十年后一對夫妻六套房買房投資要悠著點兒

董映頡

隨著推動房地產繁榮的人口紅利逐步消失，中國樓市未來幾年或難以擺脫“大拐點”的命運。一方面是新增人口在減少，另一方面是多地仍在加大商品房的供應。

據最新的人口結構研究顯示，“90后”人口總數比“80后”縮減了23%，“00后”又比“90后”縮減16%。25歲至49歲的購房主力人口將在2015年達到峰值，并從2018年開始下降?！斑@意味著房地產市場將開始經歷需求結構的改變，在未來的三到五年，樓市購買力也許就會出現嚴重的結構性短缺?！眹鴦赵喊l展研究中心一位負責人告訴《華夏時報》記者。

主力購房人群見頂？

“總有一天，中國不再有那么多的年輕人;總有一天，中國不再需要那么多的房子。”對于近幾年各地人口結構的變化，北京科技大學教授、經濟學家趙曉曾感慨道。

實際數據驗證了趙曉的判斷。據有關研究報告顯示，目前主力購房人群為25～49歲，1990年的出生人口已經進入主力購房人群中。根據全國第六次人口普查數據，目前“80后”人口的總數是2.28億，“90后”是1.74億，“90后”人口總數比“80后”少23%。以婚齡人口為例，據第六次人口普查的數據顯示，我國20～39歲的人數在2015年后出現明顯下行趨勢，預計全國新結婚夫婦對數將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。而結婚置業則是商品房剛性需求的主要構成之一。

“在人口增速接近的情況下，年輕人比例越高，則購房需求越穩定，而且更具可持續性?！敝性禺a研究總監劉淵指出。以廈門、深圳為例，2014年，兩地房價暴漲，廈門在全國房價漲幅榜中位列第一。據第六次全國人口普查數據顯示，深圳50歲以上的中老年人占比很低，廈門人口年輕化程度明顯優于其他城市。

過去20年，中國有4億人口從農村走到城市，從小城市走到大城市?！斑@一波城市化浪潮造成中國有史以來最大的人口遷移和最大的經濟版圖改變，同時也帶來了房價的無序快速上漲。”陽光100董事長易小迪說。但這樣的人口紅利已經消失不見。

從城鎮人口看，2012年，我國城鎮購房適齡人口為3.28億人;2016年，約為3.35億峰值;之后加速下滑，到2020年、2030年，分別下降到約3.14億、2.5億。“中國城鎮化高速增長期已經過去，目前農村人口向城鎮的轉移總量已較為有限。同時，多數農村人口進城后的工資收入處于相對較低的水平，寄希望于城鎮化拉動房地產購買力不切實際?！睎|興證券分析師鄭閔鋼指出。

十年后誰會買房

如果十年后一對夫妻擁有6套房子，那么誰還會買房？業內人士分析，十年后，我國大多數家庭構成都將成為“421”結構。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來計算，第三代年輕夫婦結婚時繼承擁有的房產也將有6套。天則經濟研究所所長茅于軾甚至給出“年輕人可以先租房”的建議。他曾斷言，十年后，中國的房子會大量剩余，商品房供過于求，想賣都賣不掉。

民生宏觀研究院執行院長管清友指出，人口結構拐點導致房地產需求高峰已過，僅靠貨幣寬松政策無法逆轉。以日本樓市為例，勞動年齡人口在1992年達到峰值，僅僅一年后，房地產泡沫就開始破裂。

鄭閔鋼分析，由于此前樓市中大量投資、投機性需求的存在，造成房地產行業的非理性繁榮。但高房價使現有的剛需人群購買力大幅減弱。

“隨著購房者年齡的增長，其所購房價也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后，則以改善型購房為主?！眲Y說。總體來看，40歲以上年齡段購房占比遠低于35歲以下年齡段。

十年之后，1985年之前出生的人已進入40歲年齡段。按照劉淵的分析，這一部分人的購房率也將大幅減少。這意味著，改善型產品也將失去購買力。

“從現在來看，一線城市相對安全，但從長遠來看也未必。從我們監測到的數據來看，目前，北京、上海的人才外流現象比較明顯?！鄙鲜鋈珖苑科筘撠熑吮硎?。（來源：《華夏時報》）