住宅小區(qū)業(yè)主組織法律地位探討

陳幽泓

一、當(dāng)前我國業(yè)主組織法律地位的困境

住宅小區(qū)全體業(yè)主，不僅是私人公寓單元的投資者，也是小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的投資者、維護(hù)者和管理者。

作為管理人的業(yè)主大會(huì)，不僅承擔(dān)維護(hù)全體業(yè)主私人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的職責(zé)，而且承擔(dān)大量社區(qū)公共服務(wù)。我國住房制度改革過程中，把住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的維護(hù)、保安、防火、綠化等服務(wù)，都規(guī)定由業(yè)主私人支付費(fèi)用，形成私人承擔(dān)社區(qū)公共服務(wù)的情況。業(yè)主組織承擔(dān)了住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，使所屬地域上的其他人群和其他組織機(jī)構(gòu)共同受益。由于物業(yè)管理與服務(wù)的這種超越個(gè)人事務(wù)的屬性，《物權(quán)法》因此規(guī)定了必須由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)和相應(yīng)決策規(guī)則。但是《物權(quán)法》和其他規(guī)范性文件并沒有對(duì)業(yè)主組織如何行使共同管理職責(zé)做進(jìn)一步明確規(guī)定，也沒有對(duì)業(yè)主組織的法律地位做出明確定義。

由于我國人口眾多，住宅小區(qū)規(guī)模普遍達(dá)到千戶左右甚至更多。這些人群經(jīng)由商業(yè)渠道購買住宅進(jìn)入社區(qū)，是一個(gè)由分散的個(gè)人形成的陌生人社會(huì)，顯然業(yè)主組織對(duì)于住宅小區(qū)的資源投入、管理維護(hù)，對(duì)維持日常運(yùn)作和正常秩序起至關(guān)重要的作用。但是若不形成業(yè)主自治團(tuán)體，《物權(quán)法》規(guī)定的集體決策和共同管理幾乎不可能常態(tài)化存在。不僅如此，由于《物權(quán)法》關(guān)于“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)”的條文，經(jīng)常被解釋為業(yè)主并“不必須”組成一個(gè)組織，還有大量的解釋對(duì)于“業(yè)主大會(huì)”是否具有組織結(jié)構(gòu)形態(tài)予以質(zhì)疑。……