中國歷史上的“不動產登記”

凌子越

中國歷史上多次推行過“不動產登記”政策，都無一例外是在艱難中進行的。

古代中國沒有土地證，沒有登記簿，一旦發生不動產糾紛，只能靠契約來判決，而契約是可以造假的，你偽造一份賣契，就能白占別人的地皮和房子，如此荒誕的案例在中國古代史上屢見不鮮。

宋太宗在位時，一個名叫趙孚的官員就曾經感嘆地說：“莊宅多有爭訴，皆由衷私妄寫文契，說界至則全無丈尺，昧鄰里則不使聞知，欺罔肆行，獄訟增益。”意思是說房地產糾紛越來越多，幾乎每一宗糾紛都涉及到虛假契約，而且官方又無從查考，很多案件只能懸而不決。

為了解決這個問題，趙孚上奏太宗，建議進行不動產登記：將每一宗不動產交易都登記在冊，當民間發生糾紛時，以官方登記簿為準，凡跟簿冊不一致的，一律視為偽契。

宋太宗采納了他的建議，隨即頒發圣旨：“應典賣倚當莊宅田土，今后并立合同契四本，一付錢主，一付業主，一納商稅院，一留本縣，違者論如法。”以后無論不動產買賣還是不動產抵押，一律要簽四份合同，一份交給買方，一份交給賣方，一份交稅務局備案，一份交縣政府備案，否則以違法論處。

宋太宗的做法非常合理，也非常有意義，既有利于明晰產權、減少糾紛、保護民產，使其免遭巧取豪奪，又有利于增加稅收——過去老百姓為了逃交契稅，買賣房屋很少過戶，現在好了，交易雙方必須拿著契約去衙門登記，想偷稅漏稅也不可能了。

可惜的是，太宗的圣旨并沒有真正推行下去，直到他駕崩，甚至直到200多年后宋朝亡國，“天下契書之奸巧一如往時”。不動產交易很多，不動產登記很少，虛假契約一如既往，民間糾紛一如既往。

宋朝以后，每個朝代隔三差五都會呼吁一回不動產登記，結果都沒能實現。進入民國時期，孫中山先生為了厘清產權，減少糾紛，呼吁進行不動產登記。各地市政府先后響應孫先生的號召，紛紛在地方法院下面設立“登記處”或者“登記局”，讓當地業主都主動去法院申報房屋位置、房屋面積、房屋質量和房屋現值，登記處或者登記局先審查，再公告，確信沒有產權糾紛了，再登記備案，最后發給業主一張《不動產登記證》。國民黨政府先后四次頒布《不動產登記辦法》，讓“一切公私房屋之所有人向地政局作確定之報告，請領登記證，并照章納稅”，響應者依然寥寥無幾。