基于模糊評(píng)價(jià)模型下的旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

趙中華

[摘要]旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)新興市場(chǎng)，是房地產(chǎn)和旅游業(yè)的交叉產(chǎn)業(yè)。而目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)行面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。因此本文對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)從量化角度進(jìn)行分析，對(duì)其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行模糊評(píng)價(jià)，并以技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)因素為例，進(jìn)行實(shí)例分析。

[關(guān)鍵詞]旅游地產(chǎn)；模糊評(píng)價(jià)模型；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552220

1旅游地產(chǎn)的概念及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

11旅游地產(chǎn)的概念與特點(diǎn)

旅游地產(chǎn)出現(xiàn)在20世紀(jì)90年代，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)和旅游業(yè)都異常升溫，促使了旅游業(yè)和房地產(chǎn)的聯(lián)姻。目前，我國(guó)比較認(rèn)同的概念是旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的的房地產(chǎn)，在一定程度上實(shí)現(xiàn)旅游的功能。旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)主要有：旅游地產(chǎn)以旅游資源為依托，毗鄰景區(qū)或旅游資源；具有特定的目標(biāo)人群——追求高生活品質(zhì)的人群；環(huán)境質(zhì)量要求高。

12旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)具有投資周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資回報(bào)慢、環(huán)境質(zhì)量要求高、影響因素復(fù)雜等特征，很容易受到多方面因素的影響，在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)多元化和投資的巨大壓力下，旅游地產(chǎn)開發(fā)存在的風(fēng)險(xiǎn)主要包括經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，這也是本文研究的關(guān)鍵因素。旅游地產(chǎn)開發(fā)方面的風(fēng)險(xiǎn)影響因素還包括政府政策風(fēng)險(xiǎn)、支持活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。

2旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)模糊評(píng)價(jià)模型

21模糊評(píng)價(jià)

傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析是依據(jù)數(shù)理統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)知識(shí)，對(duì)歷史數(shù)據(jù)和通過調(diào)查得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，要求數(shù)據(jù)翔實(shí)可靠，而旅游地產(chǎn)開發(fā)還處于初期階段，許多精確數(shù)據(jù)都無法有效獲得，因此應(yīng)用模糊評(píng)價(jià)模型對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估有積極的意義。

22風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的確定

通過分析旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)，建立模糊評(píng)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)。

同樣步驟可以得到其他4個(gè)指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)結(jié)果向量Ei（i=1，2，3，4，5）。

24模糊評(píng)價(jià)結(jié)果分析

已知模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)果向量E3，為精確評(píng)價(jià)旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，用具體數(shù)值表示綜合評(píng)價(jià)得分。設(shè)綜合評(píng)價(jià)結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)向量為K=[k1，k2，k3，k4]，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)取值見下表。具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)得分為S=KE=（k1 b1+k2 b2+k3 b3+k4 b4）。

3結(jié)論

本文依據(jù)模糊數(shù)學(xué)理論，建立模糊評(píng)價(jià)模型對(duì)不定量風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化，更有針對(duì)性、準(zhǔn)確性和有效性，同時(shí)也希望通過本文研究為未來旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)研究提供一種可能的范式。

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