東非地區房地產形勢、發展機遇與挑戰

包　偉（中鐵建工集團東非公司,北京100097）

東非地區房地產形勢、發展機遇與挑戰

包偉
（中鐵建工集團東非公司,北京100097）

非洲、特別是東非各國近十幾年的發展令人矚目。相對于快速發展的經濟，整個東非地區的基礎設施較為落后，房地產處于待開發的萌芽階段，盡早介入將會快速占領市場，樹立品牌，為后續發展打下基礎。中國企業如何分析自身優劣勢、客觀對待目標國家市場、充分利用好我國鼓勵企業“走出去”的各項新政，將是所有希望進軍東非房地產市場的中國企業需要仔細思考的課題。

東非；房地產市場；投資環境；發展機遇

非洲、特別是東非各國的發展令人矚目。整個東非地區的基礎設施較為落后，房地產處于待開發階段，類似于我國上世紀80年代的水平。貧富差距較為嚴重，隨著經濟的進一步快速發展，房地產的需求量將進一步加大。以下從東非地區房地產形勢、發展機遇、中非經貿關系、房地產發展的機遇與挑戰四個方面來論述東非地區房地產發展的情況。

1　東非地區房地產形勢

非洲、特別是東非各國GDP從2000年開始，平均每年的增長率穩定在5%以上，超過了世界上大多數其他地區。國際貨幣基金組織認為，非洲、特別是東部非洲的增長還會繼續，然而，非洲大部分地區的生活水平仍然很低。盡管如此，人們已然看到了希望，如世界銀行所言：“恰如三十年前的中國，非洲正站在經濟騰飛的邊緣。”

非洲的城市化進程將大量人口集中在一起，有利于創造更高效的勞動市場和更廣闊的消費者基礎，從而促進經濟增長。根據聯合國人居署的數據，在城市地區居住的非洲人口比例已從1990年的32%上升到了2010年的40%，并預計到2025年將達到47%。非洲很多大型城市正在迅速增長，比如，內羅畢和達累斯薩拉姆的人口，預計到2025將較目前增長70%。非洲的大城市將為經濟增長發揮日益強大的驅動作用。達累斯薩拉姆、內羅畢等主要城市房地產回報率理想，價格有進一步上漲的空間。

以坦桑尼亞為例，住房短缺量超過300萬套，或超過2000億美元。需求量為每年20萬套或120億美元。主要在于城市人口的急劇增長。據統計城市人口已經從1980年的14.8%增長到2005年37.5%，預計到2015年將達到46.8%；高端住房的開發市場已經得到一定程度的發展，但是目前仍較少有開發商把目光放在中低端市場。

2　發展機遇

政局穩定。在過去的二十年中，東非各國通過制定一系列有效的措施確保政局穩定，對選舉過程中政府的平穩過渡產生了深遠的影響。經濟穩步、高速增長；市場潛力巨大。

東非區域合作,充分發掘經濟合作的互利性和互補性,使東非區域合作在新世紀出現加速發展的勢頭。

油氣、礦產資源豐富。

不斷創新和改良引進外資政策；

到2035年，據估計，非洲的勞動力資源總量將超過印度以及中國。

3　中非經貿關系

過去十年間，中國對非投資以及雙方貿易往來的增長尤為引人矚目。中國已成為非洲最大的貿易伙伴。中國還開展基礎設施建設，以換取開發當地自然資源的機會。中非在國際事務中相互支持構成了中非在經貿領域合作與互信的前提，中國政府與非洲國際持續的政治友好為中國企業開拓非洲市場奠定了堅實基礎，政府政策作用機制為中國企業進入非洲市場搭建了寬闊的平臺。基于鼓勵企業“走出去”的各項新政，“一帶一路”戰略的有效實施將創造中國企業進入非洲市場的有利條件。

4　機會與挑戰并存

長遠來看，非洲房地產市場的前景是光明的。人口基數大且不斷增長、年輕且日漸富有的人力資源勞動力是非洲的優勢，也是未來其它地區難以媲美的。

從房地產市場需求角度看，東非各國經濟保持良好的發展態勢，國民收入水平不斷提高，住宅、零售、酒店、寫字樓地產需求增加，其中住宅地產缺口較大，實際有效需求不斷增長，旅游業的發展將帶動購物、酒店等商業地產需求。

但是，相關國家的經商環境仍很惡劣。世界銀行發布的《經商環境報告》報告，對全球185個經濟體的監管環境進行了排名，其中非洲大量國家聚集處于墊底位置。

比如，坦桑尼亞法律限制外國人和公司的土地所有權。土地轉讓等房地產相關手續耗時漫長。當然，制約非洲房地產發展最現實的問題還是落后的基礎設施，數據顯示在未來30年整個非洲每年需要投入大約1000億美元的資金以滿足基礎設施建設的發展。

隨著市場需求的加大，進入到當地房地產市場的企業增多，競爭程度也必將加大。中國企業的資金、技術、成本方面具有一定的優勢，但缺乏戰略指引和跨國管理人才。目前較多從事房地產服務、建筑承包等活動，較少從事開發；受過專業教育和訓練，經驗豐富的房地產專家很少；有明確、詳細戰略規劃的開發企業少；這將成為中國企業在當地房地產競爭的劣勢。

人口規模將決定房地產市場的潛在規模，而城市經濟水平則決定房地產市場購買力，作為在東非投資的中資企業，需要了解每個業務所在國的商業環境；選擇人口比較集中的城市地區。投資開發項目需要正確選址、設計精良、規模適中才能滿足市場需求，因而對當地情況的深入了解、真實客觀的可行性研究至關重要。最后，如何充分利用好中國鼓勵企業“走出去”的各項新政，與項目所在國共同分享“一帶一路”戰略實施所帶來的紅利，將是所有希望進軍東非房地產市場的中國企業需要仔細研究的課題。

參考資料：

[1]當代城市經濟發展與房地產業[M].上海大學出版社,2012(01).

[2]房地產開發[M].清華大學出版社，2011(01).

[3]RealEstateFinanceandInvestmentManual[Z].Wiley，2008(16).

[4]RiskintheGlobalRealEstateMarket[Z].Wiley，2012(30).

[5]AfricaReport[Z].KnightFrank,2013&2015.

[6]中國駐坦桑尼亞經濟商務代表處網站（http://tz.mofcom.gov.cn/）.

[7]中國駐肯尼亞經濟商務代表處網站（http://ke.mofcom.gov.cn/）.