假設(shè)開發(fā)法在土地評(píng)估實(shí)踐中的應(yīng)用探討

張?chǎng)∴u敏　丁喜蓮

摘要 以煙臺(tái)市待開發(fā)房地產(chǎn)土地評(píng)估項(xiàng)目為例，從運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行土地評(píng)估的實(shí)際過程入手，將評(píng)估中的關(guān)鍵參數(shù)進(jìn)行了分析說明，并對(duì)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估的過程中影響評(píng)估結(jié)果的因素進(jìn)行探析，為土地評(píng)估實(shí)踐中科學(xué)地運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法提供依據(jù)和方法支持。

關(guān)鍵詞：煙臺(tái)；土地估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法

中圖分類號(hào)：S28 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 0517-6611（2015）08-287-02

假設(shè)開發(fā)法是土地估價(jià)中常用的估價(jià)方法，也是在實(shí)踐中比較容易操作的估價(jià)方法，因此廣泛應(yīng)用于待開發(fā)土地價(jià)格的評(píng)估中。假設(shè)開發(fā)法既需要對(duì)房產(chǎn)作預(yù)期性的估價(jià)，又需要用預(yù)期收益扣減預(yù)期成本來倒算土地價(jià)格，所以在假設(shè)開發(fā)法中各項(xiàng)參數(shù)的確定非常重要。這既需要土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在做具體項(xiàng)目宗地的估價(jià)時(shí)熟練掌握評(píng)估方法，也需要土地主管部門公布的相關(guān)估價(jià)參數(shù)科學(xué)、完善。筆者以煙臺(tái)市待開發(fā)房地產(chǎn)土地評(píng)估項(xiàng)目為例，對(duì)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估出讓宗地的過程進(jìn)行分析和探討，為完善假設(shè)開發(fā)法在土地評(píng)估實(shí)踐中的應(yīng)用提供參考。

1 假設(shè)開發(fā)法概述

假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法、殘余法或余值法，是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法[1]。

假設(shè)開發(fā)法的基本公式為[2]：

待出讓宗地的價(jià)格=待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值-建安成本-銷售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-投資利息-開發(fā)利潤(rùn)-投資者應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

2 假設(shè)開發(fā)法各參數(shù)的確定

2.1 待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值 待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格，通常用市場(chǎng)比較法來確定。一般情況下，所選擇的作為交易案例的房地產(chǎn)應(yīng)為2年內(nèi)成交的不動(dòng)產(chǎn)，最長(zhǎng)不超過3年，并且應(yīng)與待估房地產(chǎn)用途、交易類型相同，且為正常交易。煙臺(tái)市在確定待開發(fā)房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)價(jià)值時(shí)規(guī)定：商品房的售價(jià)要選擇相鄰或同級(jí)別土地不少于3個(gè)樣點(diǎn)經(jīng)修正確定。除此外，還對(duì)待開發(fā)房地產(chǎn)的地下車庫(kù)（位）以及中小學(xué)校舍、社區(qū)管理用房等公共設(shè)施用房的建設(shè)和銷售作了具體規(guī)定。

2.2 建安成本 建安成本包括開發(fā)成本、前期費(fèi)用、其他費(fèi)用等。目前，煙臺(tái)市進(jìn)行評(píng)估時(shí)所依據(jù)的上述費(fèi)用是根據(jù)相關(guān)部門文件的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的，具體見表1。

2.3 管理費(fèi)用及銷售稅費(fèi) 開發(fā)管理費(fèi)和銷售稅費(fèi)通常是按照待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值的一定比例來確定。煙臺(tái)市的相關(guān)規(guī)定為：開發(fā)管理費(fèi)，按銷售收入的1.5%計(jì)算；營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅按銷售額的5.5%計(jì)算。

2.4 投資利息 在考慮投資利息時(shí)，主要是運(yùn)用靜態(tài)計(jì)算的方式。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)周期中，地價(jià)款、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中投入的時(shí)間是不同的。地價(jià)款是開發(fā)單位在競(jìng)得宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)即要支付，計(jì)算地價(jià)款的利息時(shí)以全部預(yù)付地價(jià)款按整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期計(jì)算。開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)及營(yíng)銷費(fèi)等是隨著工程動(dòng)工開始投入，并隨著工程建設(shè)進(jìn)展逐步投入，這部分成本在計(jì)算利息時(shí)假設(shè)為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。煙臺(tái)市在具體計(jì)算利息時(shí)依據(jù)待建房地產(chǎn)的開發(fā)周期，一般宗地建筑面積10萬m2及以下按2年、10萬m2以上按3年計(jì)算。按照銀行公布的同期貸款利率計(jì)算利息。

2.5 開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)單位的開發(fā)利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值或預(yù)付投資成本的一定比例計(jì)算。煙臺(tái)市在進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)以預(yù)付投資成本的一定比例計(jì)算，一般以開發(fā)單位利潤(rùn)在預(yù)付成本的10%、15%和20%時(shí)分別計(jì)算土地價(jià)格。

2.6 投資者應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 該部分費(fèi)用主要指契稅，一般以土地出讓金的3%計(jì)算。

3 影響假設(shè)開發(fā)法在土地評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的因素及改進(jìn)方向

3.1 待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)是否為最佳利用方式 所謂土地開發(fā)利用方式主要包括用途、容積率、建筑密度、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑形式等。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，需要按照估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則確定宗地的最佳開發(fā)利用方式。

在實(shí)踐中，確定土地開發(fā)利用方式時(shí)首先由規(guī)劃部門出具宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在該條件中包含了宗地開發(fā)利用的各種要求。然后由項(xiàng)目單位依據(jù)宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件設(shè)計(jì)宗地規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃部門審批，中介機(jī)構(gòu)依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的內(nèi)容進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。這樣宗地利用是否是最佳開發(fā)利用方式就存在一定的局限性。

為避免宗地開發(fā)未達(dá)到最佳利用方式，可由規(guī)劃、住建和國(guó)土等部門聯(lián)合確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，充分發(fā)揮各部門的職能，以達(dá)到最佳開發(fā)利用土地。

3.2 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)是否合理 在確定待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)格時(shí)，需選擇相鄰或同級(jí)別土地多個(gè)樣點(diǎn)作為參考。實(shí)踐操作中，會(huì)出現(xiàn)缺少土地樣點(diǎn)以及相鄰或同級(jí)別土地樣點(diǎn)小區(qū)的品質(zhì)、容積率差異等情況；同時(shí)，樣點(diǎn)二手房的價(jià)格受使用年限、裝修程度影響較大，對(duì)精確計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格造成了干擾。

國(guó)土部門可規(guī)范中介評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估過程，要求其出具的報(bào)告中明確所選取的比較案例與待估房地產(chǎn)是否具有可比性，加大樣點(diǎn)的數(shù)量，并將確定待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)格的過程詳細(xì)列入評(píng)估報(bào)告中。

3.3 建安成本規(guī)定是否符合實(shí)際 建安成本中的開發(fā)成本的多少取決于材料、機(jī)器設(shè)備和人工3個(gè)方面，投入材料的質(zhì)量、機(jī)器設(shè)備的使用和人工費(fèi)的高低直接影響了建安成本的高低。

小區(qū)配套包括內(nèi)部環(huán)境改造、綠化、區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、智能化系統(tǒng)以及除基本市政配套外的相關(guān)輔助建設(shè)等[3]。小區(qū)配套費(fèi)的高低應(yīng)取決于待開發(fā)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與品質(zhì)要求。單一的規(guī)定各類建筑的建安成本和小區(qū)配套費(fèi)，無法準(zhǔn)確反映市場(chǎng)價(jià)格變化情況以及開發(fā)商的實(shí)際投入。

評(píng)估時(shí)應(yīng)搜集近幾年不同開發(fā)項(xiàng)目建筑承包商在土建、安裝等工程項(xiàng)目上的中標(biāo)價(jià)，以期能夠更合理的確定開發(fā)成本。同時(shí)，應(yīng)該根據(jù)待開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定小區(qū)配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將項(xiàng)目的開發(fā)品質(zhì)以及開發(fā)商的投入考慮在內(nèi)。

3.4 利息的計(jì)算是否精確 在計(jì)算投資利息時(shí)，現(xiàn)行做法一般采用靜態(tài)方式計(jì)算，這種方法不考慮房地產(chǎn)投資過程中各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間，而是直接將各項(xiàng)成本、費(fèi)用相加減，再利用利息計(jì)算公式計(jì)算出利息[4]。運(yùn)用靜態(tài)方式計(jì)算利息時(shí)，計(jì)息期指的是整個(gè)開發(fā)期，不考慮開發(fā)單位預(yù)售或是延遲銷售的行為。而且在計(jì)算過程中，要假設(shè)各項(xiàng)成本、費(fèi)用在整個(gè)開發(fā)期是均勻投入的。運(yùn)用靜態(tài)方式計(jì)算利息過程比較簡(jiǎn)單，但該種方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法相比不夠精確，因此計(jì)算出的地價(jià)也不夠精確。可綜合利用多種利息計(jì)算方式，排除各種因素產(chǎn)生的誤差。

3.5 開發(fā)利潤(rùn)率的確定是否合理 房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率普遍高于一般行業(yè)。目前，全國(guó)大多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高。固定的利潤(rùn)率無法客觀反映某一宗地開發(fā)利潤(rùn)情況。

在確定本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)單位利潤(rùn)率的時(shí)候應(yīng)該搜集近幾年本區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)投資成本費(fèi)用的資料，以此確定同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率水平；并根據(jù)開發(fā)宗地的具體建筑規(guī)模、項(xiàng)目類型、開發(fā)投資年期的不同，制定更為合理的地價(jià)評(píng)估利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)。

4 結(jié)語

《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》規(guī)定，出讓地價(jià)評(píng)估，應(yīng)至少采用兩種評(píng)估方法[5]，綜合運(yùn)用多種評(píng)估方法最終確定待估宗地的價(jià)格。假設(shè)開發(fā)法作為常用的估價(jià)方法，操作簡(jiǎn)便，其主要影響因素——待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值、建安成本等受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大，相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等其他評(píng)估方法能更及時(shí)地反映房地產(chǎn)周期性變化引起的房地產(chǎn)價(jià)值變化，有著廣泛的應(yīng)用空間。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估宗地價(jià)格的過程還存在許多不完善的地方，這就要求政府部門、評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地評(píng)估的從業(yè)者在實(shí)踐中不斷探索，推動(dòng)假設(shè)開發(fā)法在土地評(píng)估中的規(guī)范運(yùn)用，從而使土地評(píng)估過程更加規(guī)范，土地評(píng)估結(jié)果更加合理。

參考文獻(xiàn)

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