淺談武漢公共租賃住房的財(cái)務(wù)策略問題

秦哲

【摘 要】武漢市作為中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)大型城市，每年有大批人涌入武漢。武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)成德寧就指出到2049年武漢市常住人口將會(huì)達(dá)到2500萬。那么隨著人口的不斷增長(zhǎng)，武漢市高居不下的房?jī)r(jià)將會(huì)是大部分中低收入者和外來人員的一個(gè)大難題。原有的經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房為主的住房保障系統(tǒng)受到戶籍等條件的影響將無法解決目前存在的問題。我們急需尋找另外一條新的策略方式來緩解武漢日益劇增的人口住房問題。而從2009年的武漢市公共租賃住房首次推行，在一定程度在緩解了武漢的住房壓力。而作為緩解“夾心層”人群無法獲得住房保障的解決辦法，公共租賃住房減輕了中低收入群體購(gòu)買住房的經(jīng)濟(jì)壓力，而且可以減少“被買房”群體的數(shù)量，對(duì)抑制過高房?jī)r(jià)起到積極作用。

【關(guān)鍵詞】夾心層；租賃住房；住房壓力

近年來，武漢市不斷加大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的建設(shè)力度，城市低收入住房困難家庭的住房條件得到明顯改善。但我市仍有部分城市中等偏下收入住房困難家庭，既不符合經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房保障條件，又無力通過市場(chǎng)租賃或者購(gòu)買住房；同時(shí)，新就業(yè)職工階段性住房支付能力不足的矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。加快發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，調(diào)整保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足城市中等偏下收入家庭、部分新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員基本住房需求的重要舉措，對(duì)引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，穩(wěn)定我市房地產(chǎn)市場(chǎng)，深入實(shí)施人才強(qiáng)市戰(zhàn)略，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展具有十分重要的意義。

資金是公共租賃住房建設(shè)與發(fā)展的保證，一方面公共租賃住房房源籌集需要大量資金；另一方面，建成后的住房也需要大量的運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用。因此，融資機(jī)制是影響公共租賃住房持久性與穩(wěn)定性的關(guān)鍵因素。目前，單一的融資渠道成為公共租賃住房亟待解決的瓶頸。一方面，目前我國(guó)公共租賃房建設(shè)的一般模式是由政府劃撥土地，國(guó)企開發(fā)建設(shè)，建設(shè)資金大部分來源于財(cái)政撥款，對(duì)政府依賴性過大。在部分地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的現(xiàn)狀下，地方財(cái)政作為公共租賃住房的投資主體就會(huì)面臨重重壓力。另一方面，由于公共租賃住房所需貸款時(shí)間較長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)信托投資基金和保險(xiǎn)資金等不愿參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，金融機(jī)構(gòu)也沒有較強(qiáng)的意愿給其發(fā)放中長(zhǎng)期貸款。這就造成社會(huì)資金不能介入到公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，市場(chǎng)化的融資機(jī)制未能充分建立起來，限制了其資金來源。

我國(guó)目前對(duì)公共租賃住房主要是采取政府補(bǔ)貼的形式，從財(cái)政上來撥款。而每個(gè)城市地區(qū)的資金都是有一定限制的，中央補(bǔ)助公共租賃住房的公式為某地區(qū)的專項(xiàng)補(bǔ)助資金總額=〔（該地區(qū)年度籌集套數(shù)×該地區(qū)上一年財(cái)政困難系數(shù)）÷∑（各地區(qū)年度籌集套數(shù)×相應(yīng)地區(qū)上一年財(cái)政困難系數(shù)）〕×年度公租房補(bǔ)助資金總規(guī)模。其中：該地區(qū)年度籌集套數(shù)是指該地區(qū)當(dāng)年計(jì)劃籌集套數(shù)，減去上年度未完成的計(jì)劃籌集套數(shù)，加上上年度超計(jì)劃完成的籌集套數(shù)。

武漢作為中部乃至于全國(guó)范圍內(nèi)的一個(gè)人口大市，按正常的政府補(bǔ)貼顯然無法完全解決目前武漢公共租賃住房的財(cái)務(wù)問題，那就需要其他金融手段來緩解這一問題。市政府應(yīng)從財(cái)政預(yù)算中安排一定的住房貸款資金來補(bǔ)充，或以適當(dāng)?shù)姆绞桨l(fā)行住房抵押貸款券吸納社會(huì)投資。建立住宅銀行，發(fā)展住房?jī)?chǔ)蓄，廣泛吸納社會(huì)資金，開發(fā)利用新的金融工具，多渠道籌集住房資金，支持住房建設(shè)﹑住房流通和住房消費(fèi)。同時(shí)市政府應(yīng)加強(qiáng)通過稅收﹑財(cái)政﹑交叉補(bǔ)等手段，使開發(fā)商出于自身經(jīng)濟(jì)利益考慮參與公共租賃住房社區(qū)建設(shè)的社會(huì)福利工程。除了這些金融手段外，政府也需要拓展新的渠道來增加公共租賃住房的資金來源。如，對(duì)建設(shè)公共租賃房時(shí)配建的商業(yè)門面和基礎(chǔ)設(shè)施，可對(duì)外進(jìn)行銷售，并保留位置好、人氣旺的商業(yè)配套門面對(duì)外租賃，這樣既可以完善公共租賃住房的配套設(shè)施也可以緩解資金壓力。

而適合武漢的公共租賃住房融資模式有很多，如，財(cái)政提供公共租賃住房專項(xiàng)資金，作為公共租賃住房資金的主要來源，財(cái)政專項(xiàng)資金主要用于三點(diǎn)，實(shí)物配租，即通過新建、收購(gòu)和舊公房轉(zhuǎn)化等途徑直接向租戶提供公共租賃住房；租金補(bǔ)貼；預(yù)留維修基金；建立公共租賃住房公益基金，公共租賃住房公益基金主要通過社會(huì)捐贈(zèng)和福利彩票獲得。社會(huì)福利彩票每年的發(fā)行量是巨大的，其發(fā)行的初衷既是為社會(huì)福利事業(yè)出力。政府將社會(huì)捐贈(zèng)和福利彩票的部分收益用來建立公共租賃住房公益基金；建立公共租賃住房資金循環(huán)系統(tǒng)，公共租賃住房不單純是政府行為，而是在政府主導(dǎo)下全社會(huì)資本的有機(jī)聯(lián)合互動(dòng)。公共租賃住房作為社會(huì)保障性消費(fèi)品和投資品，它能滿足各方面參與者對(duì)收益以及社會(huì)影響的要求。還可以對(duì)公共租賃住房政策的關(guān)注，營(yíng)造關(guān)心貧困、互助互愛、共建和諧社會(huì)的大環(huán)境；BOT模式即建造—運(yùn)營(yíng)—轉(zhuǎn)移（ Build Operate Transfer），指，是指政府（ 通過契約）授予私營(yíng)企業(yè)（ 包括外國(guó)企業(yè)） 一定期限的特許專營(yíng)權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過向用戶收取費(fèi)用或出售產(chǎn)品以清償貸款、回收投資并賺取利潤(rùn)； 特許權(quán)期限屆滿時(shí)，該基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府。公共租賃住房本來是屬于政府保障的范疇，理應(yīng)由政府來投資，但可以借鑒BOT模式，使民間資本更好的參與到廉租房建設(shè)項(xiàng)目中，以提高效率，降低風(fēng)險(xiǎn)，較好地保障國(guó)家與民營(yíng)企業(yè)各方的利益。

武漢作為國(guó)內(nèi)前幾的人口大市，在保障性住房的工作上會(huì)有很大的壓力。政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)公共租賃住房在經(jīng)濟(jì)、人員上的投入，加快各項(xiàng)工作的進(jìn)程。同時(shí)也要更全方位的對(duì)武漢中低收入人群進(jìn)行考慮，根據(jù)不同層次的不同收入人群進(jìn)行相匹配的政策保障。更多的是在公共租賃住房資金的引進(jìn)融資上要做出不同的創(chuàng)新，保障公共租賃住房事業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展。公共租賃住房是保障社會(huì)中低收入人群住房問題一個(gè)有效途徑，只有保障了中低收入人群的住房問題，社會(huì)才能更快的發(fā)展，才能營(yíng)造更加和諧的社會(huì)氛圍。

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