土地供應和房價的互動機制研究

宋婧蕾

【摘要】房價是房地產行業最直接而敏感的要素，與居民生活息息相關。房價的影響因素很多，較多數的研究從需求角度著手。土地供應為商品房開發提供基本的生產要素，是房地產市場發展的前提和基礎。我國的土地供應制度有一定的特殊性，國家對土地的強掌控力使土地調控成為我國房地產市場調控中的一大政策手段。我國房地產市場的快速發展中，房價地價相伴上升，地王頻現，不斷拉高民眾預期，引發關于我國土地供應制度的激烈爭論，研究土地供應對房價的影響問題很有必要。本文在對土地供應影響房地產市場相關文獻整理和總結的基礎上，分析了現有成果的不足之處，為研究提供了方向和切入點。對我國房地產市場發展的現狀分析發現了與土地供應相關聯的現實問題，也為整體研究打下伏筆。

【關鍵詞】房價;宏觀調控;土地供應;房地產市場

一、我國房地產發展現狀

1、房地產開發投資

自1998年以來，我國房地產市場發展勢頭火熱，房地產開發投資額呈連年大幅上升趨勢。1998年房地產開發投資額為3614億元，2013年達到86013億元，增長了約24倍，年均增速保持在15%以上，占全社會固定資產投資的比重由12%上升到19%a 1998年到2004年這一段時間內，房地產開發投資保持持續較快的增長率，2004以后，其波動幅度顯著加大。受國際金融危機的沖擊，2008和2009年我國房地產開發投資額下降，但在2010年迅速回升，總體來說，住房市場化改革后的十幾年是我國房地產市場發展的黃金時期。2011年以后，受調控政策影響，房地產開發投資增速下滑，市場趨于平穩。

2、商品房銷售情況

1998年，全國商品房銷售面積12185萬平方米，截止2013年增長到130551萬平方米，增長了約10倍。除2008年下降15%外，其余各年增長率皆為正。2004年以前，增長率在20%-30%間小幅波動，2004年后，波動程度顯著上升。

二、土地供應和房價互動機制

（1）土地供應影響房價的路徑

從土地的自然屬性來看，土地的總量是有限并缺乏彈性的，不受人類活動的影響。但由于土地具有稀缺性、用途可變性和報酬遞減性等經濟屬性，使得土地的所有者擁有了通過土地的供應來調控土地市場及房屋市場的能力。特別是在我國，城市土地所有權屬于國家，政府壟斷土地一級市場，通過實施土地政策干預房地產變得更為便利。切實可操作的政策工具是土地供應影響房地產市場起點，運用政策工具，影響與土地相關的一系列操作變量。這些變量通過市場機制的作用，最后轉化為具體的中間變量，形成對房地產市場的最終影響，達到調整土地的收益分配，改變房地產市場的發展規模、速度和結構，平抑房價的短期波動，并推動經濟長期穩定增長的目的。

（2）土地供應量對房屋供應量的影響

土地是房屋最重要的生產要素，土地供應量變化首先影響到房屋的供應量。在需求及企業生產函數給定的情況下，“面粉”量發生變化，“面包”的供應量自然受到沖擊。Ruijue Peng & William C. Wheaton（1994）}}0}在他們的研究中曾指出，土地供應量影響房屋供應量的機制可能有以下兩個：（1）減少土地供應會減小開發企業土地的可獲得性或增加開發企業的拿地成本，必然減少開發企業的土地儲備，進而影響房屋開發量。在一定的需求水平下，開發企業房屋庫存量減少帶來供給壓力，從而選擇提高供給價格。（2）在城市建設中，土地與資本可以相互替代。如果長期可供給土地的減少打破了住房供給與需求的平衡，最終會提高人們愿意支付的租金和愿意承擔的房價與地價，此時為了維持住房供給與需求增長的協調，資本就會替代土地，也就是說，單位土地匹配的資金量上升，通過容積率的調整，住房建筑密度增加。但我國的城市土地建筑的容積率在城市規劃時已經確定，并作為一項規制條件附帶在土地出讓過程中，制約了土地與資本的相互替代機制，房屋的供給量相應減少。

（3）土地供應量對房價的影響

土地供應量與對商品房價的影響機制為：土地政策通過影響土地供應量的變化，經生產函數途徑影響房地產開發，導致商品房數量變化，從而改變供求關系并影響房地產價格。土地供給量在土地市場上作用于土地均衡價格，經成本推動對房價產生影響。以上兩個影響在數量關系上表現為土地供應量與房價的負相關關系。

（4）土地出讓方式對房價的影響

協議供應方式是強計劃性的供應方式，它將競爭排除在外，在供給和需求兩端都只有一個參與者，是一種雙邊壟斷市場。一般來說，協議的供應方式比出讓的供應方式形成的價格低，但開發商為獲取土地付出的成本卻不等于協議價格，其中有兩個比較主要的影響因素，一是交易成本，二是尋租成本，額外成本的存在，使得協議供應土地的名義價格一般低于實際價格。從我國的實踐看，實行經營性用地招、拍、掛制度前，開發公司并非全部從事房地產開發，主要包括幾類：一是專職負責立項、審批、規劃定點等，二是專辦用地手續的，三是辦理規劃、建審手續的，一般接手第二類公司的項目，最后才是從事房地產開發的開發企業。開發商取得土地前被層層剝皮，一個項目多次轉手，交易環節多且交易成木較高。負責拿地的公司為了獲取土地使用權，需要與政府維護良好的關系，這一過程中往往存在違規行為，協議供應存在較大尋租空間。

但實際上，土地出讓方式主要通過影響地價的形成機制影響地價，通過地價的途徑影響房價，“招牌掛”的實施相比于協議會顯著提高土地價格。

三、完善我國土地供應和房價互動機制的建議

1.完善土地“招拍掛”制度、探索多種交易形式

一是針對歷年招拍掛實踐中出現的問題，加以解決或完善。建立出讓前預研判，選用更加靈活的差別化競價方式。并加強競買人資格審查，嚴格市場準入條件，減少非理性競爭。

2.創新國有土地經營方式，減少地方政府的土地財政依賴

政府是土地出讓的主體，控制土地出讓的數量與節奏，財政收入的制度影響政府的土地出讓行為。因此，要從長遠解決我國土地供應存在的問題，需要從轉變經濟發展方式角度，改革政府“以地謀發展”的制度條件，設計一套可逐步替代傳統發展方式的新模式。

3.處置土地閑置和囤地炒地，促進土地供給有效性

一是加大閑置土地處置力度，建立閑置土地實施檢測和反應機制，一旦發現土地閑置問題嚴重，按《閑置土地處置辦法》，監督開發企業盡快啟動閑置土地開發。

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