論商業銀行對房地產信貸風險識別與防范策略

崔吉賢

（對外經貿大學國際經貿學院，北京 100101）

一、房地產信貸及風險概述

(一)房地產信貸主要類型

房地產信貸按照用途主要可分為土地開發、商品房、商業地產貸款，對上述貸款一般采用信用、保證貸款、抵押貸款和質押方式進行。對信貸進行分類，由于其風險不同，有助于商業銀行進行分類管理，進而降低貸款風險。

（二）房地產信貸風險類型

一是市場風險。雖然房地產是否存在泡沫或者泡沫何時破滅基本不可量化預測，但以下種種跡象表明市場風險正在逐漸增大，比如存量房不斷增加、房地產價格和居民收入比逐年增加、房地產價格和價值嚴重背離、炒房者不斷增加、剛性購買需求不斷減少，如果商業銀行一味追求利潤而不考慮這些市場風險，無疑加大了商業銀行的信貸風險。

二是政策風險。對銀行房地產信貸來說，政策性風險一般是指我國政府的貨幣政策、財政政策、產業政策等對銀行信貸業務產生的風險。比如消極的貨幣政策往往伴隨著利率上升，由于投資的供求被打破，住房價格往往下降，住房抵押品贖回權增加，發生信貸和流動性危機的幾率急劇增加。

三是系統性風險。由于商業銀行通過同業拆借或者銀行間債券市場交易后互有負債或者資產，當一家負債較大的銀行出現支付不能的情況，就會影響其他銀行的支付能力，嚴重者將導致系統性風險。

四是信用風險。信用風險是指借款者由于開發商投資開發的項目失敗、以投資為目的的購房者在房地產價格嚴重下跌時違約等原因導致的不能清償貸款的風險。

二、商業銀行房地產貸款風險管理存在的主要問題

（一）全員風險意識淡薄

商業銀行信貸相關人員，除了專門在風險管理部門工作的員工之外，大多數風險意識比較淡薄，突出表現在一是信貸部門的員工出于提高經營業績和獲取獎金的需要，往往在辦理信貸過程中，不認真履行銀行的風險識別和評估程序，加大了貸款風險；二是商業銀行的管理層比較重視短期銀行利潤，這樣容易忽視信貸風險對長期利潤的影響；三是信貸部門以外的信貸相關工作人員認為房地產信貸有抵押物，往往不重視對貸款人的可持續發展能力的調研工作，對房地產開發項目的可行性研究報告不認真甚至不分析其中蘊含的風險因素，而且對抵押物的價格或未來的走勢不重視，盲目信賴房地產價格評估人員的職業道德。

（二）商業銀行信用風險管理能力有待提高

一是很多國有銀行雖然進行了股份制改造，但是貸款決策審批權力往往過于集中少數人手中，這種情況往往導致其雖然有了比較健全的信用風險管理制度，但是該制度被少數人架空，已流于形式，起不到應有的作用；二是銀行授信部門的獨立性不強，導致其對信貸部門的盲目放貸行為約束力不足；三是對不良貸款的形成的真正原因不能進行量化分析，因此不是很難追責，就是對責任追究的力度不夠，起不到責任追究的效果，很難消除信貸人員為了自己利益最大化而損害銀行利益的行為。

（三）操作風險的管理不夠完善

很多商業銀行對信貸操作風險不夠重視，信貸管理手段很難達到預期的目標。比如不嚴格執行總行的信貸標準，擅自降低準入門檻，甚至出現違規放貸的違紀行為，導致對“五證”不齊全或是自有資金占開發項目總投資低于30%房地產項目簽訂貸款合同；又如很多貸款人以流動資金貸款名義進行房地產開發，而銀行不置可否，不嚴格跟蹤貸款的用途；再如變相降低首付比例，對房地產虛假提高評估價格的行為采取默認的態度。上述行為無形中增加了商業銀行房地產信貸的操作風險。

（四）商業銀行房地產信貸相關人綜合業務技能亟待提高

很多商業銀行的信貸人員對風險防控方面的知識欠缺，同時又缺乏相應的后續教育培訓或自學的補救措施，久而久之造成該部分人員的綜合業務技能嚴重背離其工作崗位的需要。例如部分員工不僅信貸知識欠缺致使風險防范意識較差，同時又對房地產行業知識的掌握不夠深入徹底，很難適應房地產行業信貸風險管理的現實需要。

（五）對個人住房貸款信用風險的違約估計不足

一般來說商業銀行對個人發放的住房貸款，短則五年，長則二十多年，屬于典型的中長期信貸。根據貨幣的時間價值和風險理論,這樣的貸款的風險會因不斷積累而提高，因此其風險是逐步顯現的。比如目前我國房地產行業不景氣，房地產價格放緩或者已經進入下降通道，加上我國經濟發展速度放緩，老齡社會的出現等等原因,個人住房貸款變成不良貸款的幾率逐漸增大。對此我國的商業銀行顯然準備不足，一是對個人住房貸款事前調查主要依靠房地產中介和開發商，信貸風險評估不足；二是對房地產貸款資產或抵押物的資產保全機制沒有建立有效的管理制度；三是房地產信貸證券化市場由于不成熟還不能有效轉移風險。

三、商業銀行對房地產信貸風險防范策略

（一）完善信貸操作流程，減少信貸操作風險

再好的風險管理方案，如果相關執行人的意識不夠，將很難執行到位。因此商業銀行必須重視信貸相關人員的風險意識的培養工作。

一是嚴格執行既定的信貸條件，堅決杜絕放松信貸條件的違規貸款行為；二是加強對信貸業務的監督工作，紀檢、監察以及風險管理和內部審計部門要對操作風險進行聯合檢查，為違規貸款一查到底并追究相關人員的責任；三是使用先進的風險識別方法，逐漸減少人工控制風險的經驗主義行為。

（二）加強商業銀行的信貸管理，達到目的和手段的完美統一

1.在提供風險識別能力的基礎上，不斷完善風險管理系統。事后補救風險措施，雖然可以起到亡羊補牢的作用，但為了更好地降低信貸風險，商業銀行應當不斷完善風險管理系統。一是進行房地產信貸風險進行定性分析，比如對信貸對象的風險進行分類、對房地產市場風險進行調查分析、對房地產的宏觀調控政策進行調研和分析；二是重視信貸風險的量化分析工作，充分認識到量化模型對信貸風險分析的重要作用。

2.為了有效避免認為因素增加的信貸風險，要建立剛性的責任追究機制。一是將信貸審批部門、管理部門、評估部門進行分設，并明確相應的權力和義務；二是明確上述三個獨立部門的工作流程，并定期由內部審計部門審核執行情況，對不按照規定流程工作的部門進行懲戒；三是建立上述三個部門獨立工作報告制度，并由銀行管理層審核其報告，不斷總結經驗和教訓。

3.重視貸后風險。凡事需有始有終，加強貸后風險管理不是可有可無的工作，相反，商業銀行只有加強此方面的管理才能更好地控制信貸風險。一是建立單獨的貸后風險管理部門，對每筆貸款進行無縫管理，直到收回為止；二是隨時掌握貸款對象的經營情況，嚴格監督信貸資金的約定用途；三是明確信貸風險責任，并規定對風險的專門管理流程和辦法，要求責任人落實。

4.提高銀行信貸人員風險防范知識。商業銀行的授信人員目前尚未完全掌握房地產信貸的風險評估方法，如很多信貸工作人員雖然基本掌握了信貸基礎知識，但對房地產業經營流程、風險特點方面掌握的還不夠，對國家宏觀經濟政策的調整并主動地控制房地產信貸風險的意識還欠缺。要想解決此方面的問題，筆者認為一是對現有的信貸人員進行風險知識的培訓；二是引進高素質的房地產信貸方面的專門人才；三是注意高素質的人才和現有信貸人員的融合問題，防止新老觀念的碰撞產生矛盾。

（三）建立個人住房貸款信用風險違約估計系統

為了減少個人住房貸款變成不良貸款的幾率，筆者認為商業銀行應該提前做好準備工作，一是重視個人住房貸款事前調查工作；二是完善房地產貸款資產管理或抵押物的資產保全機制；三是逐漸通過房地產信貸證券化轉移風險。

四、總結

總之，商業銀行應當根據不同的房地產信貸類型和信貸風險種類對風險進行有針對性的分類管理，認真梳理本文提出的房地產貸款風險管理存在的主要問題，并舉一反三，在不斷提高全員信貸風險管理意識的基礎上，要做好完善信貸操作流程，不斷降低信貸操作風險；完善貸后風險管理；逐漸提高信貸人員職業技能；建立剛性的責任追究機制等方面改善自身問題，為銀行的可持續發展奠定基礎。

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