問題

測區范圍內在土地資源開發、利用、管理等方面取得一定經驗的同時，也存在一些問題，主要體現在以下7個方面：

（1）由數據分析可知，在各類用地中，交通運輸用地所占的比例較大，由此可以看出牡丹江市五林鎮的路網比較密集。

（2）由于該研究中城鎮住宅用地有一部分是住宅與辦公、住宅與商業等綜合用地，所以從統計結果上來看，城鎮住宅用地所占比例相對較高。

（3）從各類土地的區域占有比例上看，城鎮住宅用地主要集中在市區，而工礦倉儲用地主要集中在城市外圍。由此可以看出，牡丹江市五林鎮的土地利用規劃比較科學、合理。

（4）住宅小區占地面積逐年較大幅度增多。隨著城市平房區改造及城市人口逐年增多，城市住宅面積增長迅猛。

（5）工業用地面積逐年增加。 牡丹江市加大經濟開發區的建設力度，工業用地面積呈逐年增加狀態。

（6）耕地面積逐年較大幅度減少，建設用地面積則逐年較大幅度上升。測區耕地面積減少過快，而建設用地則增長迅速。這就要求要加強土地管理力度，進一步完善土地管理體制，使土地資源得到合理的開發和利用。

（7）未批先建、少批多建等違法、違規現象仍然存在。隨著經濟建設的快速發展，牡丹江市五林鎮建設用地發展迅猛，集體或個人建廠、建房等數量急劇上升。因此，非法建設用地、未批先建、少批多建等違法、違規現象也經常出現。這就要求各級政府及土地管理部門要進一步加強土地管理力度、完善土地管理機制，實行嚴格的土地審批制度，堅決打擊未批先建、少批多建等違法、違規現象，維護正常的土地利用和土地管理秩序[7]。

5.2 保障城鎮土地資源可持續發展的對策建議

近年來，牡丹江市五林鎮在土地資源開發、利用、管理等方面成效顯著，為牡丹江市五林鎮的經濟建設做出了巨大貢獻。然而，土地資源的保護、經濟建設的發展、生態環境的優化等相互間的協調發展、共同提高將是一個長期持久性的工作，就牡丹江市五林鎮節約用地，保障社會經濟可持續發展提出以下建議：

（1）珍視土地資源，合理利用土地。土地是寶貴的不可再生資源，要按照土地利用規劃、嚴格執行國土資源等相關文件，在投資強度、容積率、建筑系數、行政辦公及生活設施用地所占比例等指標上嚴格把關，使各項目區啟動多大面積就按期按要求建成多大面積，提高土地利用率。

（2）要協調好土地資源的開發、利用與經濟建設、生態環境三者之間的相互關系。要做到三者協調發展、共同提高，不可偏廢，以保證牡丹江市社會經濟可持續穩定的發展。

（3）規范用地管理，加大土地執法監察力度。要加強土地管理力度，完善土地管理法規，打擊非法用地，營造良好的土地利用、土地管理新秩序。

（4）加強基礎隊伍建設，進一步推動信息建設。特別是地籍隊伍的建設與人員的相對穩定，加強信息化方面的學習，掌握相關的數據庫技術與信息系統軟件的應用，真正使地籍工作能夠“展現現實，運用資源”，充分發揮其基石作用。

（5）進一步強化“以圖管地，以證用地”理念。進一步細化審查制度，充分利用第二次城鎮土地調查成果為用地管理、基本農田保護服務。在日常土地變更調查中，堅持“月清季累，半年預報，年終匯總”的工作制度，保持地籍資料的連續性、現勢性，確保“圖件、數據、實地”相一致，為實現“對內以圖管地，對外以證管地”打下堅實的基礎。

（6）作為實現可土地資源的可持續利用的重要措施和途徑，土地規劃利用工作的意義重大。通過土地整理規劃使得城鎮土地布局更加合理，利用合并或重組的地塊，可以增加綠地、廣場等公共用地，或用于拓寬道路、增加基礎設施，在整體上改善城區內土地利用結構，美化城市環境[8]。

參考文獻

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[3] 楊曼曼，范乃英.鄭州市經濟技術開發區土地動態遙感監測分析[J].中國農學通報，2012（2）：145-151.

[4] 吳家付.城鄉一體化地籍信息系統研究與設計[D].西安：西安科技大學，2009.

[5] 陳蘇球，許永標.關于城鄉地籍一體化建設管理的思考[J].浙江國土資源，2011（8）：123-128.

[6] 趙海鴿.周口市城市土地集約利用研究[D].烏魯木齊：新疆農業大學，2013.

[7] 曹艷，史衛鋒.城鎮地籍調查有關技術問題的探討：以陜西省府谷縣城鎮地籍調查為例[J].價值工程，2013（12）：139-142.

[8] 羅恒.城鄉一體化土地調查數據組織研究[D].西安：西安科技大學，2012.