存量房交易資金監管與房屋登記關聯業務研究

周英　張晶　劉翎燕　馮育棟

存量房交易資金監管工作模式確定后，為方便權利人辦事，保障交易資金安全，我們重點對房屋所有權轉移登記和房屋抵押權設立登記的合并辦理進行了研究。

一、背景及概念

合并辦理，是指房地產登記機構依據申請人的申請，將多個獨立但相互關聯的登記事項一并受理，并按登記事項順序連續辦理登記的行為。這種關聯性可以體現為“先后關系”，也可以體現為“并列關系”，還可以二者兼而有之。

“先后關系”的典型表現為：預購商品房被查封拍賣。預購商品房被查封拍賣，理論上存在兩手轉移登記，但前一手預購人的登記既不能履行，也不必履行；后一手拍賣買受人的登記，則可在理清權利變動的基礎上，予以合并辦理。

“并列關系”的典型表現為：繼承同時發生贈與。這兩種法律關系相對獨立，但由于具備房產共有的屬性以及法律關系發生的同時性（在放棄繼承的同時將自有份額轉讓給其他繼承人）等特點，也可以適用合并辦理。

“先后關系”與“并列關系”兼而有之的典型表現就是以貸款方式購買房屋，這也是我們研究的重點。以貸款方式購買房屋，購房人與售房人之間是買賣關系，購房人與貸款人之間是借貸關系，同時還可能存在售房人與貸款人之間的保證關系（如購買期房需開發商提供期間擔保），多種法律關系交織于一體，共同促成了購房這一結果的發生。購房人要取得房屋所有權、貸款人要取得抵押權，則要分別辦理轉移登記和抵押權登記，這兩個登記行為是相對獨立又彼此相關的。……