戶型設計與成本控制

摘要：本文在闡述戶型設計和成本控制的關系的基礎上，提出：在制度上確保建筑設計師和結構設計師在包括戶型設計階段在內的項目全過程的緊密配合，同時，把原來結構設計內容缺乏的計算機輔助設計體系加以完善，形成雙向互動，使結構設計變被動為主動，有利于避免因設計流程的反復而增加建設成本，從而為整體項目的成本控制做出貢獻。

關鍵詞：房地產企業；設計管理；模式

一、戶型設計的普遍原則及標準

戶型戶型設計的科學合理是項目成敗的重要因素。戶型設計和建筑結構設計之間存在著緊密的關聯。

設計戶型的最終目的是為了使用，所以人性化是設計的基礎，針對特定目標消費群體設計的戶型才是同時符合消費者和房產開發者利益的，也是真正的好戶型。基于該認識，可以總結好戶型的四個特點：實用性、安全性、可塑性、經濟性。實用性是指戶型踏實而不虛夸；安全性則既包含戶型的防盜、抗震、防水等常規屬性，也特指戶型具備的的私密性；可塑性則是指戶型具備的滿足業主在一定范圍內更改各功能區的屬性；經濟性在這里更多的強調的是個房間的高效使用效率。

以上好戶型的四大基本特性是評價戶型的共性原則，但隨著社會的發展及消費者多元化的需求，真正的好戶型還要綜合房屋所處的環境條件，把氣候、日照、通風等各方的因素做通盤分析利用，以實現房屋的最大功用。

隨著人民日益增長的物質和文化生活的需要，好戶型的設計標準，需要戶型設計師緊跟時代，真正了解消費趨勢，隨時進行修正和變通。

二、戶型策劃和成本控制

戶型是實現消費者居家生活的前提之一，是達致所謂“舒適性”的必要條件，暢銷的戶型一定是符合消費者需求的戶型，這就是說，戶型設計必須唯市場的需求而馬首是瞻。世上沒有所謂最好的戶型，只有最適合的戶型。表面上看，戶型策劃僅是劃分一下建筑物的室內空間，考慮的僅僅是建筑結構、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網線路布置，好像僅僅是一個技術問題，好像僅僅是建筑設計師的事。但是要滿足目標消費者的切實需求，就需要項目策劃人不但要綜合分析匯總標的消費者的心理等具體因素，更要深入研究項目所處的人文和自然環境因素。這就要求戶型設計師和項目策劃人緊密協作，在遵循項目總體定位的總原則下進行設計，才能設計出所謂真正“好”的戶型。

一般而言，戶型策劃設計是一個從形式到概念不斷改進（專業集成度高、周期長）、循環重復（業主、專業協調因素等），不斷流動、匯集成果的過程。在戶型需求確定后，設計師從工程理性出發設計出符合業主要求的“產品”。在此過程中，基本的結構和建筑概念極為重要。沒有結構概念設計的參與和指導，“產品”的最終設計成果就是無骨之軀，空中樓閣，設計實現永遠無從談起。

戶型設計不但要遵循其一般準則更要把限額設計指標納入，以控制因適應戶型設計而產生的結構超限，這樣做不僅可以有效的控制成本，對于整體項目的盈利也大有裨益。

成本控制對于房地產企業是極為重要的，它是其一切工作的根本所在。對于房地產項目而言，在戶型設計階段進行有效的成本控制，具有十分重要的意義。我們要避免戶型策劃定型后的“先天不足”，必須重視把成本控制也貫穿在戶型策劃中。

三、現狀和思路

結構設計往往只是在建筑師基本完成了包括戶型設計在內的的設計方案之后，才介入并提出結構方案。一旦建筑設計人員在進行戶型設計等的規劃時，沒有很好地綜合考慮基本的結構設計技術原理和有關結構的受力特性，往往會使結構工程師在事后不能有效而高效地選擇合理的結構體系，從而導致結構和彌補結構所帶來的成本增加等問題。這就迫切需要在制度上確保建筑設計師和結構設計師在包括戶型設計階段在內的項目全過程的緊密配合。

當前，在戶型方案設計階段就運用概念設計的思想是非常必要和及時的。概念設計雖然部分解決了利用整體方法按設計階段進行結構體系設計的問題。但因其僅是一種定性而非定量的分析，這對建筑物的安全性和成本將產生重大的影響，例如，它并不能準確指出某條梁或某塊板增加或減少的配筋量。且這種簡化的結構模型難以符合所有建筑的結構特征，始終屬于定性地判別，隨著業主對建筑設計的性價比要求越來越具體，需要較定量的設計初選結構體系的程序在方案階段進行輔助設計，這就要求結構師應參與建筑方案的設計，把原來結構設計內容缺乏的計算機輔助設計體系加以完善，形成雙向互動，以確保各類專家系統（expert system）（如基于知識的knowledge-based，基于實例的case-based，基于規則的（rule-based）等等）采用的模糊推理、神經網絡、遺傳算法等所包含綜合知識的計算機輔助設計體系突破知識瓶頸，以廣泛地運用到包括戶型設計在內的實際工作中去，以解決方案設計與建筑設計沒有著緊密聯系的問題，并充分考慮結構方案的可能性與合理性。這樣，包括戶型設計的方案即可輸出滿足結構要求的結構體系和主要構件尺寸等信息，并輔助和指導建筑師進行進一步設計；同時，結構師也能利用輸出的戶型布置、結構體系和構件尺寸等信息，作為結構施工圖設計階段的基礎參數，從而使結構設計不再處于被動地位，有利于避免設計流程的反復增加建設成本，從而為整體項目的成本控制做出貢獻。

結語

概念設計和計算機輔助終于在歷經一個多世紀來的建筑與結構的專業鴻溝之間架起了橋梁，使建筑師與結構師可以方便地往來穿行。在實際工作中大力推行概念設計與計算設計的融合，一定會促進房地產企業戶型設計水平、成本控制等等設計的日臻完美。

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