從后期管理反思商品住宅小區(qū)的前期規(guī)劃設(shè)計

張學(xué)軍

隨著我國住房制度改革的實施，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，加之近年來國家大力推動保障性住房建設(shè)，更進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使人民群眾的居住條件得到了明顯改善。但是，由于開發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計單位考慮不周等原因，導(dǎo)致商品住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計存在一些問題，在建成投入使用后既影響了人民群眾正常生活，又引發(fā)了一些社會矛盾，同時，給社區(qū)管理、社會管理帶來困難，增加了管理成本。筆者多年從事相關(guān)工作，以天津市為例，將商品住宅小區(qū)前期規(guī)劃設(shè)計方面存在的主要問題進(jìn)行梳理，僅供開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計單位和有關(guān)行政管理部門工作參考。

一、單個小區(qū)規(guī)劃設(shè)計面積過大，給后期管理帶來諸多困難

對于一個商品住宅小區(qū)來說，規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)時間相對短暫，而后期的使用管理將是長期的。因此，在規(guī)劃設(shè)計時既要思前，更要顧后。如果考慮不周全，不能權(quán)衡利弊，存在的設(shè)計缺陷將會給業(yè)主、社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)帶來長期且難以解決的問題。以某小區(qū)為例，規(guī)劃設(shè)計建筑面積為101.33萬建筑平方米（其中：地上部分75.33萬建筑平方米，地下部分26萬建筑平方米），有業(yè)主5912戶，入住已有11年時間，因面積太大，一是造成了業(yè)主大會成立難。目前一直無法組織成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。二是組織業(yè)主表決難。根據(jù) 《物權(quán)法》和國務(wù)院 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，籌集和使用專項維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；……