淺析我國小型房地產資金困境及對策

賀 敬

（西京學院會計學院，陜西 西安 710123）

一、我國小型房地產企業的融資困境

（一）銀行信貸資本是重要資本來源

現在，我國房地產企業重要的資本來源是銀行信貸資本，主要是因為在我國金融市場還不是很發達，而且其他的融資方式所占的比例是非常小的。通過企業統計這方面來看，對于房地產企業來說，其首要的建設資本包含四個部分分別是預售款、自有資本、銀行貸款以及建設公司墊資。預售款是指所建設的房屋并沒有達到入住條件，房地產企業就進行銷售，從而取得購房者的房款。就預售款來講，個人的住房貸款是它的主要來源，而那部分主要以銀行貸款形式存在的，也就是說，商業銀行的貸款包括預售款以及金融貸款，房地產對銀行有相當大的依賴程度。

（二）以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很小

如今，對我國來說，房地產企業的融資形式主要有三種。首先是股票融資。當前國內有三萬多家房地產開發企業，而在深交所以及上交所關于房地產行業的上市公司大約有96（2013 84），房地產上市公司占全部房地產開發企業的比例僅為3‰～4‰，和房地產行業在國民經濟中的比例是完全不一致的。就以上市的房地產企業來說，由于其很容易受到事件的影響并且波動較大，而擁有再融資的企業也只是占據一小部分。其次是債券融資。在過去的幾年，債券融資的比例在房地產行業逐年降低。由目前現狀來看，在房地產企業全部資本中債券融資只是冰山一角，即使是最高比例也沒有超過千分之二。債券融資在2003年也只有三千萬元，相當于零比例。最后是直接融資，包括房地產信托和房地產投資信托基金。通過文獻的查閱，房地產所有貸款的1‰是以房地產信托的方式籌集到的。

（三）外資融資趨勢下降

盡管中國的房地產行業利用外資在2011年有所增加，但外國資本在總的融資渠道分享使用卻呈下降趨勢。中國不允許在國內房地產行業的外國直接投資，在進入間接外國投資：一是與國內公司合作，在房地產開發投資；二是進入房地產市場的中國間接通過方式的中國銀行業不良資產收購；三是國內公司的一名房地產開發基金建立合資企業。

二、我國小型房地產企業融資困境分析

（一）政策約束

方便、快捷、直接、成本低是不少小型房地產企業選擇銀行信貸融資的原因。如果直接融資的選擇，必須滿足入學要求，各級審批，光滑的繁瑣，周期長、成本高。這內部的原因重要包括法律與政策的約束。例如，當前我國股票市場不鼓勵或限制房地產企業上市，但上市門檻很高，一般的小企業不能滿足這一要求；對融資約束的其他方面，現行法律制度也使得更多的，通過直接融資也很困難。

（二）金融市場體系約束

伴隨經濟的發展，中國證券市場的發展取得了長足的進步，但其改革和發展取得的進展仍然緩慢，金融監管與金融創新明顯不足，缺乏信用保障，導致很多金融產品很難使用，因此，企業只能依靠間接融資，尤其是銀行信貸，限制中小房地產企業擴張的融資方式。因此，深化市場改革，建立安全，高效，透明，完美，完美的市場是擺脫金融體系的束縛，實現多元化融資方式。

（三）金融信用缺失

自改革開放30年來，中國打破了計劃經濟體制下，信用體系，但還沒有完全與相應的新的金融信貸市場經濟體制建立規范協議，導致信用關系的扭曲和道德風險行為仍然存在。此外，信用機制和法規不健全，信息不對稱，信用意識薄弱，它扭曲了失信成本低，守信成本高的現狀，成為金融信用缺失的根源。最終LED到缺乏信用擔保，運行機制和房地產金融產品不能發揮其應有的作用，從而阻礙金融創新和改革的步伐。

（四）行業歷史較短

在過去計劃經濟體制下，房地產投資基金缺乏。政治將禁止轉讓土地使用權的同時，住房作為一種福利產品，由政府部門或企業的建設和分布，每個只要付租金的方式，使得房地產投資無利可圖。這導致的嚴重抑制狀態的房地產經紀的時間。改革開放后，建立市場經濟的重要地位，促進住宅商品化，已首先進行土地和土地轉讓協議試點招標拍賣，房地產經濟復蘇。1992后，房地產行業已首先進入大規模發展階段，土地轉讓、房地產銷售大幅增加，房地產行業涌現透支的增長，然而在產業泡沫的破滅使房地產行業迅速進入調整。自2006以來，房地產行業已經進入了一個快速發展的新階段，其發展規模和發展速度遠遠超過1992的水平，并再次表現出一定的泡沫情況。

（五）外資進入渠道不暢

目前，外資進入中國房地產市場的渠道不暢，政府仍有許多限制外資進入房地產。直到七月2007，130號文件頒布一記錄允許外國企業，標志著正式進入中國房地產市場的外國投資。盡管130的論文發表，政府已簡化外商投資房地產的審批過程，但估計對應短時間內重要的“限外”的政策要求，不會改變。事實上，國內市場并不缺乏流動性。從管理的角度看，外國資本和流動性監測具有固有的不穩定性，使房地產市場利益往往是外資引起的遷移。

（六）投融資矛盾突出

一方面，矛盾的來源主要是由資本來源以及資本需求單一造成的。一般情況下，企業融資的方式主要由間接融資以及直接融資構成的，就當前的金融政策會很大程度地限制房地產企業上市融資，例如直接融資和債券融資。在房地產融資資本對外貿易融資占的比例非常低，再加上不利的國際經濟形勢，在提高外資的成本增加。此外，很多房地產企業因為經濟衰退，股市下跌等，導致通過股票市場籌集資本的能力明顯下降，導致企業的市場價值急劇下降。房地產行業不僅是直接融資渠道太窄了，把資本也少。另一方面，間接融資期限不匹配的產業投資周期。

三、小型房地產企業融資的對策建議

（一）宏觀層面優勢

建設周期長，投資，不能移動，所以在房地產行業的特點，導致房地產行業的市場靈活性差，還決定享受房地產企業效益的同時，也要承擔一定的市場風險。所以在統一的融資模式，風險大銀行承擔，容易導致金融危機，最終導致社會問題，影響我國安全。在多元化融資模式可以有效地分散風險，投資者也會承擔一定的風險，風險和利益等情況。

（二）微觀層面優勢

在目前一元化的融資方式中，大多數閑置的資本在銀行存著，這樣就會導致資本的利用率降低，不但對我國經濟的發展有影響，還要承擔資本貶值的風險。然而通過多元化的融資模式，就能夠采用不同的投資產品，這樣就能夠滿足投資者關于不同類型的需要，這樣可以提高資本的回報率與投資資本的利用率。

（三）完善房地產金融法律法規

中國目前的房地產金融是不健全的法律法規支持，直接影響行業標準操作。因此，政府漸漸地完善相關的法律法規在未來的增加，對中小房地產企業的支持。除此之外，不僅要對房地產行業制定專門的法律法規，而且要建立健全監管的機制，做到嚴格執法、依法辦事，嚴厲打擊那些擾亂市場秩序的行為，重要包括騙貸、投資、弄虛作假等等。

（四）健全政府支持體制

完善政府相關制度有利于房地產業的健康可持續發展。作為美國聯邦政府的支持，美國房地產業的快速發展。小型房地產企業想快速發展必然少不了政府的政策上的支持。中國支持房地產行業或不到位，尤其是中小型房地產企業，幾乎沒有有效的政策來支持他們的發展。

（五）建立適合中國國情的房地產融資機制

目前，我國房地產企業融資的重要渠道就是商業銀行貸款，這樣的格局不僅有利于房地產的發展，而且有利于銀行業的發展，然而其中也存在著很大的危機。對房地產融資結構多元化的必要性集錦。本文分析了中國房地產企業的銀行信用狀況，由房地產泡沫引發金融危機的傳導機制，并探討了房地產融資過度依賴銀行信貸的危害與防治。

四、結論

建立和完善銀行體系本身，就必須提高銀行的數量指標，包括資本充足率，資產質量，資本回報率，流動比率，風險控制能力，管理水平等。歷史經驗表明，房地產泡沫的價格對宏觀經濟的負面影響取決于金融結構和金融系統的尺寸以產生泡沫經濟薄弱。如果經濟是銀行系統作為重要的融資中介，而銀行資本不足，流動性比差，監督不健全，這會對宏觀經濟產生嚴重影響。然而，如果房地產行業的各種融資渠道和銀行系統，完善的管理，完善公司法人治理結構，有效的監督，那么，是不是在銀行體系乃至宏觀經濟產生多大的影響。

[1]李紹奎.我國房地產融資現狀及對策分析[J].金融經濟，2013年12期：P132.

[2]張娟.房地產企業財務風險防范研究[J].中國鄉鎮企業會計，2011年09期.