關于《不動產權證書》不能不說的那些事

姚博 陳文

11月9日開始，本市正式實施不動產統一登記制度，成為全國首個全面向社會提供不動產統一登記服務的省級單位。此前一天，即11月8日，東城區向市民閏女士發出了全市第一本《不動產權證書》，而不再是過去的“房本”。不動產權登記和以往的產權登記有什么差異？這些差異能給物權所有人帶來哪些福祉和保障？《不動產權證書》取代《房產證》，敦促哪些房地產物權領域懸而未決的法律問題的加速解決？

買房、過戶拿新證書，原房產證仍有效

記者看到，《不動產權證書》與此前的房產證類似，都是“大紅本”，記載的主要內容包括不動產權證書號、權利人、共有情況、坐落、不動產單元號、權利類型、權利性質、用途、面積、使用期限及權利其他狀況等內容。證書首頁有專門的二維碼供查詢使用，在封皮背面還設置了激光防偽標志。

從11月9日開始，全市16個區縣全部啟用全新的不動產登記簿證。未來，市民辦理房屋買賣、過戶等業務，便會拿到《不動產權證書》。北京市國土資源局相關負責人表示，不動產權利證書有兩種，分別是《不動產權證書》和《不動產登記證明》。原來依法頒發的各種證書繼續長期有效，按照“不變不換”的原則，權利不變動，簿證不更換。在依法辦理變更登記、轉移登記等登記時，原證書逐步更換為新的不動產權利證書。

記者了解到，《不動產登記證明》內容和《不動產權證書》內容大致類似，只是多了一個“義務人”，主要用于證明不動產抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項。

據介紹，市民買房網簽、限購資格的審核還是由住建部門辦理；而不動產登記、檔案管理、信息檔案查詢、查封等工作則是由市國土局負責。這意味著，辦理“房本”將由市國土局負責的不動產登記事務中心來完成。為方便群眾辦事，各區縣不動產登記大廳仍然保留了房屋交易窗口，負責購房資格核驗及網上簽約等工作，實現交易與登記同一地點辦公。也就是說，雖然政府各相關部門按照管理職責和登記職責進行了分工，但辦理的流程和地點都沒有變化。收費標準也和之前一樣，并沒有變化。

掃《不動產權證書》二維碼可查不動產信息

《不動產權證書》扉頁右上角新增了一個二維碼，作為存儲不動產登記信息的標識，市民掃描二維碼即可以獲取不動產權證編號、不動產單元號碼等相關信息，實現不動產信息快速查詢。

房產物業糾紛的專業律師徐斌說：“這個舉措很大程度上方便了市民對不動產的信息進行查詢。過去在房屋買賣過程中，往往依靠人眼辨別房產證的真假，而且即使房產證上確實是賣主的名字，也不排除存在其他共有人或已經抵押貸款的情況，這也為‘一房二賣、‘假房東等合同詐騙案件的發生留下了隱患。現在，市民掃描不動產權證上的二維碼即直接眺轉到政府官網，可以快速查看到該房屋的相關信息，比如該房屋是否還有其他共有人、是否已經被抵押等，這對于市民來說絕對是一件好事。”

徐斌表示，這對于房屋中介來說也是一個行業的春天。以往他們花費大量的人力、物力到房管局去審查這些房屋信息，確實增加了經營成本，而且對他們的責任心也是一個考驗，未盡審查義務的情況時有發生。因此這個二維碼不僅節省了房屋中介的經營成本，而且有利于房屋中介提高他們的服務品質。

《不動產權證書》是否等于《土地證》+《房產證》？

徐斌說，北京范圍內在進行房屋交易時，一般沒有《土地證》，但這并不影響交易。《土地證》其實應該有的，買房時應該既到國土局辦《土地證》，也到房管局辦《房產證》，這是正常的流程。但實際情況卻不是這樣。

原來，以本市為例，由于開發商都是蓋高層住宅、高層建筑物，大的《土地證》由開發商先取得，蓋了房子之后再賣給業主，業主僅到房管局辦一張《房產證》就可以了，而我們通常也就把《房產證》作為房屋所有權的證書。雖然《房產證》在北京歷史上兼顧了《土地證》的作用，里面也會注明土地使用年限等信息，但它在法律上并不是特別嚴謹。

說到為什么形成這樣的現狀，徐斌解釋：“全國各地的情況都不相同。像南方有一些省市實行的是兩證合一，就是一個證書上有一頁是土地證，另一頁是房產證；山東實行兩證分開政策，一個《房產證》、一個《土地證》，業主先要跑到房管局去辦房產過戶手續，然后再到國土局辦土地使用權的過戶手續，而且辦理土地使用權過戶是要交稅費的，不僅房屋交易程序繁瑣，還要承擔額外的稅費，所以不少市民選擇不辦理土地使用權過戶。這樣一來，房管局房屋登記系統顯示這個房屋的產權已經過戶，而國土局的信息系統顯示這個土地證還屬于原來的業主，這就直接影響到了相關部門不動產信息的統一，也容易產生糾紛。其實說到底，是全國缺乏一個統一的對于《房產證》和《房產證》管理的法律和規范性文件。”

既然“兩證合一”既能提高效率，又能節約成本，還能避免不必要的糾紛，為何全國范圍內沒有統一推進“兩證合一”的法規制度呢？

中國人民大學公共管理學院副院長、土地管理系教授嚴金明表示：“這一問題的根源其實在于‘房地分離，按照我國《物權法》規定的權利結構，土地使用權和房屋所有權是分開的，而這種獨特的權利結構在短期內又無法改變。”

徐斌律師解釋說：“這與我國的房地產法制建設有關。中國的房地產剛剛由計劃經濟時代轉型到市場經濟時代，所以對房地產行業的立法比較緩慢。2007年，我國出臺了《物權法》，《物權法》首先明確了要建立統一明確的不動產登記制度，之后在立法上逐步完善。2014年年底出臺了全國性的《不動產登記條例暫行辦法》，而具體的實施意見、細則還沒有出臺，。”

由于不動產登記證書是按照“房地合一”的思路設計的，在房屋和土地的登記環節統一后，難度大的是如何計算分攤面積，也就是每個人房本上顯示的土地使用權面積。平房的土地分攤比較容易計算，但樓房的就較為復雜，有幾種計算分攤的方式，目前尚在研究。

眼下，北京不動產登記制度實施以后，由國土局統一負責不動產登記，國土局頒發的《不動產權證書》不僅有“房產證”的屬性，還有“土地證”的屬性，大大提高了效率，節約了成本，還能避免不必要的糾紛。也希望有利于早日厘清房和地的關系，把兩個權益說明白，體現出來。

是否有利于“土地70年使用權到期后”問題的解釋？

房屋產權年限是中國特有的一種制度。新的《不動產權證書》使用年限仍是住宅用地劃撥年限為70年、商業40年、科教文衛體及公益用地50年。隨著統一不動產登記證全面啟用，問題也浮出了水面，商品房土地70年使用權到期后怎么辦？

按照《物權法》的規定，土地使用權到期后，應該自動續期，也就是說只需自動履行手續，而無須額外再繳納費用。由于土地使用權牽扯問題較多，因此在現有的《物權法》及其他相關法律中，并沒有對續期期限、續期是否要補交土地使用費以及按怎樣的標準支付等相關細節做出明確規定。

《不動產權證書》是權利人享有該不動產物權的證明，對于權利人來說《不動產權證書》是不動產權利人的唯一法律憑證。正如國土資源部不動產登記局局長王廣華所說，開展不動產統一登記是國務院機構改革和職能轉變及貫徹落實《物權法》重要舉措，可以更好地保護不動產權利人權利。希望之前權益人普遍存疑的一些法律問題，能夠隨著全國性的不動產登記和證件發放工作得到敦促和加速解釋、解決。