中國地產富豪16年興衰史

從1999年開始，房地產迎來了長達10多年的黃金時代，中間經歷2008年大跌，但依然反彈至2013年，重點城市的房價不斷創下新高。而房地產行業產生的富豪，卻形成了與之相反的曲線，其人數占比在百富榜中不斷下滑，預示著這個行業在國民經濟中的“支柱”地位有所下降。

盡管王健林超過馬云成為最新的中國首富，但在胡潤百富榜的榜單上，他的地產商伙伴們卻越來越少。

最新數據顯示，胡潤百富榜單中的地產富豪人數占比，從最高50%下滑到了16%，降至歷史最低。

地產富豪變少了？

曾經，中國前100名最富有的人群中，有一半都是地產商，而今，這個盛況已不再。

統計顯示，新上榜富豪中，人數最多的是制造業和IT業，其中九成來自國內上市公司。

制造業，包括機械制造、日用品、家具、塑料制品、家電、工業電器產品等，仍然是最多上榜富豪從事的行業，上榜人數占比從去年的23.1%又上升到28.1%。

胡潤百富董事長兼首席調研員胡潤表示，制造業的兩位“黑馬”，周群飛和汪滔都是“中國制造2.0”的代表人物。今年3月，周群飛創辦以觸摸屏為主業的藍思科技成功登陸創業板，周也以500億身家成為本次百富榜的女首富;而去年女首富、34歲的碧桂園董事楊惠妍以405億元退居第三。

有意思的是，周群飛的出現，打破了過去8年間，由楊惠妍和吳亞軍（龍湖集團董事長）兩位地產富豪輪流“坐莊”女首富的局面。

IT行業上榜人數占比也從去年的7.8%再次上升到11.2%。最近一年IT行業非常活躍的公司有：滴滴和快的的合并，美團與大眾點評的合并。滴滴打車創始人、32歲的程維最新入榜。

相較而言，今年百富榜總榜中，地產行業上榜人數比例降到歷史最低，上榜人數占比從去年的19.8%下降到16.1%。

歷史地看，在1999年，房地產行業富豪人數曾占總榜的50%，到了2006年，這一比例下滑至25.5%，而在2012年、2014年，比例下滑至19.8%。

盡管如此，房地產行業產生的富豪人數，在總榜單中依然名列第二;百富榜前十名富豪中，涉足房地產行業的有5位，比去年增加3位。

令人大跌眼鏡的是，相比去年地產富豪平均財富、上榜門檻皆有下調的情況，今年單列的地產富豪榜前 50名的平均財富和上榜門檻均創十年來最高。平均財富比去年增長24%，達185億元;前十名地產富豪平均財富415.5億元，比去年上升23%;前50名上榜門檻比去年提高30%，為85億元;身價百億及以上的人數比去年增加12位，到42位。

地產富豪占比少了，上榜的個人財富卻更多了，這個行業的財富變得更為集中。胡潤認為，這種變化主要得益于政策對住房需求的帶動，央行年內4次降息，并下調存款準備金率，除了北京和上海，其他城市放寬了限購限貸的政策，首付比例有的已降到30%以下。

榜單中的沉浮

一份延續10多年的地產富豪榜榜單，見證了地產業的興衰和人事沉浮。

十年前，王健林還沒在榜單上。十年后，曾經的首富朱孟依已跌落至21位;十年前總部在上海的地產富豪最多，有14位，今年上海地產富豪僅有2位上榜;十年中閩商富豪數量在增加，十年前只有2位，今年這個數字變成了9位，而粵商仍然最多。

2015年，61歲的王健林及其家族以1200億元蟬聯“地產首富”，這是王健林六年內第五次名列房地產榜首位，也是第一個獲得房地產榜首富“四連冠”的企業家。

自去年年底在香港掛牌上市，萬達商業最新市值2300億港幣左右。據百富榜制作者稱，這1200億元只計算了王健林在地產領域的財富，他在文化、娛樂等領域的財富未計算在內。

財富翻倍的地產富豪也不在少數，其中很多得益于A股上半年的飆漲。前十名中，華夏幸福董事長王文學、泛海控股董事長盧志強、泰禾集團的黃其森、葉荔夫婦的地產財富漲幅均超1倍，三家都是A股上市公司。

而硬幣的另一面是，中國經濟放慢速度以及樓市庫存依然高企，國內地產商難言輕松，因而特別能看到港股上市房企最近一年財富有所下降。

其中，SOHO中國的潘石屹、張欣夫婦去年身家大幅縮水29%至125億，排名下滑至26位。

富力地產聯席董事長之一張力、張量父子身家縮水22%，僅以90億元位列45位;而雅居樂陳卓林家族財富縮水25%，以85億元位居47位。

其他身家縮水的還有世茂集團許榮茂家族，其財富小幅下降 7%至280億，位居地產富豪榜第7位;星河灣黃文仔家族，身家縮水5%至105億排名37。

最令人唏噓的，是去年年底遭到深圳市“限售”、面臨破產危機的佳兆業集團，其主席郭英成家族去年曾排名46，今年則跌落至地產富豪榜100名左右。

房地產轉型升級已成為必經之路

地產富豪的沉浮，折射的是房地產行業的變遷。

胡潤表示：“從99年第一次發榜時房地產占到50%，現在已經跌到16.1%。”

如今這殘酷的下滑只能說明一個問題——房地產企業的不景氣或將持續。

專家指出，房地產產業鏈長，對經濟帶動作用明顯，過去十幾年時間里吸金能力十分強勁，大批企業和資金涌入一度讓房地產業異常火熱。然而，十幾年的野蠻生長所積累的問題在近幾年的集中爆發，讓房地產不再是人人艷羨的富豪行業，轉型升級也已成為這個行業的必經之路。

自2011年年底開始，萬科一直在強調房地產行業進入了白銀時代，而過往4年的發展，讓更多地產商開始認同這一觀點，包括王健林。地產商的轉型如火如荼，萬科和萬達便是個中翹楚。

胡潤表示，“王健林是轉型最成功的企業家之一，五年前他地產部分的財富占個人總資產的90%以上，而現在只占到一半。”

萬科的轉型方向是成為城市配套服務商，萬科已發展出物業社區服務、產業開發、教育和度假基地等獨立的新業務，尋找更多利潤增長點。

（《21世紀經濟報道》2015.10.22）