集體土地房屋管理研究

王艷玲

摘 要：我國對集體土地房屋的管理一直較為薄弱，近年來在大力發展農村經濟的政策下，集體土地房屋的管理有了一定程度的提高，但仍然存在較多的問題，包括耕地資源減少、管理制度缺陷與管理空白等，這對農民的利益與農村的發展都造成了負面的影響。為此，該研究者對目前我國集體土地房屋管理中存在的問題進行了總結與分析，并從房屋權屬管理、房屋規劃管理與房屋建設等方面對集體土地房屋的管理進行了研究與探討，希望為實現集體土地房屋的有效管理，促進新農村的建設提供一定的參考。

關鍵詞：集體土地 房屋 管理

中圖分類號：F321 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）03（c）-0122-01

集體土地房屋是指在集體土地上建設的各類房屋，如農村住宅，農村企事業單位、政府的非居住用房，城鎮及規劃范圍內建設在集體土地上的房屋。在農村集體土地房屋的管理一直較為薄弱，這主要是政策上的滯后與缺失造成的。近年來在大力發展農村經濟的政策下，集體土地房屋的管理有了一定程度的提高，但仍然存在耕地資源減少、管理制度缺陷與管理空白的現象，為此，需要在落實科學發展觀的基礎上，實現對集體土地房屋的有效管理，實現城鄉統籌發展，房屋的一體化管理，促進新農村的建設。

1 集體土地房屋管理中存在的問題

在現行土地制度與房地產管理政策制約下，我國的集體土地房屋管理依然存在較多的問題，盡管在一定程度上得到完善，但土地資源浪費仍然比較嚴重，村鎮建設缺少規劃，也還存在少數破壞耕地保護政策的情況。現階段集體土地房屋管理中存在的問題主要表現在七個方面。第一，房產底數并不清楚。目前集體土地房屋并沒有獲得權威部門的統計，由于基礎數據如房屋數量、各類房屋比例與使用狀態的缺乏，導致相關經濟決策的制定存在一定的盲目性或者成本過高。第二，未實現專業化管理。農村建設管理中，以土地管理為主，僅要求宅基地與其他建設用地符合土地規劃就可以了，而將房屋看作是土地的附屬物，對其修建、使用與管理都缺少管理，如房屋容積率、房屋樓層等。這導致在政府征地時還存在“突擊“建房的現象，最終會造成了社會資源的極大浪費。第三，存在一定的違章建設現象。近年來，在國家保護耕地的基本國策下，政府對房屋的違章建設加大了控制力度，集體土地違章建設的情況得了有效的控制，但是隨著城市房價居高不下的態勢，新一輪農村開發熱開始呈現，占用耕地進行房屋的違章建設并對外進行銷售的現象仍然存在，甚至與房地產開發商簽訂土地合同進行開發。這種違章建設的現象極大的損害了農民的利益，影響了農民的生計，違反了保護耕地的基本國策。第四，集體土地房屋規劃管理中規劃比例與規劃質量不高，規劃落實不理想。第五，集體土地房屋建設混亂，設計、施工及其監管不夠規范，由于農村經濟基礎發展不平衡，所以農民建房或者參與建房的能力較弱。第六，存在城市居民到農村買房的私下交易，而這種交易行為并不受法律的保護。第七，農村居民對物業管理認識不夠，集體土地房屋物業管理程度有限。

2 集體土地房屋管理研究

2.1 房屋權屬管理研究

改革開放以后我國恢復了房地產登記制度，但這些登記還主要局限在對城鎮房屋的登記，而農村房屋則由于村鎮管理部門缺乏專業人員的管理，而登記率較低，產籍管理混亂，有的地方登記工作甚至停頓，僅對房屋的位置做了粗略的標識。同時由于城鄉管理的不統一使得城市開發區或者郊區耕地上建設的房屋發放所有權證書，為管理增加困難。為此，需要將集體土地房屋納入到統一的不動產登記范疇中來，對不動產登記制度進行完善。首先，對不動產登記的法律制度進行統一。包括登記模式、物權模式與基本規范的統一，不動產登記法的統一等。其次，對不動產登記模式進行統一。目前我國的房地產登記制度與權力登記制相似，兼用托倫斯登記制，同時又具有自己的特點，如土地管理機關與房地產管理機關分別對土地使用權、房屋產權登記負責；頒發權力證書等，由于房地產權屬登記中吸收了登記生效的優點，因此可擴展用于其他的不動產登記。此外，還需要實現不動產登記效力、登記范圍、登記方式以及登記機關的統一，從而平等的保護農民的土地權利。

2.2 房屋規劃管理研究

由于我國的土地集中在農村，因此集體土地房屋主要以村莊與鄉鎮的形式出現，同時也包括少量的分散居民點與生產經營用房。在對集體土地房屋的規劃管理中，主要是對村鎮的規劃。目前我國村鎮規劃存在的主要問題為：村鎮規劃規劃比例較低、規劃質量較差、規劃落實情況不理想等。盡管各級政府都加大了村鎮的規劃資金與人員投入，但是投入明顯不足，在免除農業稅收后，鄉鎮財力更加緊張，加上相關配套政策無法到位，使得村鎮的規劃工作受到嚴重的影響，規劃的質量也不高，與農村實際風格不符，規劃過時；有的地方只看見新房，但不見村莊，規劃質量較低，因此在村鎮的規劃中需要增強村鎮規劃的編制。以科學發展觀對村鎮的規劃編制進行指導；加大規劃編制的力度提高規劃比例；增加規劃的人員與資金投入，使規劃質量得到提升；同時應重視對農村歷史文化遺存與地形地貌的保護，從而建立起具有特色的村莊。此外，還需要嚴格的執行集體土地房屋建設的用地審批制度與規劃許可，將規劃落到實處，強化對集體土地房屋建設的監管。

2.3 房屋建設管理研究

隨著人們生活水平的提高，農村的居住環境也獲得了極大的改善，農村的建房質量也得到了提高，但在房屋的建設中還存在著混亂建房、設計、施工監管不規范、建房能力不強等問題，因此在集體土地房屋建設管理中，需要從房屋建設的規劃、設計與施工等方面有序的推進新農村的建設。其主要措施包括：盡快地啟動農村房屋建設的報建與審批；為保證房屋的設計與施工水平，需對農村房屋勘察設計制度進行大力推行；并對施工的全過程與施工隊伍加強管理，進行服務與技術指導。

此外，為了控制集體土地房屋的盲目建設與交易，需要加強并完善集體土地的房屋交易管理；而為實現農村居住環境的進一步提升，獲得更多的服務還需要推動集體土地房屋物業管理的進行。

3 結語

全文對我國目前集體土地房屋管理中存在的問題進行了總結與分析，并從房屋權屬管理、房屋規劃管理、房屋建設管理、房屋交易管理與房屋物業管理幾個方面對如何開展當下的集體土地房屋管理進行了探討。總的說來，需要針對集體土地的特點，在新農村建設的目標下，堅持土地資源保護這一基本國策，實現對集體土地房屋的管理，促進城鄉的統籌發展。

參考文獻

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