商品房銷售中的價格問題分析與應對策略

陳光欽

摘 要：隨著龍巖中心城市城鎮(zhèn)化進程的加速推進，房地產(chǎn)市場的開發(fā)和投資呈現(xiàn)一種持續(xù)增長的狀態(tài)，由于商品房價格政策透明度差，監(jiān)管力度不夠強，開發(fā)商的法律意識淡薄，商品房的銷售價格與其山區(qū)三、四線城市區(qū)位態(tài)勢的發(fā)展水平嚴重偏離。政府部門應加大對商品房開發(fā)及銷售的監(jiān)管和檢查處罰力度，加強制度保障，以解決百姓購房難的實質性問題。

關鍵詞：房地產(chǎn)市場；商品房銷售；價格；策略

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）15-0126-02

1 背景概述

龍巖市地處福建省西部山區(qū)，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平不高，但通過十多年的建設發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程進入加速推進階段。

房地產(chǎn)市場的開發(fā)和投資呈現(xiàn)一種持續(xù)增長狀態(tài)，商品房的銷售價格更是高到讓許多購房者聞之色變，尤其擔心銷售價格會一漲再漲。

對房地產(chǎn)業(yè)而言，產(chǎn)品和價格是目前在強烈市場競爭中取得勝利的關鍵，但是，由于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，商品房銷售價格問題成為日前社會各界關注的一大熱點和焦點問題。

2011年5月國家發(fā)改委頒布實施了《商品房銷售明碼標價的規(guī)定》，該規(guī)定執(zhí)行3年多來，究竟取得了什么樣的效果？商品房開發(fā)商是否嚴格執(zhí)行有關政策規(guī)定，老百姓是否得到真正的實惠？對控制房價有沒有實質性的作用？本文擬就前期對龍巖中心城市商品房銷售情況調(diào)查情況作分析，有針對性地提出應對措施，以期讓廣大購房者把握好入市機遇。

2 龍巖中心城市商品房銷售的基本概況

2.1 龍巖中心城市商品房的銷售基本情況

房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟發(fā)展的主導地位，基于房地產(chǎn)市場的先導性及基礎性地位，房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展對經(jīng)濟的增長必然發(fā)揮著巨大的促進作用。

龍巖中心城市從1997年地改市以后房地產(chǎn)開發(fā)投資主要由住宅投資的快速拉動增長開始，住宅的投資始終是龍巖中心城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體，并呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢。

從1997年開始到2005年，我市的住宅銷售面積占商品房銷售面積的平均比重為88%，說明住宅在那時還是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體。

由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，各行業(yè)都在進行房地產(chǎn)業(yè)的投資，近幾年商品房開發(fā)已成為房地產(chǎn)投資的首選項目，商品房的銷售面積增長趨勢相對較快。

從而使購買的主體逐漸轉向商品房住宅，在2005年，龍巖中心城市個人購買商品住宅的面積為20多萬m2，并呈現(xiàn)快速增長趨勢，到2010年中心城市銷售商品住宅50多萬m2，到2013年最高峰銷售商品住宅面積為80多萬m2。商品房的銷售已然成為現(xiàn)如今經(jīng)濟發(fā)展的主導。

2.2 龍巖中心城市商品房銷售價格逐年增長

總體上看，從1990年開始，龍巖中心城市的商品房銷售價格呈逐年增長態(tài)勢，大致可分為三個階段。

2.2.1 1990～1995年的持續(xù)上升階段

這一階段，由于是企業(yè)初步投資到商品房的開發(fā)與銷售中，初次銷售以住宅形式的商品房，其新穎讓商品房的銷售價格不斷增加，從600～1 000元/m2呈現(xiàn)一種持續(xù)上升的趨勢。

2.2.2 1995～1999年的相對穩(wěn)定階段

這一階段，由于宏觀經(jīng)濟發(fā)展的影響，大多數(shù)投資者在房地產(chǎn)開發(fā)中實際收益不是太理想，這一時期商品房銷售價格增速持續(xù)回落，總體而言，銷售價格保持相對穩(wěn)定。

2.2.3 從1999～2014年大幅度上升階段

這一階段，由于城鎮(zhèn)化建設進程帶來對住宅的剛性需求，和以改善居住條件為主的改善型需求，商品房的銷售價格再一路上漲，從1999年均價1 600元/m2，到2003年均價2 100元/m2。在2004年之前價格增速上升幅度較小，屬于緩慢提升階段。從2004年開始商品房的銷售價格呈現(xiàn)大幅度上升趨勢，雖然由于近幾年政府對商品房價格的調(diào)控，其價格增長速度得到了一定的控制，但均價也達到7 600元/m2，較以前相比增長了好幾倍。

不過，從2014年開始，從整體市場看，龍巖房地產(chǎn)市場很難維持過去房地產(chǎn)市場的高增長，從房地產(chǎn)企業(yè)銷售額的增幅看，多數(shù)房企增速已有明顯放緩，房地產(chǎn)市場依舊受政策影響較大，雖然政策利好，但龍巖房地產(chǎn)市場沒有得到很大改變，2015年大部分企業(yè)的銷售任務制定非常謹慎，房企對市場的看法整體偏平穩(wěn)，各房企新一年的經(jīng)營策略將依然以平穩(wěn)去庫存為主。

2.3 房地產(chǎn)價格大幅上漲的原因

2014年以前，房地產(chǎn)價格之所以呈現(xiàn)出大幅度的上漲，筆者認為主要有以下5個方面原因：

①建筑工程成本和土地出讓價格的上漲，造成商品房開發(fā)成本上升。例如龍巖中心城市2013年上半年土地出讓拍賣約為800萬元/畝，到下半年漲到1 200萬元/畝。

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求利潤最大化的期望值更高。

③周邊大中城市商品房價格高位運行和持續(xù)上漲的輻射效應，刺激類似龍巖三、四線城市商品房銷售價格持續(xù)上揚。

④剛性需求購買量增大，主要是農(nóng)村進城購房自住需求和部分投資者購房需量增加，視買房為盈利豐厚的投資工具。

⑤城鎮(zhèn)化建設的推進，人民生活水平的提高，拉動了住宅的改善型需求，并對商品房的品質和宜居要求明顯提高，高端純住宅也已成為龍巖部分富裕階層人士的需求，如“泰成公館”、“皇冠國際”外墻采用全石材干掛立面，展現(xiàn)出奢華大氣，平均商品住宅售價12 000 元/m2。

3 龍巖中心城市商品房銷售中的價格問題及原因

分析

3.1 龍巖中心城市商品房銷售中的價格問題

3.1.1 商品房的備案價格與實際銷售中的價格不一致或與其

他商品房價格差距甚大

物價局有明確的規(guī)定，商品房在銷售前必須到當?shù)匚飪r局進行價格備案才能予以辦理預售許可證，但單價超過當?shù)氐奈飪r局規(guī)定價格就不予以備案。

所以有的開發(fā)商就故意將備案價格提高，在銷售過程中又將價格下降，聲稱自己沒有按物價局的規(guī)定價格售賣；有的開發(fā)商直接與物價局的人串通好，讓他們同意開發(fā)商的備案價格，從而提高商品房的銷售價格。

比如2011年龍巖德興房地產(chǎn)開發(fā)的“家和天下”樓盤利用備案價格做宣傳，開盤時商品住宅銷售價格7 600元/m2起，故意將備案價格提高，銷售時平均下降3～5%/m2，銷售時平均降價300～500元/m2。

這些現(xiàn)象目前都存在于商品房銷售的價格問題中，導致價格居高不下，沒有具體的標準。

3.1.2 商品房的銷售中的明碼標價政策沒有得到有效落實

不少的開發(fā)商出于掩飾房屋質量、開發(fā)成本及后續(xù)的保障等問題，不愿意公開商品房的具體價格及標識容積率、綠化率、套內(nèi)分攤建筑面積等關鍵信息，沒有將明碼標價這一政策落實到位。

例如，2010年龍巖恒億房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于登高西路“尚品國際”商品房，在未取得預售許可證前，每套預收5萬元定金，其在售的房源均未在售樓處明碼標價。再如，由于2011年5月國家發(fā)改委制定《商品房銷售明碼標價規(guī)定》并沒有對其所屬的范圍做出嚴格的規(guī)定，所以，有的開發(fā)商套房價格公布了，但對車庫或者店鋪未實行明碼標價。

3.2 龍巖中心城市商品房銷售中出現(xiàn)價格問題的原因

3.2.1 商品房價格政策透明度差，監(jiān)管力度不夠強

由于購房者和群眾對國家的許多商品房價格政策規(guī)定和相關的法律法規(guī)不熟悉，政策信息不對稱及相關的部門宣傳力度不大，造成消費者的盲目。再有就是相關的執(zhí)法部門監(jiān)管不嚴，睜一只眼閉一只眼，對檢查出來的問題很難處理到位，造成問題得不到根本性的解決。

3.2.2 開發(fā)商的法律意識薄弱

由于經(jīng)濟利益的驅動，多數(shù)開發(fā)商置國家的相關法律法規(guī)于不顧，惡意炒作，肆意抬高房價，存在亂收費行為，一味追求高額的利潤及利益最大化，在商品房銷售中謀取暴利。

4 解決龍巖中心城市商品房銷售中價格問題的策略

4.1 加大對商品房開發(fā)及銷售的監(jiān)管和檢查處罰力度

在目前龍巖市政府相關部門還未出臺取消新建商品住房銷售價格備案制的前提下，房地產(chǎn)銷售中的相關監(jiān)管部門，應互相監(jiān)督，做好商品房銷售前價格備案工作，加大對商品房開發(fā)及銷售的監(jiān)管和檢查處罰力度，督促開發(fā)商嚴格按照相關政策規(guī)定執(zhí)行，確保各項政策能夠按規(guī)定執(zhí)行；即使取消備案制，也應督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明碼標價，公布標識容積率、綠化率、套內(nèi)分攤建筑面積等關鍵信息，規(guī)范銷售行為，出現(xiàn)價格欺詐行為應加大查處力度，以打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僥幸心理和機會主義思想，確保政策法規(guī)得以貫徹執(zhí)行。

4.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應自覺遵守相關法規(guī)，做到誠信經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應自覺樹立誠信經(jīng)營理念，嚴格遵守國家以及地方有關房地產(chǎn)開發(fā)建設的法律、法規(guī)及相關政策，自覺維護房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范操作；培育誠信理念，建立失信懲罰機制、信用監(jiān)督機制等信用約束制度，約束員工的失信行為，讓誠實守信的倫理精神滲透到每位員工的意識中，切實履行起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所應承擔的法律責任、倫理道德責任，以及其他任意方面的責任。

4.3 加強制度保障

①龍巖市政府應加快蓮東、鐵山片區(qū)保障房建設，多投資建設廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房和限價商品房，緩解各階層老百姓的購房需求壓力。

②繼續(xù)完善房地產(chǎn)行業(yè)相關的法律法規(guī)，加大宣傳力度，實施透明化管理，加強對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為的社會監(jiān)督，讓購房者自己了解商品房的銷售價格及過程，達到滿意購房的狀態(tài)。

5 結 語

商品房的銷售價格關系著民生問題，關系著平民百姓的住房問題，所以商品房不同于其它的商品。要使社會安定和諧，就必須對商品房銷售中的價格問題有合理的規(guī)定及嚴厲的監(jiān)管措施，維護市場健康平穩(wěn)運行，避免房價出現(xiàn)大起大落，讓老百姓買的起房、住得起房的愿望成為現(xiàn)實。

參考文獻：

[1] 熊文菠.我國商品房價格上漲的主要原因和對策研究[D].西安：西安建筑科技大學，2010.

[2] 宋川.關于我國商品房價格影響因素的理論與實證研究[D].成都：西南財經(jīng)大學，2012.

[3] 熊汝善.商品房銷售中的價格問題及解決建議[J].中國經(jīng)貿(mào)導刊，2014，（1）.