不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意認(rèn)定研究

摘 要：我國《物權(quán)法》第106條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得作出了明文規(guī)定，但是對(duì)于如何界定不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“善意”卻沒有做出詳細(xì)明確的規(guī)定。本文認(rèn)為，為了有效的適用法律，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該與動(dòng)產(chǎn)的善意標(biāo)準(zhǔn)不同。基于民法的公平原則，在因重大過失不知轉(zhuǎn)讓人無讓與處分權(quán)的情況發(fā)生時(shí)，應(yīng)排除善意取得的適用。鑒于我國目前登記制度尚不完善，為保護(hù)真實(shí)權(quán)利人，應(yīng)將交付、登記完畢作為認(rèn)定善意的時(shí)點(diǎn)。最后，是否構(gòu)成“善意”，還應(yīng)結(jié)合客觀標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的合理價(jià)格來判斷。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；善意標(biāo)準(zhǔn)；重大過失

一、問題的提出：從案例出發(fā)

原告楊某1996年開始在M市Y村建設(shè)房屋。2000年，楊某與其妻子離婚，雙方?jīng)]有對(duì)此房屋提出訴訟請(qǐng)求。此后該房屋陸續(xù)建設(shè)完畢。2003年，楊某之子楊甲和楊乙將該房屋的所有權(quán)證、土地使用權(quán)證變更在各自名下。被告葉某于2005年從楊乙手中購買該房屋，并且實(shí)際入住，但是未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。后來?xiàng)罴住钜业姆课莸乃袡?quán)證、土地使用權(quán)證被撤銷，同時(shí)M市建設(shè)局于2008年向楊某發(fā)放房屋所有權(quán)證，M市人民政府于2012年向楊某發(fā)放土地使用權(quán)證。因楊某要求被告葉某返還該房屋，雙方對(duì)此發(fā)生爭議，原告楊某于2012年9月向人民法院提起訴訟。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意標(biāo)準(zhǔn)

首先，必須借助物權(quán)公示原則判斷是否構(gòu)成善意。善意是受讓人的主觀心理狀態(tài)，只有界定一個(gè)客觀的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)才能在司法實(shí)踐中具有可操作性，為司法機(jī)關(guān)審理該類案件時(shí)提供統(tǒng)一的依據(jù)。要為不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“善意”提供一個(gè)相對(duì)客觀的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，必須借助物權(quán)公示原則。我國《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”同時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》第10條、第14條、第16條和第18條的規(guī)定可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的外部表征。法律規(guī)定公示制度的目的在于推定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示狀況與客觀事實(shí)相符合，保護(hù)交易中善意第三人的信賴?yán)妫瑫r(shí)善意取得制度的設(shè)立目的在于保護(hù)交易安全，二者的結(jié)合有利于鼓勵(lì)交易。并且，由國家行政機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，有國家公信力做保證，這也使得不動(dòng)產(chǎn)善意取得的客觀善意認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)具有可操作性。但是在動(dòng)產(chǎn)善意取得中認(rèn)定第三人是否為善意時(shí)，則無法應(yīng)用這一客觀的善意認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)是以占有為公示方法，也就是說只要從外部表征上可以推定動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有人是真實(shí)的權(quán)利人，那么法律就保護(hù)受讓人信賴?yán)妫茏屓丝梢酝ㄟ^交易取得完整的物權(quán)。在實(shí)際生活中，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值一般高于動(dòng)產(chǎn)，因此法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)要更加嚴(yán)格。動(dòng)產(chǎn)一般價(jià)值較低且種類繁多，如果以登記作為公示方法，那么每進(jìn)行一次交易就要變更一次登記，而在經(jīng)濟(jì)生活中人們無時(shí)無刻不在進(jìn)行動(dòng)產(chǎn)交易，這樣不僅使登記機(jī)關(guān)難以承受繁重的工作，也會(huì)給交易雙方帶來不便，不利于交易的順利進(jìn)行，動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的這種特點(diǎn)也意味著占有的公信力較低。因此在認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)，不能僅憑受讓人信賴不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際占有人為真實(shí)權(quán)利人而認(rèn)定其為善意，必須是受讓人信賴登記簿上的內(nèi)容才可以認(rèn)定其為善意，在現(xiàn)實(shí)生活中所有權(quán)與占有相分離的情況非常常見，比如所有權(quán)讓與擔(dān)保和所有權(quán)保留，基于現(xiàn)實(shí)需要，也應(yīng)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意應(yīng)以受讓人信賴登記內(nèi)容作為客觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)，而非信賴占有。

其次，認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得僅需考慮是否登記。受讓人只要舉證證明自己在交易前已經(jīng)實(shí)際查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的真實(shí)權(quán)利人與轉(zhuǎn)讓人一致即可。因?yàn)橐笫茏屓嗽诮灰字欣貌殚喌怯洸疽酝獾钠渌椒ㄈフ{(diào)查轉(zhuǎn)讓人是否為真實(shí)權(quán)利人的要求太過嚴(yán)苛，受讓人往往也無法舉證證明自己的調(diào)查過程和調(diào)查結(jié)果，為了防止舉證責(zé)任分配有失偏頗，損害受讓人的利益，必須有一個(gè)單一的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得人為善意，而要求受讓人實(shí)際查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿不僅具有可操作性，也在舉證責(zé)任分配上實(shí)現(xiàn)了公平。認(rèn)定動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意標(biāo)準(zhǔn)則不能僅考慮單一要素，除占有以外，還必須考慮轉(zhuǎn)讓人的身份、交易的價(jià)格以及交易的時(shí)間等因素。因此，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)界定為：受讓人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容而受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，推定受讓人是善意的。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意排除及判斷善意的時(shí)點(diǎn)

（一）善意的排除情形

不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的排除情形主要包括以下三種：一是受讓人明知轉(zhuǎn)讓人無讓與之處分權(quán)；二是受讓人明知轉(zhuǎn)讓人存在權(quán)利瑕疵；三是受讓人因重大過失而不知轉(zhuǎn)讓人無讓與之處分權(quán)[1]。對(duì)于第三種觀點(diǎn)存在分歧，有學(xué)者認(rèn)為，重大過失既是故意。持相反態(tài)度的學(xué)者則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力一般都能反映真實(shí)的物權(quán)狀況，受讓人因信賴而進(jìn)行交易應(yīng)認(rèn)定其為善意，不論有無過失。筆者認(rèn)為前一種觀點(diǎn)可值贊同，我國民事法律應(yīng)當(dāng)以欠缺一般人的最低限度的注意義務(wù)作為定義重大過失的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于重大過失，行為人只需要稍加注意即可避免危害后果的發(fā)生，基于民法公平的基本原則，應(yīng)將重大過失等同于故意，不適用善意取得的規(guī)定。在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中也應(yīng)該要求受讓人沒有重大過失，要求受讓人稍加注意，既可以保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，又可以保護(hù)交易安全，使動(dòng)態(tài)的交易安全與靜態(tài)的所有權(quán)保護(hù)之間得到平衡，符合我國民法公平原則的要求。

（二）判斷善意的時(shí)點(diǎn)

登記說認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的時(shí)點(diǎn)，應(yīng)以取得人辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準(zhǔn)。[2]因?yàn)橐粋€(gè)完整的受讓過程應(yīng)當(dāng)完成所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)則應(yīng)在登記后始為發(fā)生，因此只有在登記完畢時(shí)仍為善意者，才適用善意取得。[3]在這一學(xué)說下，必須是不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記錯(cuò)誤發(fā)生在先，受讓人不知道且不應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記錯(cuò)誤，因而相信登記簿的內(nèi)容時(shí)發(fā)生善意取得，否則受讓人不構(gòu)成善意取得。申請(qǐng)說認(rèn)為，應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意的時(shí)點(diǎn)確定為買受人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)時(shí)。[4]筆者認(rèn)為，申請(qǐng)說即不符合我國的國情，也不符合民法的公平原則，因?yàn)槲覈壳暗怯浿贫却嬖谌毕荩鎸?shí)權(quán)利人的權(quán)益極易受到損害，在此種情況下立法應(yīng)該更加注重保護(hù)真實(shí)權(quán)利人，而不是側(cè)重于保護(hù)受讓人，否則將有失公允的，與民法的公平原則背道而馳。受讓說認(rèn)為，受讓人只有從交易開始至變更登記完畢，整個(gè)時(shí)段均不知道無權(quán)處分的事實(shí)，且對(duì)此沒有重大過失，才是善意的。[5]該說要求不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤在先，訂立合同在后，并且受讓人從訂立合同到辦理完房屋過戶手續(xù)一直是善意的。因此，受讓說與登記說一樣強(qiáng)調(diào)時(shí)間順序，要求登記錯(cuò)誤發(fā)生在先，轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在后。但是，受讓說與登記說并沒有實(shí)際差別，受讓說要求訂立合同到過戶手續(xù)辦理結(jié)束這段時(shí)間受讓人是善意的，那么就意味著受讓人在訂立合同之前也是善意的，由此看來登記說更為合理，即在不動(dòng)產(chǎn)登記辦理結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)以前皆要求受讓人為善意，受讓說強(qiáng)調(diào)的時(shí)間段徒增累贅。但是，登記說也存在不足之處。

首先，根據(jù)我國《物權(quán)法》 第 106 條第1款“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，（下轉(zhuǎn)第142頁）（上接第140頁） 不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”的規(guī)定，這就意味著不動(dòng)產(chǎn)善意取得要以過戶登記手續(xù)辦理完畢作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件。在我國《物權(quán)法》以登記生效主義作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)理論基礎(chǔ)的法律條文中，只有在完成物權(quán)登記之后，才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，受讓人以此真正取得完整的物權(quán)，而交付不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的公示要件。以不動(dòng)產(chǎn)登記辦理完畢作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的判斷時(shí)點(diǎn)， 如果轉(zhuǎn)讓人將不動(dòng)產(chǎn)登記在自己名下，使得登記內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利義務(wù)狀況不一致，那么真正權(quán)利人就可以以異議登記的方式及時(shí)阻止轉(zhuǎn)讓人的無權(quán)處分。只有在受讓人辦理了登記的情況下才能受到善意取得制度的保護(hù)，如果存在異議登記， 受讓人依舊受讓不動(dòng)產(chǎn)，就很難認(rèn)為其是善意的，因?yàn)橹灰M到一般人的注意義務(wù)，受讓人就可以判斷轉(zhuǎn)讓人并非該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)所有權(quán)人。在這一點(diǎn)上要求受讓人盡到注意義務(wù)并不是過分苛責(zé)，反而這種要求可以減少無權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)的糾紛發(fā)生，既是對(duì)真實(shí)權(quán)利人的保護(hù)，也是對(duì)交易安全的保護(hù)。

其次，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得善意時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為應(yīng)將完成交付與登記手續(xù)辦理完畢作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意時(shí)點(diǎn)。有學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第 106 條所言的以交付為要件主要是指動(dòng)產(chǎn)， 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)只要辦理了登記，即使沒有交付也同樣可以構(gòu)成善意取得。[6]筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是值得商榷的，如果在真實(shí)權(quán)利人與轉(zhuǎn)讓人不一致的情況下，轉(zhuǎn)讓人并未實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)，而依登記將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，這在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)安全上明顯不妥。只有在交付結(jié)束和登記手續(xù)辦理完畢的情形下才能更有利于保護(hù)真實(shí)權(quán)利人。交付完成加登記手續(xù)辦理完畢，受讓人實(shí)際取得不動(dòng)產(chǎn)，即實(shí)現(xiàn)其交易的目的，又可以在一定程度上避免轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)而處分他人財(cái)產(chǎn)的情況發(fā)生。如果轉(zhuǎn)讓人都無法向受讓人實(shí)際交付不動(dòng)產(chǎn)，則受讓人只需稍加注意即可判斷該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，如果不能交付不動(dòng)產(chǎn)卻繼續(xù)辦理登記，難以認(rèn)為受讓人是善意的。

參考文獻(xiàn)：

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