開發區土地集約利用評價指標理想值的設置研究

李云輝

[摘要]開發區土地集約利用評價結果與評價指標理想值的選取密切相關，因此確定理想值對土地集約利用的評價非常重要。本文以福建詔安工業園區為例，對工業園區土地集約利用評價指標的理想值的設置進行系統的闡述，以此提高開發區土地的集約化利用率。

[關鍵詞]集約化；指標理想值；詔安工業園區

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552162

福建詔安工業園區位于漳州市詔安縣深橋鎮西北側，位于廈門、汕頭兩個經濟特區之間，詔安工業園區在促進詔安縣經濟發展中發揮了舉足輕重的作用。根據《國土資源部辦公廳關于開展2014年度開發區土地集約利用評價工作的通知》對詔安開發區土地進行集約評價，以此保證詔安工業園區土地的集約發展。

1設置評價理想值的方法依據

根據《規程》，開發區土地集約利用評價指標理想值確定可以采用以下方法中的一種或幾種：

（1）目標值法：結合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃等相關規劃，以及有關用地標準、行業政策等，在分析土地利用現狀的基礎上，確定指標理想值。

（2）經驗借鑒法：參考相關開發區土地集約利用先進水平，確定指標理想值。

（3）專家咨詢法：選擇一定數量（10～40人）熟悉城市、開發區經濟社會發展和土地利用狀況的專家，提供相關材料，咨詢確定指標理想值。

理想值是受開發區土地的利用狀況、自然地理條件、經濟技術發展水平、產業結構、土地管理制度乃至社會習俗等眾多因素的影響，開發區間存在各種各樣的差異，不應該采用統一的指標理想值對所有開發區的土地集約利用狀況進行評價。確定開發區指標理想值要從自身特點和區位條件考慮，同時還要考慮到開發區自身發展情況和發展目標，綜合確定理想值。

2詔安開發區土地集約利用評價指標理想值的確定分析

21理想值確定的原則

理想值依照節約集約用地原則，在符合有關法律法規、國家和地方制定的技術標準、土地利用總體規劃和城市總體規劃等要求的前提下，結合園區的實際確定。理想值原則上不應小于現狀值。

當采用有關技術標準作為確定理想值的依據時，注意評價對象涉及的指標理想值與相關技術標準在數據口徑等方面的對應關系。

根據《規程》評價指標實現度分值應在0～100之間，當大于100時，該項指標的實現度分值記為100。

22開發區土地集約利用評價指標理想值的確定

根據開發區的數據（見表1），本文從開發區土地集約利用程度評價指標體系中的3個目標層面（土地利用狀況、用地效益、管理績效）來分析詔安開發區土地集約利用評價指標理想值的確定。

221土地利用目標層

（1）土地供應率理想值的確定主要是根據當前詔安工業園區的土地供應現狀進行分析，雖然當前詔安工業園區的各項工程建設基本上都已經成熟，并且沒有多少可以供應的土地，但是經過科學的安排，在工程項目保持有序建設的情況下，通過目標值法，土地供應率理想值應該確定為100%。

（2）土地建成率理想值的確定主要考慮土地供應后工程建設的進程是否正常。詔安縣開發區土地建成率現狀值為9903%。目前詔安工業園區經過多年的建設，已經形成規模，因此采用發展趨勢估計法并結合專家意見，將土地建成率的理想值確定為100%。

（3）土地利用結構。結合詔安工業園區的土地性質，其屬于工業主導型開發區。因此對于土地的集約評價主要是分析工業用地率，目前詔安工業園區工業用地率達到了4144%，因此，依據現狀和開發區發展土地需求預測，確定工業用地率理想值為45%。

（4）土地利用強度。土地利用強度主要包括：綜合容積率、建筑密度、工業用地綜合容積率以及工業用地建筑系數。評價范圍內，已建成工礦倉儲用地的總建筑面積為4090萬平方米，已建成工礦倉儲用地面積為3886公頃，工業用地綜合容積率為105%，通過目標值法、專家咨詢法將工業用地綜合容積率理想值確定為110%；通過目標值法、專家咨詢法將建筑密度理想值確定為35%；綜合容積率理想值的確定主要是基于目標值法、專家咨詢法將其設置為120%。

截至評價時點，評價范圍內已建成工礦倉儲用地上的建筑物構筑物基底面積、露天堆場和露天操作場地的總面積為1741萬平方米，已建成工礦倉儲用地面積為3886公頃，建筑系數為4479%，工業用地建筑系數的理想值經過目標值法、專家咨詢法確定為50%。

222用地效益目標層

對于用地效益目標層理想值的確定必須要根據相應的規劃制度規定，并且參照其他工業園區的開發情況，采取經驗借鑒法和專家咨詢法確定具體的用地效益，具體的計算方法就是根據開發區前3年工業用地固定資產投入和產出值的年均增長，預測出今年的具體數額，根據前3年年均供地情況，然后結合開發區的實際情況，經過適當修正預測工業用地總面積，最后得到工業用地固定資產投入強度和工業用地產出強度理想值。福建詔安工業用地固定資產投入強度296666 萬元/hm2、工業用地地均稅收現狀為18527萬元/ hm2，基礎設施較為齊全，開發區運營狀況和企業投資環境良好。從企業的土地利用強度和效益來看，土地利用強度和產業用地投入產出效益平均水平已達到了國家工業項目建設用地控制指標范圍要求，因此將理想值確定為300000萬元/hm2和20000萬元/hm2。

223管理績效目標層

土地閑置率是指已供應國有建設用地中閑置土地面積與已供應國有建設用地面積之比，數值以%表示。反映開發區土地的閑置情況，屬負向相關指標。根據調查結果，福建詔安工業園區截至評價時點無閑置土地，因此土地閑置率為0。這主要是源于詔安工業園區成立至今不斷地發展壯大，在總結歷年招商引資經驗的基礎上，結合工業園區的實際，采取有力措施，繼續加大招商引資的力度，主動服務，加強協調，發揮優勢，扶優扶強，使得區內的主導性產業集群不斷壯大。因此結合目標值法、專家咨詢法，將土地閑置理想值確定為0。

3工業園區土地集約利用程度評價結果分析

參考福建省和國內土地集約利用程度，按集約度分值的不同區間，將開發區土地集約利用程度分成五個指標等級，具體的分級名稱及其等級含義詳見表2。

根據表2的等級劃分，詔安工業園區的土地利用集約度分值為9247，屬于指標分級中的Ⅱ級，分級名稱為高度利用，土地達到“集約利用”程度。福建詔安工業園區的土地集約利用集約度已達到一個較高水平，土地開發程度提高，達到了8071%。

通過將預測法、專家咨詢法以及目標值法等方法的綜合應用，結合詔安工業園區土地的利用現狀，設置了詔安工業園區的土地集約利用評價指標理想值，通過對理想值與現狀之間的差距分析，得出詔安工業園區的土地利用開發程度比較高，但是為了實現科學持續的發展，還需要加大對土地的管理，實現集約化管理。

參考文獻：

[1]潘潤秋，夏商周，陳晨基于聚類分析的開發區土地集約利用評價指標理想值確定研究——以湖北省開發區為例[J].地理與地理信息科學，2015（7）

[2]韓璟，盧新海武漢城市圈省級經濟開發區土地集約利用水平比較研究[J].地域研究與開發，2014（12）