營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及其對(duì)策

摘 要：本文研究了“營(yíng)改增”稅收改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并且探討了房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)“營(yíng)改增”稅收制度而進(jìn)行的一些稅收籌劃措施，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供有益借鑒。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；政策

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本造成的影響

（一）對(duì)建筑企業(yè)原材料采購(gòu)產(chǎn)生的影響。對(duì)于建筑施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)施工材料是重要的環(huán)節(jié)之一，建筑材料的采購(gòu)?fù)且豁?xiàng)非常復(fù)雜的工作，建筑材料既包括鋼筋水泥等一些大規(guī)模的材料，也包括像鐵釘?shù)纫恍┍容^零散的原材料。然而，建筑商對(duì)一些小材料進(jìn)行采購(gòu)的時(shí)候，往往是去一些小型的商店，但是這些小企業(yè)無(wú)法出具增值稅的專(zhuān)用發(fā)票，在這種情況下，建筑行業(yè)就無(wú)法對(duì)稅務(wù)進(jìn)行扣除，這就會(huì)在一定程度上增加建筑企業(yè)的稅收開(kāi)支。除此之外，即使建筑企業(yè)能及時(shí)拿到發(fā)票，但依據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的稅法規(guī)定，砂石、混凝土等建筑材料往往需要繳納百分之六的增值稅，而建筑施工企業(yè)需要繳納的成本稅卻要比建筑材料繳納的稅收低一個(gè)百分點(diǎn)，為百分之五。

（二） 在施工人員方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行影響。從建筑企業(yè)勞動(dòng)力的來(lái)源來(lái)看，建筑企業(yè)的勞動(dòng)力大多都是來(lái)自于農(nóng)村的農(nóng)民工，而農(nóng)民工與其他勞動(dòng)力相比具有很大區(qū)別，農(nóng)民工往往具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的勞務(wù)公司進(jìn)行負(fù)責(zé)，因此無(wú)法給建筑企業(yè)開(kāi)出相應(yīng)的增值稅發(fā)票。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅影響

根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)在稅務(wù)征收方面往往需要繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅這兩種稅收，然而，這兩種稅種在屬性劃分上通常情況是屬于價(jià)內(nèi)稅。由于建筑行業(yè)自身的特點(diǎn)，建筑行業(yè)往往會(huì)出現(xiàn)復(fù)征稅情況，建筑行業(yè)項(xiàng)目建設(shè)非常復(fù)雜，復(fù)雜的項(xiàng)目進(jìn)程會(huì)導(dǎo)致行業(yè)負(fù)稅率增大的現(xiàn)象出現(xiàn)，從而增加房地產(chǎn)行業(yè)賦稅開(kāi)支，增加企業(yè)成本負(fù)擔(dān)。根據(jù)稅法規(guī)定，增值稅與營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅相比，具有本質(zhì)上的區(qū)別，增值稅從屬性上來(lái)說(shuō)，是一種價(jià)外稅稅種，這種稅收在具體征收過(guò)程當(dāng)中，需要扣除上一層企業(yè)已經(jīng)繳納的稅收額度。因此，如果采納“營(yíng)改增”的繳稅方案，而且建筑施工企業(yè)能夠出示增值稅發(fā)票，那么稅務(wù)人員就可以將已經(jīng)繳納的增值稅扣除，從而為建筑企業(yè)減少稅收開(kāi)支。

三、“營(yíng)改增”制度下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃建議

（一）學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”的稅收政策。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，使員工在工作當(dāng)中形成一種索要發(fā)票的習(xí)慣。其次，對(duì)財(cái)務(wù)人員，也需要組織他們進(jìn)行相關(guān)稅收制度的學(xué)習(xí)，使財(cái)務(wù)人員能夠熟練掌握各種納稅標(biāo)準(zhǔn)和制度，保證房地產(chǎn)企業(yè)繳納的每一筆稅都有相應(yīng)法律依據(jù)，謹(jǐn)防偷稅漏稅行為。

（二）對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，所花費(fèi)的時(shí)間通常是比較長(zhǎng)的，如果能夠在工程建設(shè)期間將成本在不同環(huán)節(jié)進(jìn)行均攤處理，在這種情況下，就可以相應(yīng)地對(duì)增值額度進(jìn)行均攤處理，那么就能夠?yàn)榻ㄖ髽I(yè)節(jié)省更多開(kāi)支。

（三）對(duì)物質(zhì)材料進(jìn)行稅收籌劃。在當(dāng)今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，市場(chǎng)是處于買(mǎi)方市場(chǎng)，在這種情況下，建筑企業(yè)在原材料采購(gòu)階段可以以市場(chǎng)招標(biāo)的形式進(jìn)行建筑材料的采購(gòu)工作。在進(jìn)行建筑材料招標(biāo)過(guò)程當(dāng)中，建筑企業(yè)首先要求各個(gè)招標(biāo)單位能夠提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票。在此基礎(chǔ)上，競(jìng)標(biāo)企業(yè)公布企業(yè)建筑材料的價(jià)格以及質(zhì)量，最后建筑企業(yè)對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)提供的材料進(jìn)行綜合考慮，最后選擇出條件最優(yōu)惠的企業(yè)。

（四）對(duì)銷(xiāo)售方式進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的稅收滲透在房地產(chǎn)行業(yè)的方方面面，在房地產(chǎn)的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)主要需要繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩種稅款。對(duì)于土地增值稅來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)賣(mài)出的房?jī)r(jià)越高，那么房地產(chǎn)行業(yè)就需要相應(yīng)地繳納更多稅款。然而，在這種情況下，如果對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售方式進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，那么就能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)減少稅收開(kāi)支，例如，在具體經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，銷(xiāo)售人員可以將房屋的銷(xiāo)售額分為兩種主要內(nèi)容，一種是房地產(chǎn)售價(jià)，另一種則是房屋建筑裝修費(fèi)用，這樣就可以使房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃范圍相應(yīng)地增大，在這種情況下，就可以使房地產(chǎn)的增值稅在一定程度上得到降低。

（五）對(duì)勞務(wù)支出進(jìn)行稅收籌劃工作。通常情況下，在工程建設(shè)環(huán)節(jié)，如果從專(zhuān)門(mén)的勞務(wù)公司進(jìn)行招聘，那么就可以從勞務(wù)公司得到增值稅專(zhuān)用發(fā)票，通常情況下，勞務(wù)開(kāi)支稅款往往是需要?jiǎng)趧?wù)企業(yè)進(jìn)行繳納的，如果能夠得到增值稅發(fā)票，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以在以后的納稅環(huán)節(jié)當(dāng)中，不用繳納勞務(wù)支出稅款，這就可以為企業(yè)節(jié)省大量稅收開(kāi)支。因此，在招聘施工人員的時(shí)候，建筑施工企業(yè)應(yīng)該盡可能地招聘一些具有勞務(wù)保證的施工人員，通過(guò)這種方法，使建筑企業(yè)可以得到增值稅發(fā)票，從而減少企業(yè)稅務(wù)開(kāi)支。

結(jié)束語(yǔ)：近年來(lái)，“營(yíng)改增”稅收方案已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)得到了普遍實(shí)施，由于房地產(chǎn)開(kāi)放行業(yè)本身的特點(diǎn)，“營(yíng)改增”稅收方案將會(huì)在納稅方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響，為了適應(yīng)稅收改革制度，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)“營(yíng)改增”稅收方案，從房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收方案進(jìn)行籌劃，為房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)省更多的稅務(wù)開(kāi)支。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張澤洋.淺議營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2014（12）：60-60，61.