營改增對房地產企業的影響及對策分析

摘 要：營改增作為我國調節公平稅負的重要稅制改革之一，從制度上解決了營業稅“道道征收，全額征稅”的弊端，進而實現增值稅\"環環征收，層層抵扣\"的優勢，使之稅制在一定程度上降低企業稅負。隨著我國該項工作不斷的深入推進，營改增已經進入攻堅階段，房地產企業也會進入營改增的改革潮流。文章結合現行房地產開發企業及建筑行業目前發展現狀，就其改革對房地產開發企業可能產生的影響進行針對性的分析，并結合實際，提出應對對策，希望能對房地產企業的進一步發展提供一定的幫助。

關鍵詞：營改增；房地產企業；影響；對策

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）33-0133-02

隨著我國經濟的發展，企業經營的多元化已愈來愈多，現行稅制的矛盾和缺陷也日益明顯。為了能夠有效的解決這方面的問題，自實施營改增改革以來，參與試點的公司數量越來越多，試點的范圍逐漸擴大，企業在稅收方面普遍有所下降，無形中增強了企業的發展潛力。

2015年，我國將繼續擴大營改增試點范圍實現營改增全覆蓋。這對房地產行業來說，如何在順應時代改革的潮流中，保持企業的活力和長遠的發展，是房地產企業目前面臨的重大問題，而這將對我國2016年的稅制結構起到進一步完善和指明作用。

1 關于營改增的改革

營改增是我國稅務改革邁出的關鍵性的一步，主要指的是某些改革前需繳納營業稅的應稅項目進行改征增值稅。2012年1月1日，根據財政部、國家稅務總局發布的文件，我國在上海率先實施該項政策，將交通運輸業和現代部分服務業納入其中，此后我國便拉開了營改增的序幕。

通過近幾年的改革，截至2014年底，我國已基本完成了交通運輸業、郵政服務業、電信業、以及部分現代服務業等的營改增試點。

目前我國正處于經濟下行時期，近幾年房地產企業猶如過山車般時起時伏，房價也隨之波動并整體處于上升趨勢。在一系列打壓房地產的嚴政措施和對房地產的體系改革中，今年5月18日，我國將把房地產業等列入進一步的營改增范圍。然而，由于涉及到大量的稅收方面的問題，致使房地產企業若想實行營改增，并不像其他行業那樣簡單。因此，房地產行業的何去何從，稅率應該如何進行調整，相關的政策如何頒布，也就成為政府、企業、社會普遍關注的一個焦點性話題。

2 目前我國房地產企業的發展現狀

2.1 開發周期長

房地產企業開發一個項目從最初的獲得土地，到開發建設都需經過實地勘察、前期策劃、報批準建、征地拆遷、安置補償、配套工程、綠化工程、等諸多階段，且因企業策劃能力、融資能力、決策流程、設計進度、市場營銷不同，則所需時間、人力、物力也不徑相同，通常為2～3 a，長則4～5 a。

2.2 資金投資大

房地產企業前期的開發環節需要大量的資金作支撐，這些資金的去向分為開發成本和一系列的費用。其中，僅對開發成本進行分析，就包括土地使用出讓金，項目規劃、設計、研究等工程費，建筑費、基本設施費等；其中，土地使用權出讓金所占總投資成本較高，約占40%～50%。

2.3 融資成本高

由于房地產企業的特殊性，致使該行業特定的經營模式下，占用資金的時間較長，因此前期大量籌集資金是房地產企業的必經過程，這也是現金流最為緊張的階段。所以房地產企業在項目開發前期，需要開展多種有效的融資渠道，而這些融資渠道，都將比其他企業所需的融資成本高出一截。

3 營改增給房地產企業帶來的影響

3.1 對建設成本的影響

由于房地產開發企業購買的原料品種繁雜，除了需集中采購的水泥、鋼筋等能夠獲得增值稅專用發票以外，還需要購進大量價值低、用途廣、采購便利的其他原料。而這部分原料的供應商大多都是一些私營商戶、五金店鋪、個體工商戶等等，大部分都是依照定額征收的方式繳納稅款，從而致使房地產企業在計算應納稅額時，將無法有效的進行進項稅額的抵扣。同時，房地產的建筑安裝工程是開發成本的重要組成部分，該項部分須由房地產的上游行業-具備相應資質的建筑施工企業來完成，而建筑業也在營改增的范圍之中，當其進行改革之后，稅負方面也會有不同程度的上升。根據稅負轉嫁原理，房地產企業的成本及其費用會得到相應的提升。

3.2 對資產負債表的影響

根據規定，建筑業的增值稅稅率為11%，因此房地產企業的增值稅率應該和建筑業相同，稅率也是11%。在發生營改增之前，房地產企業應當繳納營業稅，致使該部分進項稅額計入該成本中。當營改增改革之后，企業購進的固定資產應當根據取得的相應的增值稅專用發票，以此來抵扣進項稅額。因此企業的資產總額在一定程度上發生下降。若在企業負債不變的情況下，根據資產負債率=資產總額/負債總額，一定程度上，會造成企業的資產負債率提高，企業將面臨的財務風險加大。

3.3 對利潤表的影響

營業收入方面，在實行了營改增之后，房地產企業在確認收入時，應將所得收入中包含的增值稅部分按規定剔除，這樣，與在繳納營業稅時期相比，收入會降低。

例如：某房地產開發企業對外出售一棟居民住宅樓，取得的收入總額為4500萬元。見表1。

由上表可以發現，實行營改增之后，房地產的收入水平有所下降，下降的比例約為（4500-4054.05）/4500*100%=9.91%。

3.4 對稅負的影響

由于房地產開發企業的項目建設工期比較長，在采取營改增改革政策之前，如果企業在當初購買工程設備和原材料等沒有取得增值稅專用發票，這也就意味著企業將無法形成進項稅額抵扣。由于增值稅和營業稅屬于流轉稅中的兩大主要稅種，在計稅依據上有差別，在征稅環節上也明顯不同。營改增政策使從前的全額納稅、道道征收，改變成實行稅款抵扣制度，能夠有效的避免重復征稅現象，因此，從理論上分析，企業的稅負應當有所下降。

例如：某市區房地產開發公司出售一棟居民樓，取得的收入總額為10 000萬元。與之開發該辦公樓的支出為：土地出讓金及其他費用為1 200萬元；開發成本為4 000萬元（增值專用發票2 500萬元，取得可抵扣稅率11%；增值稅專用發票1 500萬元，取得可抵扣稅率6%），期間費用為1 200萬元；當地財稅部門允許以10%的扣除比例用于計算土地增值稅的開發費用，增值稅銷項稅額為11%。

3.4.1 營改增前稅負

由上述案例可以看出，營改增后稅負盡管目前降低幅度不是很大，但隨著營改增的不斷發展，整個鏈條會得到進一步的完善，預計其稅負還會發生一定程度的降低。

3.5 對財務工作的影響

由于稅收政策的巨大變化，房地產行業繳納稅款的計算方式發生了轉變，致使核算難度較原來相比大幅增加，財務人員自身知識有限，面臨突如其來的新舊稅制改革，可能會出現業務銜接不適，處理、核算流程難免會比較生疏，從而造成財務核算不合規、稅款征收不明確，申報不準確等財務風險，一定程度上給企業帶來涉稅風險。

4 應對房地產企業實施營改增的對策

4.1 政府方面

4.1.1 進一步優化稅制改革

國家營改增的初衷，是為了達到降低企業承擔稅收的目的，使企業能夠更好的發展。首先，企業面對營改增稅制改革，政府應當機立斷，對營改增中稅收有增加的企業給予一定的補償，縮小企業之間兩極分化，幫助企業度過難關，使企業的稅負在一定程度上降低。

4.1.2 強化對企業的輔導

各級財稅部門應提前組織培訓，使工作在第一線的工作人員能夠從各方面掌握營改增的要點，并在稅務局大廳設置營改增窗口，在官網開通實時在線咨詢，以此滿足房地產企業財務人員的咨詢。同時，政府也可安排工作人員去部分企業進行實地輔導，解答企業高層管理者和財務人員的相關問題，使之盡快適應改革后的稅制，以此降低企業財務風險。

4.2 企業方面

4.2.1 完善企業財務核算

企業應進行人員方面的培訓，加強學習。增值稅會計科目的設置及賬務處理復雜，這不僅要求財務人員熟悉增值稅的抵扣，更要求其他部門熟悉該財稅知識，在材料采購和勞務建設中能夠及時獲得有效的增值稅抵扣發票，提高會計核算質量，做到每筆賬目都有合法的原始憑證，將企業的經濟活動流程同財務核算系統銜接和匹配，實現稅收環環征收，層層抵扣，從一定程度上消除重復征稅。

4.2.2 改變經營模式

企業可以改變其原有的經營模式，包括：一是縮短項目運作周期，一定程度上降低需要承擔的財務費用，減少資金的占用時間，提高資金的周轉率；二是開發高質量房地產，不僅可以有效的取得購買原材料的增值稅專用發票，以此實現進項稅額的抵扣，同時也可以進一步擴大、提高市場占有率，提高企業的品牌效應，為企業的發展提供機遇。

4.2.3 加強稅收籌劃

我國目前現行稅制涉及房地產行業有14個稅種，主要包括營業稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅等等。因此，營改增是一個相對比較復雜的過程，在此發生之前，房地產企業繳納的營業稅在稅收籌劃方面沒有太大的發展空間。但是在房地產營改增之后，涉及的環節之多，有效的加大了籌劃的空間，給企業帶來了更多機會。這就需要企業自己把握時機，積極與稅務局進行溝通，用足用好可以享受到的稅收優惠，根據企業的實際情況，謀劃制定或修訂相關制度，力保企業能夠安全度過改革期。

5 結 語

在經濟發展的新時期，房地產營改增的改革標志著我國為實現稅制改革邁出了關鍵的一步，對房地產企業來說，既是一個機遇，也是一個挑戰。這是一個復雜的過渡，不僅是我國經濟發展過程中必然經歷的一場改革，也是為企業帶來了極其有利的發展前景。不過，需要注意的是，雖然營改增帶來的正面影響效應顯而易見，但企業一樣不能忽視應當如何避免企業在過渡期時所遇到的困難。同時，政府應盡快確定改革方針，積極探索適合各地區、各水平的政策，加快擴大試點范圍，為我國經濟體系的協調、穩定發展保駕護航。

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