“不動產(chǎn)登記”下的濟南樓市

王欣芳

3月1日開始，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施。雖然濟南未列入首批城市，但相關(guān)工作正在積極推進中，不動產(chǎn)登記離我們越來越近了。

“不動產(chǎn)登記”給濟南房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？降價和拋售傳說是否能夠成真？不動產(chǎn)登記的種種“動靜”又對目前的市場帶來哪些波動？

當(dāng)不動產(chǎn)登記遇到“大數(shù)據(jù)”

“不動產(chǎn)登記不是新消息，您要買第一套房，根本不需要考慮。”3月3日，在東部某樓盤售樓處，置業(yè)顧問張婷熟練地回復(fù)著有關(guān)“不動產(chǎn)登記”的詢問事宜，“而且新政策沒有強制性，對房價不會造成影響”。

在其項目沙盤前，幾位意向客戶也對不動產(chǎn)登記沒有過多關(guān)心。“不動產(chǎn)登記已經(jīng)有很長時間的過渡期，從上海重慶征收房產(chǎn)稅的情況看，征收力度也不太大，只要稅費合理可承受，我不打算賣掉手中的房產(chǎn)。”已擁有兩套房產(chǎn)的李毅還在考慮改善性需求，他認為房地產(chǎn)仍然是相對穩(wěn)妥的投資手段，既然自己能買房，也就不在乎可能征收的房產(chǎn)稅。

據(jù)張婷介紹，最近確實有不少購房者前來咨詢，有些多房擁有者觀望情緒較濃，但剛需購房者并未將不動產(chǎn)登記考慮在內(nèi)，項目的營銷策略也沒有調(diào)整。

“如若實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房價馬上會跌。”知名房地產(chǎn)商潘石屹曾表示，抑制房價最直接有效的方法就是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。但3月1日開始，《不動產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)正式實施，市場并未發(fā)生潘石屹預(yù)料的異動。

“影響房價的因素是宏觀經(jīng)濟和供求關(guān)系，不動產(chǎn)登記從基本面來看對市場影響較小，對投資性需求有弱化抑制作用。”中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部總監(jiān)薄夫利在接受《齊魯周刊》記者采訪時表示，但目前濟南房地產(chǎn)市場供需基本平衡，投資性需求占比不到百分之十，因此不動產(chǎn)登記對價格和成交量影響不太大。

“對房地產(chǎn)市場來說，不動產(chǎn)登記最大的影響在于數(shù)十年來首次‘摸清家底。”中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，中國最近一次房屋普查發(fā)生在近30年前，“現(xiàn)有數(shù)據(jù)支離破碎，而且不再具有可參考性”。尤其是市場關(guān)心的庫存、空置率等數(shù)據(jù)，一直沒有權(quán)威來源，各市場機構(gòu)統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)也會因為口徑、統(tǒng)計方法等問題而天差地別。“但這些數(shù)據(jù)對于真正認識目前樓市的供求關(guān)系來說意義重大。”顧云昌指出，這些數(shù)據(jù)的缺乏也是之前多年針對房價的樓市調(diào)控未見明顯成效的原因之一。他認為，雖然不動產(chǎn)登記的目的并不一定是開征房產(chǎn)稅，但與住房信息聯(lián)網(wǎng)一樣，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是開征房產(chǎn)稅的前提和基礎(chǔ)。

哪些房子需要拋售？

2007年版《物權(quán)法》規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”2014年4月21日，國土部給出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時間表：在2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2018年前，登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

雖然相關(guān)部門曾明確指出，不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅開征沒有必然的聯(lián)系，但有分析認為，不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)投資的抑制作用毋庸置疑。因此分析認為，有多套房的業(yè)主，需提早考慮手上房產(chǎn)的用處，適時出手多余或閑置的房子。

有專家建議，中小城市業(yè)主最多保留兩三套中心區(qū)的普通住宅即可，而新區(qū)、郊區(qū)的房子一般建議都可以處理掉。“如果你生活在大城市，在中小城市的故鄉(xiāng)有房子，那么從提高投資效率來說，中小城市的房子可以全部賣掉。”

此外，專家還指出，中小城市郊區(qū)、新區(qū)的商業(yè)物業(yè)，尤其是“場內(nèi)鋪”最危險；至于三四流風(fēng)景區(qū)的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)也非常不靠譜。傳統(tǒng)市中心的天價商鋪，最好輕易別碰。

“至于一線城市中心區(qū)的普通住宅，未來仍然有比較大的升值空間，可以留在手上甚至考慮買入。對于中心城市的商業(yè)物業(yè)，要保持警惕。整體而言，寫字樓和商務(wù)公寓的風(fēng)險，比商鋪要小一些。”

值得注意的是，不動產(chǎn)登記消息出來前，很多業(yè)內(nèi)人士認為不動產(chǎn)登記制度未來可能會影響到普通置業(yè)理念和市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，主要是因為普通人購房時，一般都會考慮一步到位的改善住宅，還有一些手里有多套房產(chǎn)的人會進行整合以此來規(guī)避房產(chǎn)稅，因此二手房房源會在實施前后一段時間內(nèi)出現(xiàn)大幅上升。

濟南的二手房市場是否有此現(xiàn)象？

記者注意到，搜房網(wǎng)上局部區(qū)域的大戶型二手房出房量比年前增加了。“3月1日下午，旅游路在售的5居及5居以上房源的搜索結(jié)果加起來有17頁，500條；奧體中心有8頁，約200條；其中不少標(biāo)注著‘出國急賣、‘包改合同等字樣。”這些大戶型的拋售甚至引來蟄伏許久的投資客。據(jù)了解，一位炒房客在年前兩個月中抄底了7套房，賣了3套，一轉(zhuǎn)眼賺了五六十萬。

“最近確實有些所謂‘急售房，以大戶型為主，賣主也比較低調(diào)，價格遠遠低于市場價。”和平路上某房產(chǎn)中介工作人員介紹，這其中不排除不動產(chǎn)統(tǒng)一登記臨近帶來的“避嫌”之需和房產(chǎn)稅預(yù)期，但也有可能是生意人年關(guān)前急用錢。據(jù)業(yè)內(nèi)介紹，雖然不乏買房人期待有人拋房“撿個便宜”，但未發(fā)現(xiàn)二手房大規(guī)模拋售，房價也比較平穩(wěn)。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗告訴記者，不動產(chǎn)登記的實施不是一個突發(fā)事件，多套房持有者早有預(yù)期，不會臨時拋售。此外，不動產(chǎn)登記遵循“自愿登記”的原則，還存在一個緩沖期，也決定了其不會對樓市產(chǎn)生一個立竿見影的效果。

濟南離房產(chǎn)稅有多遠

3月2日上午，國土資源部部長姜大明來到青島市不動產(chǎn)登記中心，在參觀完該登記中心的各個服務(wù)窗口后，姜大明來到發(fā)證窗口，親手將山東省第一個不動產(chǎn)權(quán)證書發(fā)到市民徐先生手中。當(dāng)天，青島市不動產(chǎn)登記中心共頒發(fā)6本不動產(chǎn)權(quán)證書，全部為商品房的不動產(chǎn)權(quán)證書。

拿到編號為NO.D37000000001的不動產(chǎn)權(quán)證書的徐先生是青島市南區(qū)魯商首府小區(qū)的業(yè)主，他剛剛在該小區(qū)購置了一套約100平方米的房子。記者了解到，新頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證書加載了防偽標(biāo)志和二維碼，市民只需用手機掃描二維碼，就可以得知不動產(chǎn)證件號碼、不動產(chǎn)單元號碼以及相關(guān)房屋編碼等。

由于濟南目前還未完成相關(guān)部門職能的整合，距不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策的真正落地還有一段時間。億翰智庫中國上市房企研究中心副主任張化東表示，目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺至少需要四年才能完成搭建，所以預(yù)計在2018年左右房地產(chǎn)稅才能真正落地。

此外，濟南多數(shù)市民沒有土地證的現(xiàn)象，也在一定程度上影響不動產(chǎn)登記推進。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2014年濟南新建商品住宅總成交量超過6.1萬套，二手房成交量雖然同比下降近20%，但也成交近3萬套，全年共9.1萬套房進行了交易。與此形成鮮明對比的是，濟南市全年只辦理了3783件國有土地使用權(quán)分割登記。

什么原因造成市民不愿意辦理土地證，或者說土地證辦理有什么難題？濟南市國土資源部門一位工作人員表示，在濟南，市民購買商品房的土地證需要從整宗土地的“大證”分割成個人的“小證”，在技術(shù)上，濟南分割“大證”采取的是“按份”分割的方式。體現(xiàn)在個人所有的《國有土地使用證》上，就是要填寫個人的土地“分攤面積”。

而分割需要等到整宗地都開發(fā)完畢、所有房源都出來測繪報告，才能計算出個人房產(chǎn)占小區(qū)全部建筑面積的比例，再乘以宗地總面積，進而得出土地使用權(quán)的“分攤面積”。一些開發(fā)商拿下的大宗土地，全部開發(fā)建設(shè)需要的時間較長，等到全部建成再辦理居民的土地“小證”，往往要滯后很多年。

在采訪中，多名市民反映，若想補辦土地證，需提供相關(guān)證件資料，但由于購房時間較早，購房發(fā)票、契稅發(fā)票等文件已經(jīng)丟失，湊不齊辦理土地證所需文件。對此，房管部門工作人員表示完全沒必要擔(dān)心，“購房、網(wǎng)簽過程中，房管部門會留存證件、發(fā)票等信息，市民可申請查看打印，土地登記申請書也可在區(qū)土地局網(wǎng)站下載。”