社區商業中心空間環境設計的探討

陸悠悠 趙慧

摘 要：通過對社區商業中心案例的調查研究，對案例進行定位與定量的分析并提出環境設計的設想，最后得出社區商業中心環境設計啟示。

關鍵詞：社區中心 商業環境 定位定量 商業景觀

[基金項目：江蘇省社會科學基金項目“江南傳統景觀建筑文化藝術視覺元素的解析與發展研究”，項目編號：13YSD025。]

近年來，城市化的進程越發加快，城市用地規模不斷增大，人口規模不斷增長。為了適應城市居民消費能力的增加，政府和開發商把注意力集中在中心城區大規模的商業中心的建設。但是，一方面，很多城市大型商業中心開始達到飽和的狀態，導致競爭白熱化和經營微利化。開發商和商家逐漸開始放棄中心城區地段的爭奪，進而轉向社區商業，從而得到市場和更大的利潤空間。另一方面，城市化帶來的住宅產品的大量開發，住宅模式由城市化轉向郊區化，人們更希望在離家近的地方購物消費，對社區商業的需求日益增加。同時隨著生活水平的提高，人們對商業環境的要求也越來越高，追求精神上的享受消費。這也促進了社區商業的發展。社區商業中心貼近居民生活，是街坊鄰居之間溝通的媒介，也是城市居民能夠不出遠門即可享受生活服務與消費的商業設施。

基于上述背景條件下，社區商業中心的發展具備一定的優勢，但同時也存在著一些挑戰。一是社區的類型不同，相應要求的商業設施也不同。二是社區商業中心的建設和管理也有多種模式。三是要適應周邊社區居民及其他類型消費者的需求。社區商業中心不是傳統的“社區內的商業”，而是“服務于社區的商業”。

本文一方面通過對南京紫荊廣場社區商業中心的商業調查分析，提出其在空間環境設計方面的設想，希望對其日后的不斷完善有所幫助；另一方面也期望通過對商業模式、消費人群、空間環境關系的討論，能為其它同等級別的社區商業中心環境設計有所幫助。

一、社區商業中心現狀

（一）國內現狀

現階段國內社區商業分為兩類：一類是基礎性的配套商業，主要是為居民的最基本生活消費需求提供便利。第二類屬于選擇性商業，主要是同時滿足居民日常生活消費需求與精神上的享受型消費需求，具有物質和精神的雙重屬性。商業空間形態上，近些年開始出現規模比較大的區域級社區商業中心，設施一應俱全，有全方位的生活功能，輻射范圍較大。

（二）項目現狀

南京紫荊廣場位于南京南部新城核心區啟動區。南京南部新城核心區啟動區北起雨花南路、卡子門大街、大明路、秦淮河、運糧河至繞城公路，西起南河，南至繞城公路、機場高速、秦淮新河、雙龍大道。

該商業中心有三部分商業建筑組成。北端南端建筑呈條狀，中間是方形商業體。負一層、一層、二層是商業，局部三-九層是酒店式公寓。已確定入駐的是在地下一層的BHG超市，面積占整個建筑面積的33%。

二、社區商業中心定位定量分析

商業環境設計要適應相應的消費人群。對于社區商業中心來說，周邊的居民是其消費主體，其次再考慮是否能吸引到相對遠的消費群體。對周邊居民的職業特征、社會地位、文化程度以及消費能力等的分析能夠幫助確立社區商業中心環境的定位。為了最大程度吸引消費者以達到商業設施的利潤最大化，又必須進行一系列商業定量分析，用數據來指導社區商業中心環境的設計。

（一）人流分析

紫荊廣場的人流機會，周圍的住宅區居民，西面的創意園區、東邊的家居城4s店工作人員以及顧客為本商業帶來主要人流。在本案周邊1.5公里范圍約有40000居民。假設他們平均每周去1次設施，成交率50%，附近能給設施帶來40000*4＼30*50%（成交率）=2660人＼天。周圍500米范圍內有4個公交站臺，每天約20路公交車經過，平均每天經過紫荊廣場1.5萬人次，15%公交人流去了紫荊廣場，成交率40%，能給設施帶來15000*15%*40%=900人＼天。即將開通的地鐵卡子門站，方便的軌道交通將涌現大量人源流動。預計地鐵平均每天經過紫荊廣場的有2萬人次，15%的地鐵人流去了紫荊廣場，成交率40%，能給設施帶來20000*15%*40%=1200人＼天。周圍1公里以內有大型家居商場如宜家、紅心美凱龍等以及大量汽車4S店，每天約有3萬人次顧客及工作人員，辦公人員能給紫荊廣場提供10%的人流，能給設施帶來30000*10%*40%=1200人＼天。2公里以外居民可選擇駕車到本設施，而紫荊廣場可適當提供便利的停車需求。紫荊廣場目前設置停車位600個，如果不計算社區居民停車需求，全部給商業使用，會給紫荊廣場約帶來2.5人＼車，共計600*2，5=1500人，成交率40%，則停車位給設施帶來的有效人流是1500*40%=900人＼天。項目3～5公里范圍分布有大明路社區中心、軟件大道社會中心、明發廣場等商圈，紫荊廣場可以開辟一條獨特的社區商業，從這些競爭者中得到人流。

這樣算來，預計紫荊廣場未來實際消費總人數能達到約6860人＼天。其中占比重最大的是周邊居民，因此紫荊廣場設計必須先滿足周邊居民的消費需求的基礎上，再拓展商業服務范圍，以保證正常的運營。

（二）居民消費需求

社區商業中心首先面對的消費主體是周邊社區的居民。居民相對與其他性質的消費人群來說，具有固定性的特點，因此商家與這些顧客能夠形成穩定的消費關系。另外，消費者的職業特征、社會地位、文化程度以及消費能力等也都影響著整個社區中心的商業。其次，社區商業中心不再局限僅服務于周邊的社區居民，若能夠形成自己相對獨立的有特色的商業空間，周邊的辦公區的工作人員、顧客等都可進去消費。

（三）社區商業定位

經過一系列的調查與分析，得出紫荊廣場的服務對象主要是白領階級，對應的商業層次為高端的。而白領工作節奏比較快，下班后他們需要一個既能休憩又能購物的場所，因此走在紫荊廣場要讓他們節奏放慢，享受高端慢生活。如果成功吸引周邊社區有錢人群不斷來訪，必然成為路過客群的向往目標，從而加入這個超越路過客群自身原有社區商業的新生活中心，最終最大化帶動客流到達。

三、社區商業環境設計設想

（一）商業分區

為了抓住本地機會從而帶動遠端機會，把整個商業設施分成商業街和商業體兩大分區。在設施北面、西面（如圖1A區）針對富人，設計成社區花園型組團，是有趣的、優雅的、庭院感的區域；在設施中心（如圖1B區），塑造成豐富多樣的舒適型購物組團；在設施南面（如圖1C區），營造成時尚快捷的品質商業街。A區商業街全天營業，為周邊社區的白領、富人在下班后提供一個優雅的休閑漫步購物區域，通過花園式的景觀營造小資情調。C區的商業街在整個商業設施入口處，時尚快捷的服務型商業組團滿足周邊社區居民一些基本生活消費。B區的復合型購物組團店鋪集中、業態多樣，能吸引遠端的客群來設施購物。

（二）店鋪劃分

總的來說，紫荊廣場作為社區型商業中心，設施業態主要面向周邊居民及當地生活。設施沿街的店鋪，面向街道，滿足日常生活需求。負一層和一層的外圍店鋪，景觀環境創造舒適自然的口袋公園，提供優雅品質的庭院型商業，打造家的花園，在商業中的家。一層業態主要面向在周邊生活，工作人群中需求非日常體驗的客群。二層為社區中心提供工作與生活的場所。

（三）景觀烘托商業氛圍

社區商業景觀的設計，要根據實際情況烘托整個商業氛圍，同時達到吸引客群的目的。

社區商業中心的景觀環境能帶來人的行為活動有：停留休息、聚會交流、兒童嬉戲、拍照留影、繪畫寫生、旅游觀光等等。這些人群又是商業中心的潛在客群。人們可以在購物后穿梭在綠意盎然，安靜悠閑的景觀中，享受美好時光，或者本只是來此閑逛休息，又被商業吸引進去一探究竟。商業與景觀的交融，使得社區中心能更好地聚集人氣，提高商業設施的價值。

對于紫荊廣場來說，一眼望到頭的大型廣場留不住行人的腳步，而合理自然的景觀空間，吸引行人停留的同時為商業環境增加價值，也為商業帶來更多的機會。商業景觀營造主題環境，添加必要的休息空間和商業活動空間，可以聚集人氣，吸引人的互動和停留，傳達舒適空間的信號。因此，針對周邊小區居住的高級白領，建議將北面原有的停車場區域替換為花園型街區的主題景觀；南面、東面的入口設置主題性的景觀節點，如雕塑、水景等供游人約會駐足，營造時尚快捷的品質商業街；設施中心的景觀節點，由于連接三方向的建筑，因此景觀設置要方便人流交通。

四、啟示

通過對南京紫荊廣場社區中心的案例分析，得到一些社區商業中心環境設計的啟示，希望能為其它同等級別的社區商業中心的環境設計有所幫助。

只有深入研究社區文化，結合商業策劃分析進行科學的定位定量分析，并分析項目自身的優劣勢，平衡開發商、商家以及消費者的利益需求，才能保證社區商業中心的運營。在保證社區商業中心能夠正常運營的情況下，與其匹配的環境設計又能滿足消費者物質和精神兩方面的需求。從而最大化得增加社區商業中心的綜合效益，并促進城市文化的健康發展。設計要因地制宜，因住而商，就是說商業環境設計要匹配人的消費需求、消費行為等多種因素，從而吸引人流促進社區商業發展。在室外環境景觀方面，良好的景觀設計更為居住社區商業中心環境錦上添花，使社區商業中心環境不僅是居民的消費場所，更是居民的精神家園。

參考文獻：

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作者簡介：陸悠悠，南京工業大學工業與藝術設計學院研究生在讀，研究方向：景觀設計及其理論。

趙慧寧，博士，南京工業大學工業與藝術設計學院院長、教授。