平抑高房?jī)r(jià) 日韓有高招

韋知天

中國(guó)城市化的速度在改革開(kāi)放以后明顯加快，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以后，更加快速。

中國(guó)城市化速度的加快最突出的表現(xiàn)就是居高不下的房?jī)r(jià)。同為東亞國(guó)家，同為地少人多的國(guó)家，同為城市化速度極快的國(guó)家，日韓兩國(guó)的城市化進(jìn)程值得中國(guó)借鑒。

日韓在城市化進(jìn)程中政策一直向新移民的首套普通安居住房?jī)A斜，嚴(yán)格限制非自住房和高檔大型住宅的開(kāi)發(fā)，在保障房和商品房供給方面全力保障小戶型自住房的發(fā)展。它們都把稀缺的城市住房資源優(yōu)先滿足新移民的基本生存需要，這種做法取得了一定的成效。

日韓在城市化進(jìn)程中實(shí)現(xiàn)城市居住公平的具體手段有兩個(gè)。

第一用稅收手段打擊住房炒作、食利行為。在住宅的流轉(zhuǎn)、保有、繼承等環(huán)節(jié)上建立完整的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，全面保護(hù)自住需要，擠壓投資需求。

日韓在房屋流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，重所得稅，輕交易稅。1950年，日本將土地、房屋收益納入個(gè)人所得稅體系，當(dāng)年規(guī)定的個(gè)人所得稅最高比例是50%，后又兩次上調(diào)，1969年調(diào)整到75%。1975年至1980年間，兩次針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況調(diào)整稅制。1975年規(guī)定，長(zhǎng)期保有的住宅如果出售獲利2000萬(wàn)日元（時(shí)約10萬(wàn)美元）以下，可以享受20%的優(yōu)惠稅率，超過(guò)這個(gè)數(shù)目就要按照75%征收個(gè)人所得稅。1980年重新定義了長(zhǎng)期保有的時(shí)間（從5年延長(zhǎng)到10年）。

韓國(guó)對(duì)于住宅獲利收益采取累進(jìn)稅率。1970年至1980年高速城市化時(shí)期，韓國(guó)規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓收益在：3000萬(wàn)韓元以下（相當(dāng)于今約人民幣18萬(wàn)元），基本稅率為40%，加上防衛(wèi)稅和住民稅附加，實(shí)際稅率為47%～51%，3000萬(wàn)韓元以上，最高稅率則為60%，加上附加稅后為70.5%～76.5%。韓國(guó)在1987年后對(duì)擁有土地房屋超過(guò)2年以上仍實(shí)行30%～50%的累進(jìn)稅率，轉(zhuǎn)讓未登記房屋則征收75%的單一稅率，繼續(xù)嚴(yán)格控制住宅轉(zhuǎn)讓所得。

以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，日韓通過(guò)高稅收讓房屋轉(zhuǎn)讓收益扣除稅收后所剩收益占房屋轉(zhuǎn)讓收益的比例較小，讓企圖通過(guò)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲利的人望而卻步。這樣，就有效地保證了在市場(chǎng)上交易的住房絕大多數(shù)是新移民

買的自住房產(chǎn)，也打擊了奢侈型住房的發(fā)展。因?yàn)楸Ｓ械暮勒娣e越大，時(shí)間越長(zhǎng)，需要交納的稅款就越多。

第二，建立個(gè)人住房貸款資信審核制度，通過(guò)使用金融杠桿遏制投資性需求。

日本的金融制度從根源上切斷了某些投資者借助金融工具炒房的行為。日本對(duì)個(gè)人投資住房，包括購(gòu)房套數(shù)、首付比例、購(gòu)房面積等都沒(méi)有限制，但是它將購(gòu)房者家庭收入總量與貸款總量掛鉤，絕大多數(shù)城市家庭無(wú)法通過(guò)房貸從銀行那里取得大量資金用于房產(chǎn)投資。日本《商業(yè)銀行住宅貸款條例》規(guī)定，個(gè)人申請(qǐng)房貸的年還款額度不得超過(guò)上年總收入的35%，家庭如有其他長(zhǎng)期貸款須合并計(jì)算，貸款最長(zhǎng)年限不得超過(guò)35年。這樣一來(lái)，絕大多數(shù)家庭不能申請(qǐng)第二套房貸。而且，日本的金融制度規(guī)定，在房貸未還完之前，房屋不得出租，“以租養(yǎng)貸”在日本是不可能的。此外，日本對(duì)非自住房的貸款不予保險(xiǎn)，加大了非自住房投資的風(fēng)險(xiǎn)。

如果中國(guó)政府能夠仿照日韓的做法，通過(guò)稅收和金融杠桿保障新移民自住房的需求，打擊房屋食利行為，中國(guó)的房?jī)r(jià)一定能夠得到平抑，中國(guó)的城市化進(jìn)程也能夠更加和諧與公平。