關(guān)于“以房養(yǎng)老”的述評

李美雙

摘 要：以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；住房反向抵押貸款；倒按揭

一、國內(nèi)方面

1、我國有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。但目前養(yǎng)老金存在較大缺口，急需提出一個新型的養(yǎng)老方案。

“4+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)在人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是隨著我國醫(yī)療保健條件的逐步改善，老年人的壽命越來越長，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰能改善“有房富人，現(xiàn)金窮人”的“中國窮老人”現(xiàn)狀。

以房養(yǎng)老的實施模式：將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險公司等機構(gòu)，每個月從該機構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。

2、政府在政策上對“以房養(yǎng)老”提供支持，主要包括以下方面。（1）醫(yī)療機構(gòu)“入駐”養(yǎng)老機構(gòu)。各地要促進醫(yī)療衛(wèi)生資源進入養(yǎng)老機構(gòu)、社區(qū)和居民家庭。衛(wèi)生管理部門要支持有條件的養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)置醫(yī)療機構(gòu)。二級以上綜合醫(yī)院應(yīng)當(dāng)開設(shè)老年病科，增加老年病床數(shù)量，做好老年慢病防治和康復(fù)護理。（2）新建社區(qū)須配建養(yǎng)老設(shè)施。凡新建城區(qū)和新建居住（小）區(qū)，要按照人均用地不少于0.1平方米的標(biāo)準配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，與住宅同步規(guī)劃、建設(shè)、驗收和交付使用；老城區(qū)和已建成的居?。ㄐ。﹨^(qū)，要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民辦非營利性養(yǎng)老機構(gòu)與政府開辦的養(yǎng)老機構(gòu)享有相同的土地使用政策，對營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)用地優(yōu)先保障供應(yīng)。

3、實踐上。早在2006年，全國政協(xié)委員、時任建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明就建議對此成立課題組進行調(diào)研，選擇大城市做試點，等到運作成熟后向全國推廣。2007年的時候，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。2011年開始，民政部將試推“以房養(yǎng)老”。民政部副部長竇玉沛指出，要積極引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)老年食品、老年住宅、“以房養(yǎng)老”等服務(wù)市場。這可以看成國家在以房養(yǎng)老政策方面最新的表態(tài)。2013年9月13日，中國政府網(wǎng)全文公布近日由國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出：“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。

二、國外方面

1、理論上“以房養(yǎng)老”出現(xiàn)于上世紀80年代中期，初衷是解決許多老年人空有住房卻沒有能力改善退休生活的現(xiàn)實問題。該項目由美國聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部和聯(lián)邦住房管理局主導(dǎo)。

2、政策上。（1）美國最大特色是政府主導(dǎo)。該項目最大的特色是政府主導(dǎo)，假如貸款機構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無法按約發(fā)放貸款，政府就會適時介入，保證貸款正常發(fā)放。這項計劃主要面向62歲以上的單身老人或夫婦，申請門檻不高，申請者只要沒有積欠聯(lián)邦政府任何債務(wù)，并擁有已經(jīng)還清按揭或所欠按揭數(shù)額不多的自住房，就符合條件。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價，并且以提出申請的夫婦中年紀較小一方的年齡為準，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發(fā)放相應(yīng)的貸款，直到申請者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世為止。（2）加拿大：老人養(yǎng)老最后一招。在加拿大，“住房收入計劃”是唯一提供反向住房抵押貸款解決方案的計劃，管理該計劃的是住房凈值銀行。這家銀行也是直接向老年人提供住房反向抵押貸款服務(wù)的唯一全國性機構(gòu)。加拿大的住房反向抵押貸款適用人群是55歲以上的老年業(yè)主。他們可以將自己的住房抵押給銀行，以獲取一筆貸款。貸款額度根據(jù)貸款人及其配偶的年齡、房產(chǎn)形式和所處地段以及房產(chǎn)估價等因素而定，最多占房產(chǎn)價值的50%，年齡越大，比例越高。（3）新加坡：仍在探索“第二把鑰匙” 。新加坡為了應(yīng)對日益老齡化的社會，新加坡政府也嘗試推出了一些反向抵押貸款（即“以房養(yǎng)老”）的政策，為老年人提供一些獲得養(yǎng)老生活補貼的選擇。具有官方背景的職總英康保險合作社，早在上世紀90年代就開始為私人房地產(chǎn)業(yè)主提供反向抵押貸款計劃。從2006年3月開始，新加坡政府宣布將這一計劃擴大到覆蓋新加坡八成居民人口的政府組屋市場。70歲至90歲之間的政府組屋屋主，可以通過職總英康的反向抵押貸款套現(xiàn)，每月領(lǐng)取生活費，直至貸款期滿。貸款機構(gòu)會在貸款期滿或屋主去世之后，把房子賣掉，以索回貸款額，或讓申請者的家人還清貸款來取回屋子。

總體來講，養(yǎng)老實施比較好的國家有英國和美國。最主要的問題是由于需要支付各項規(guī)費，使得前期各項成本過高。與其他貸款方式相比，通常這種模式的利率較高，一般為9.5%，幾乎是其他貸款利率的兩倍。辦理過程中申請人要繳納申請費、登記費、律師費等政府收費，這些錢將在金融機構(gòu)發(fā)放貸款時扣除。

而新加坡反應(yīng)冷淡，2009年，新加坡政府推出屋契回購計劃，即達到公積金最低存款提取年齡的老年人，只要家庭月收入不超過3000新元，并且名下沒有其他房產(chǎn)，他們就可以將所居住的二房或三房式組屋（相當(dāng)于一居室或兩居室）最后剩余屋契，賣給國家發(fā)展部下屬法定機構(gòu)建屋發(fā)展局套現(xiàn)，然后以30年租約繼續(xù)住在同一間組屋中。新加坡輿論普遍認為這一計劃缺乏吸引力，是因為政府規(guī)定屋契套現(xiàn)的凈收益優(yōu)先填補公積金賬戶，剩余部分才能以現(xiàn)金形式提出，實際上對一些年長有宅但缺少現(xiàn)金來源的年長者，并沒有起到較好的套現(xiàn)作用。

加拿大爭議多。隨著55歲以上老年人成為加拿大增長最快的人群，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)量也有較大幅度增長，越來越成為老年人進行退休財務(wù)規(guī)劃的一個選擇。據(jù)統(tǒng)計，截至2011年6月，全國共有約8500宗反向抵押貸款案成立，應(yīng)付貸款總額11億加元，涉及全國各地總價值30億加元的房產(chǎn)。不過，也有金融理財人士并不看好住房反向抵押貸款，指出其最大的弊端在于復(fù)利計算，將未付利息加到本金總額上產(chǎn)生更多利息，加上售房之前無需還款，造成貸款成本比較高。具體而言，每半年計算復(fù)利，利息支出增長很快，貸款人的債務(wù)每七八年可能將近翻一番。加拿大住房收入計劃創(chuàng)始人威廉·特納承認財務(wù)上存在這種現(xiàn)象，并建議說，如果老年人想要保全房產(chǎn)價值，就不要涉足反向抵押貸款。

針對國內(nèi)研究問題的特點來說，目前國內(nèi)對“以房養(yǎng)老”這一養(yǎng)老模式討論頗多。基本上是從市場基礎(chǔ)，物質(zhì)基礎(chǔ)，實踐基礎(chǔ)和政府支持等方面進行論證，確定了此模式在國內(nèi)的可行性。沒有成功地提出“以房養(yǎng)老”的具體實施方案。

國內(nèi)學(xué)者主要對美國、日本等實行此政策比較成功的國家所采取的模式進行分析，然后提出其中可借鑒的地方。國外的成功模式固然值得借鑒，但是必須要放在符合我國國情的大前提下，這樣才能讓“以房養(yǎng)老”更好的實施。

三、總結(jié)

鑒于以上局限，我要研究其中的“以房養(yǎng)老”在我國實施的具體模式。通過對三種模式及美國國情的考量，分析其成功的原因。目前我國也有試點，但效果都不理想，通過對試點實施模式的研究，分析失敗原因。關(guān)鍵問題是區(qū)分兩國不同的國情，并由此合理借鑒國外模式。

參考文獻：

[1] 鄭功成，讓社會組織成為養(yǎng)老服務(wù)主力軍，人民日報，2013。

[2] 唐鈞，“以房養(yǎng)老”出租比抵押更靠譜，中國經(jīng)濟周刊，2013。

[3] 張車偉，人口老齡化、勞動力市場變化與養(yǎng)老保障問題，老齡科學(xué)研究，2013。