鄭州市房地產市場現狀分析及發展新機遇探析

郭菘藺

[摘 要]當前全國房地產市場呈現下調趨勢，具體到鄭州市雖然表現較為良好但增長速度也有所下降。本文在分析當前房地產整體現狀和發展趨勢的同時，結合鄭州市具體情況分析了房地產增長速度下降的原因，并對樓市“泡沫”的存在與否進行了討論，最終為鄭州市房地產市場的發展進行新的定位，找到新的增長點。

[關鍵詞]房地產市場； 增長點 ；市場導向 ；城鎮化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.43.151

1 引 言

在房地產業已經成為當前社會經濟發展的重要突破點的同時，房地產市場作為房地產業存在和發展的基本條件也越來越成為人們關注的焦點，不論是進行投資、建設還是出租、交易都離不開房地產市場這個重要的基礎。鄭州市作為我國中部重要的交通樞紐，在房地產發展上有著得天獨厚的地理優勢。正因為有著如此的區位優勢，使得鄭州市的房地產業在最近的幾年中得到了極為快速的發展，同時也帶動著房地產市場的大面積擴張。但伴隨著房地產市場的快速發展，也涌現出了越來越多的問題，而這些問題在當前房地產業階段性不景氣的時期則變得更加突出，已經成為了制約鄭州房地產業進一步發展的重要問題。所以我們的任務就是在分析全國房地產市場現狀的基礎上對鄭州房地產市場的現狀進行進一步分析，進而結合具體情況探索出鄭州房地產市場所可能面臨的新機遇和新的增長點。

2 鄭州市房地產市場現狀

鄭州市自2011年1月和3月兩度出臺“限購令”后，當年房地產市場交易量處于低位；2012年樓市出現小幅回暖，市場交易量上升明顯；2013年鄭州房地產市場基本維持2012年的運行態勢，直到9 月份，鄭州的限購政策對年齡、居住期限等進行了調整，隨之商品房銷量受到一定影響。2014年1—6月，受國家房地產信貸政策從緊等因素影響，鄭州房地產市場未出現往年同期的小幅回暖現象，主要指標增速見緩。從總體來看，鄭州市房地產市場表現比較平穩，沒有像其他城市一樣出現大起大落。總體來看，當前鄭州市房地產市場態勢好于全國，開發投資、投放銷售等數據好于全國同類城市；房價沒有出現明顯松動跡象，項目未出現因降價導致的社會事件，市場庫存量較小，市場壓力小，截至2014年6月底商品住宅累計可售面積為513.55萬平方米，按照當前月銷量需7.1個月去消化。但是鄭州的非住宅庫存壓力較大，截至2015年6月底還有879.69萬平方米，按照當前月銷量需40個月去消化。

3 對當前房地產市場狀況的分析

與2014年整體上漲的趨勢不同，2015年以來我國部分一線城市的房地產市場出現了明顯的轉向，使得房地產業和市場進入了一個新的發展階段。這可能與我國經濟發展進入調整期有直接關系。因為我國經濟呈現高速發展的代表是房地產行業，我國經濟進入調整期的代表也是房地產行業，預計未來通過一系列的調整、分化與優勝劣汰，房地產行業的開發商將會進行一次大洗牌，一二三線城市的房地產也將會出現明顯的分化趨勢。此外，樓市的主要矛盾也在發生著明顯變化。從過去增供應、抑制過熱轉為促進消化、穩定發展的新階段。對于如何穩定市場，筆者認為強刺激不會再有，出臺某些宏觀調控政策是可能的，但更多還是需要靠市場來解決。因為，政府的救市只是治標不治本，只有從根本上去調整房地產行業，才能使其更加健康的發展。

綜上所述，有的學者認為在政策還持續限購的情況下，沒有理由談供求關系的平衡，或是供過于求的問題。任志強的觀點是沒有數據能夠證明今年樓市已經進入拐點，樓市要有拐點也是被銀行打垮的。從整體數據來看，中國房地產的成交金額僅下降了幾個百分點。在中國經濟增長率至少保持在6%時，樓市沒有泡沫。中國農業銀行首席經濟學家向松祚則認為中國房地產市場已經出現了嚴重的供過于求，在相當長的一段時間內中國的樓價將持續下降。筆者認為目前中國經濟確實處于下行狀態，靠什么來拉動中國經濟的增長呢？調整經濟結構、發展科技產品以及創新都需要一個過程，唯有房地產是最為有效的方式。因為其相關產業多、需求量大，最能有效地拉動中國的經濟增長。

4 鄭州市房地產市場的新增長點

中國房地產行業經過20多年的高速發展，粗放式發展的時代已經結束，現在必然會經歷創新和變革。隨著行業結構的深刻調整，市場展現了很大的機會，未來房地產企業必須要重新認識市場，從市場的角度做定位并尋求發展新機遇。

4.1 新型城鎮化

未來10～15年，鄭州地區的房地產市場整體上仍有較大的發展空間。郁亮曾說房地產行業輕松賺錢的時代已經過去，中國的城鎮化卻遠遠沒有結束，不動產的精細化才剛剛開始。就目前情況來看，做房地產確實不像前幾年那樣容易，分化、調整是必然的。筆者預估，房地產分化、調整期保守估計要2～3年，同時無論是分化還是調整都會對房地產市場造成壓力，甚至嚴重影響市場，但是這并不是市場的全部。市場是通過供需關系來決定的，需求還是決定市場的主要因素。

人口的變化與房地產有著千絲萬縷的關系。因為人口就代表著潛在的需求，代表著消費能力。人口未來的發展趨勢更對未來房地產業發展有著重要影響。根據《中原經濟區鄭州都市區建設綱要》，到2020年，鄭州市總人口達到1500萬以上，占全省的1/5左右，由此對應的房地產發展空間可以推算，河南省的房地產仍然有很好的發展時機與前途。

2013年全國的城鎮化率是53.7%，河南約為44%，在國家提出每年城鎮化率要提高1個百分點后，為了保證城鎮化率的持續發展以及要保證緊跟國家城鎮化率，所以河南每年要提高城鎮化率2個百分點。2個百分點就代表著每年要有200萬人進入城市，如果人均所需住房面積以60平方米來計算，那么將新增住房需求6000萬平方米。城鎮化是持續向前發展的，也許現在進城的人沒有買房的能力，但5年前進城的人通過自身財富的積累已經有了購房的能力。同時，城市中的改善型需求大概有4000萬平方米，二者相加就有接近1個億的需求，按照2013年河南省房地產市場4000元/平方米的均價，就有4000億元的銷售額，基本與2013年全省房地產銷量總值吻合。

4.2 合村并城

加快推進可持續發展的合村并城改造是新型城鎮化建設的重要抓手和切入點。2011年10月鄭州市啟動了此項工作。按改造設計的區域劃分，鄭州合村并城改造是指城市建成區以外、城市規劃控制區范圍內的村莊，即郊村改造。根據鄭州市四個管委會村莊土地利用情況調查，合村并城改造可節余6.3萬畝村莊建設用地，用于基礎設施建設和產業發展。可以說，通過合村并城改造，可以有效地節約使用土地，提高土地利用使用效率。

4.3 新型農村社區

2012年，鄭州市委、市政府出臺《鄭州市新型城鎮化建設三年行動計劃》，把新型農村社區作為新型城鎮化建設的重要載體和依托，進行了具體的謀劃和規劃。截至目前，87個新型農村社區已全部啟動，完成投資183.8億元，拆遷建筑物521.9（萬）平方米，回遷群眾15.67萬人。通過近兩年的實踐，鄭州市新型農村社區建設取得了初步成效，主要表現為：土地集約節約效果明顯，農民生產生活條件改善，農村產業發展轉型加快，促進了新機制的形成。

在實踐過程中，五縣（市）和上街區主要采取了以下幾種建設模式。

政府主導模式。以政府投資為主，或者由政府主導成立開發公司，負責規劃設計、基礎設施及公共服務設施建設、安置補償等，社區建設后節約的土地由政府進行儲備。如新鄭市對社區建設節約的建設用地，由市土地儲備中心按照每畝70萬元的標準收儲，原村莊集體建設用地復墾后由市財政按照每畝5000元標準予以獎補。滎陽市的部分新型農村社區是由鄉鎮政府和開發企業共同成立開發公司（政府股份不低于51%）負責融資建設，安置區以外的節余土地掛牌后的出讓凈收益全額返還公司，用于社區建設。社區建設后，經核算原村莊安置和開發求得平衡后，多余資金由政府和開發企業按股份分成。

市場運作模式。運用市場機制，綜合利用土地、信貸和規費減免的優惠政策，吸引房地產開發、工程設計、土建施工及其他企事業單位參與新型農村社區建設。如新鄭市孟莊鎮雞王社區（寬視界項目），原村莊占地290畝，村民安置房占地73.6畝，節約土地216.4畝用于房地產開發。開發商對符合安置條件村民每人無償分配50平方米安置房，對拆遷房屋貨幣補償，并建設占社區安置房面積10%的商業房作為村集體資產，保證村民長遠利益。

項目帶動模式。依托國家及省市重點工程、重大項目開發建設，借助相關政策和拆遷補償資金，實施整體搬遷，建設新型農村社區。如上街區利用引進居易國際集團控股有限公司開發建設五云山山地生態公園項目的契機，采用異地扶貧搬遷，將南部山區4個省級貧困村、1個市級貧困村的1321戶村民全部搬遷到五云山莊，改善了群眾生活環境。

村企共建模式。需要有實力、有發展需求、有輻射帶動能力的企業參與，把促進社區產業發展、群眾就業和企業用地需求緊密結合起來，實現企業與新型農村社區融合發展、互利互贏。如新鄭市薛店鎮第三社區將節約的906畝土地指標置換到好想你紅棗產業園，社區由好想你棗業股份有限公司代建，農民基本不掏錢即可入住社區，還可以直接就近就業。

5 結 論

與宏觀經濟總是處在經濟擴張與經濟緊縮兩大階段的周期性交替循環一樣，房地產業在實際運行過程中由于受宏觀政策或消費需求等綜合因素的影響，也會周而復始、循環往復，由此構成房地產周期波動現象。從宏觀面和基本面分析，當前我國經濟正由高速增長向中速增長轉變，同時仍能保持7%以上的增長率，另外2013年我國城鎮化率還只有53.7%，明顯低于70%。當前城鎮戶均住房套數剛達到1左右，尚未飽和。可見中國房地產市場正在出現明顯的分化、調整。面對當前以及中期房地產市場，新的發展機遇已經展現，我們應該緊抓發展機遇，追求新的增長。

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