關于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的思考

周 琪

（浙江香溢控股有限公司，浙江 杭州 310000）

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理現(xiàn)狀的分析

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要有自有資金及外融資金。自有資金包括企業(yè)本身的注冊資本金及銷售過程中向客戶收取的購房款、定金等等，而房地產(chǎn)企業(yè)具有資金需求量大，項目建設周期長的特點，僅靠內部自有資金遠遠不足以維持企業(yè)的發(fā)展需要。因此外融資金成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金支持。我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要外融資金來源包括銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)開發(fā)債券以及外單位資金拆借、投資和合作開發(fā)等。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在建立與其經(jīng)營規(guī)模相適應的資金鏈管理上，在融資渠道、融資規(guī)模、資金使用與規(guī)劃等方面存在很多問題亟待解決，這些問題在一定意義上嚴重影響著我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理存在的問題分析

(一)缺乏科學合理的統(tǒng)籌規(guī)劃，致使資金預算超過合理范圍

房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資初期沒有根據(jù)經(jīng)營目標對資金使用做科學合理的規(guī)劃，沒有編制資金預算，或者編制了資金預算但預算的編制缺乏合理性，在資金在使用上存在著較大的隨意性，在項目施工階段難以實現(xiàn)對資金使用的控制，因此容易出現(xiàn)資金預算超過合理范圍等問題，這些問題的存在在很大程度上會直接影響房地產(chǎn)資金鏈的安全。

（二）地產(chǎn)商競相囤地占用巨額資金，加劇了資金鏈斷裂的風險

根據(jù)相關的數(shù)據(jù)顯示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)商競相囤地，無節(jié)制地進行項目擴張，在進行囤地的過程中房地產(chǎn)開發(fā)商需要進行大量的資金占用，這就直接導致了很多的房地產(chǎn)商在進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中存在著嚴重的資金不足問題，嚴重影響著房地產(chǎn)項目的持續(xù)發(fā)展。同時由于房地產(chǎn)商之間的惡性競爭，引起很多的經(jīng)濟糾紛以及惡性市場競爭，這些問題在一定意義上進一步加劇了房地產(chǎn)商資金鏈斷裂的風險。

（三）資本市場發(fā)展不完善，致使房地產(chǎn)金融流通不暢

目前，我國的房地產(chǎn)金融市場中銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，由于我國資本市場的發(fā)展還處于初級階段，因此導致了房地產(chǎn)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中嚴重依賴于銀行的貸款融資，同時由于目前我國國內資本市場內部針對房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的工具較少，投資產(chǎn)品種類不多，直接導致了我國的房地產(chǎn)企業(yè)無法從資本市場中直接獲得大量的開發(fā)資金。房地產(chǎn)行業(yè)本身就屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要資本市場的積極支持，但是由于我國資本市場發(fā)展的不完善，直接導致了我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展的過程中資金鏈會出現(xiàn)嚴重脫節(jié)問題，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

（四）金融政策調控趨嚴，致使房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊

隨著我國放貸新政以及貸款規(guī)模調控的快速發(fā)展，導致了商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)資金投入的規(guī)模開始逐漸地減少，同時商業(yè)銀行在進行房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入標準上也會更加的嚴格化發(fā)展，這導致了嚴重依賴商業(yè)銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展資金使用和融資上存在著更加嚴重的問題，直接影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)進行進一步的發(fā)展。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理存在問題的解決措施

（一）對商業(yè)銀行的信貸結構進行有效管理和控制

目前，隨著我國土地儲備貸款的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展開始受到嚴重的限制，因此，針對我國目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理存在的問題來看，我們需要對商業(yè)銀行的信貸結構進行有效的管理和控制，重點支持中低價位房地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)展，同時還需要對調查制度進行進一步的完善發(fā)展，進一步嚴格審貸標準，嚴格房地產(chǎn)行業(yè)的風險管理機制，最終促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展和提升。

（二）構建多元化的資金來源渠道

近年來，我國在進行銀根收緊的發(fā)展過程中，并沒有對房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道進行有效的拓展，因此，針對我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈管理問題來說，首先要做到的就是進一步完善我國的資本市場，通過積極鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)進行上市發(fā)展以及債券化融資的方式實現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的增加，同時還需要積極地拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，通過出臺實施房地產(chǎn)商業(yè)基金法的方式，增加對企業(yè)進行融資的方式。

（三）科學制定項目開發(fā)計劃，加強成本管理

同時還需要制定科學、合理的房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃，重點進行房地產(chǎn)項目的成本管理，真正意義上實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的進一步發(fā)展，解決房地產(chǎn)金融風險問題，保證房地產(chǎn)資金鏈管理水平的進一步提升發(fā)展。

（四）逐步完善外資投資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關法律、法規(guī)

近年來，隨著我國宏觀調控政策的不斷改變，人民幣開始逐漸的升值，目前，很多的外資合作房地產(chǎn)項目逐漸的通過更多的融資方式進行開發(fā)發(fā)展，同時還需要對外資投資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關法律、法規(guī)進行進一步的完善發(fā)展，通過從法律的層面上實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的完善化發(fā)展，保證房地產(chǎn)資金鏈管理水平的進一步提升發(fā)展和進步，最終實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展和進步。

四、總結

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型的高風險行業(yè)，金融市場中銀行貸款仍然是房地產(chǎn)進行融資的主要來源，由于我國資本市場的發(fā)展還處于初級階段，對房地產(chǎn)資金鏈管理而言有著嚴重的限制作用，這種限制與我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營規(guī)模的發(fā)展產(chǎn)生矛盾，在一定意義上影響我國房地產(chǎn)行業(yè)的生存與發(fā)展。本文主要是針對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的實際管理現(xiàn)狀進行分析，對我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理存在的問題進行深入的探究，同時還對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理存在問題的原因進行分析，并就存在的問題提出相應的解決措施，最終保證我國房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展和進步。

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