淺析“退二進三”場地上的建筑開發

摘 要：城市“退二進三”進程中，大量老工業企業用地轉變成為商住用地，工業用地中的建筑開發與一般用地開發存在較大區別，需統籌考慮場地調查、修復、建設等工作，本文介紹了國內外污染場地修復開發案例，針對這一新型建筑開發工作，建議在思想重視、調查評估、整體考慮等方面做足工作，實現工業場地建筑開發經濟效益、環境效益、社會效益的最大化。

關鍵詞：工業用地；場地污染；建筑開發

隨著經濟社會的不斷發展，建筑業內涵在不斷豐富的同時也面臨著一些新的挑戰，“退二進三”中的城市開發即是一種新型的建設方式。城市邊界的不斷擴張，使得原來屬于城區之外的大量工業企業“進入”了市中心，老舊工業企業污染重、能耗高、規劃落后，不適應城市的發展，同時所占用地又是寶貴的資源，特別是在房地產市場迅速發展、土地價格飆升的情況下，國家為加快經濟結構調整，鼓勵一些產品沒有市場，或者瀕于破產的中小型國有企業從第二產業中退出來，發展服務業等第三產業[1]。“退二進三”盤活了用地，促進了城市的發展，但遺留下來的工業場地改變用地性質成為商住用地[2]，如何在受到污染的非正常地塊中進行開發并滿足新建筑的正常使用功能，同時保證成本、風險的可控成為建筑工程的新命題之一。

在早期國內沒有系統參考案例的情況下，美國超級基金場地管理對我們有比較高的參考價值，超級基金場地是美國針對工業場地設立的基金以指導受污染地塊的修復再利用工作。美國從1980年超級基金法案通過后，國會和民眾普遍對當時已掌握的修復技術和資金規模是非常樂觀的[3]。根據1980年的估算，每塊超級基金場地的平均修復成本僅為360萬美元，約有400塊場地需要列入超級基金名單，然而到1990年代中期就已經花費了數百億美元用于污染場地修復工作。龐大的資金投入使得人們意識到在污染場地中的建筑開發與一般場地中的建筑開發有著很大的區別，污染場地中建筑開發與場地修復必須結合起來。

北京市在奧運會之前也掀起了轟轟烈烈的“退二進三”運動，截止目前四環內已基本沒有工業場地，絕大部分改造成為商住用地，上海市為舉辦世博會，也將部分工業廠區改造成為展館區，多年的摸索使得我國在此領域也積累一定經驗，總結起來，在中國的工業場地中進行建筑開發時需要在思想重視、調查評估、統籌謀劃等方面做好工作。

一、工業場地建筑開發過程中對場地污染必須引起足夠的重視

經濟利益是房地產開發過程中的關鍵影響因素，場地修復由于不直接創造經濟價值，因此建設方沒有動力推動此項工作，但該問題卻對建筑的長期使用、短期開發都產生直接影響，必須引起足夠重視。

美國胡克化學公司在拉夫運河中填埋了大量的化學品廢棄物，未經嚴格處置簡單覆土后就在其上面進行了城市建設，結果土壤、地下水都出現了嚴重污染，導致周邊居民癌癥、生育缺陷高發，經過漫長的法律訴訟程序，胡克公司最終為恢復居民健康、修復居住環境而賠償30億美元。

武漢赫山地塊位于漢陽區琴臺大道與京廣鐵路線交匯處，原為武漢市農藥廠，于1959年建成投產，以除草劑、除蟲劑、棉花病蟲藥等為主要產品。農藥廠停產后，該地塊于2006年掛牌出讓，由武漢三江航天房地產公司以4.055億的價格競得。但施工工人在進行樁基作業時，隨著深層土壤被逐步挖起，刺鼻的化學有毒味道越來越濃，有工人陸續出現頭暈和呼吸困難等不良反應，數名中毒工人被送往醫院緊急救治，相關部門在第一時間趕到現場勘察。結論是，該地被農藥化學物質污染，必須立即停止施工。土地閑置近4年后，2010年，武漢市土地儲備中心收回了該地塊并賠償了開發商1.2億元。“毒地”收回后，武漢市環境保護局數次調查發現，這塊地“病情”嚴重，經過詳細調查和勘探，最終確定赫山地塊70%以上的區域都受到了污染，污染總土方量達到29.68萬立方米。2011年5月，啟動土地修復，2014年10月通過竣工驗收，整個“解毒”工程耗資約2.8億元。

不管是拉夫運河事件還是赫山農藥廠，在建設之前，各方面都未意識到工業場地的潛在污染問題，直接套用一般場地的建設方法，拉夫運河事件中由于污染的長期累積導致非常嚴重的后果，赫山農藥廠地塊由于沒有居民入住，后果尚在可控范圍內，但仍然造成地塊閑置8年，給地方政府、建設方都造成一定損失，如果能在建設之前就對工業場地的污染充分重視，進行場地的詳細調查并對污染區域進行修復，肯定不會出現上述情況。

二、建設之前必須針對場地進行調查與評估

工業場地與一般用地性質不同，特別是生產歷史久、工藝復雜、污染物排放量大的企業，有可能存在較為嚴重的場地污染。土壤、地下水的污染情況不像地表水污染或大氣污染易量化，必須聘請專業的調查評估機構對場地進行調查與風險評估。通過詳細的調查可以明確污染是否存在以及所需采取的針對性措施。如果確實存在污染，甚至存在難以消除的污染，則須考慮在地塊中進行建筑開發的可行性強弱，污染濃度太高導致修復、建設成本過高，進行施工建設不經濟，施工的經濟利益不存在，地塊的開發、建設、施工也就沒有價值。

以色列Ta’as Magen factory場地在1950-1997年間主要用于生產軍工用武器。工廠面積為44，000m2，位于以色列的主要都市中心。生產期間過程中涉及重金屬、氰化物等危險物質的使用，針對此工業場地的開發利用，參與多方核算了相關成本。

（一） 搬遷和修復費用。企業搬遷的費用包括場地調查、監測和土壤、空氣、水的修復費用。據環保部統計，總的費用為

$24，300，000。費用包括兩大部分，調查費用和修復費用，詳見表1-1.

表1-1 企業搬遷/修復成本

（二）估算直接效益：場地的房地產價值。場地的總面積為44，000m2，根據官方的區域發展規劃，場地將從工業用地轉換為住宅/商業/公共用途的混合利用模式，包括：1）4個住宅樓，每個43層，總的住房單元為848個；2）8層商業區，共4853m2；3）4層的公共建筑。根據住宅區價格$800/m2，商業區價格$600/m2估算，該場地的房地產價值約為$79，500，000，其中商業區價值為$9，500，000，住宅區價值為$70，000，000。

（三）比較成本和直接效益。數據表明，該場地搬遷的成本（$26，800，000）要遠遠低于其效益（$79，500，000）。但是，搬遷和修復費用是發生在1997和2002年，土地的開發、營銷周期長達數年，因此，成本和效益的比較應該使用時間貼現價格并綜合考慮市場風險，只有在綜合考慮短期利益和長期利益的情況下，才能對工業場地建筑開發有更好的判斷。

如果場地只存在較輕程度的污染，經綜合考量，工業場地建筑開發有較高的經濟價值，則需統籌考慮修復工程及建設工程，將修復工程內容作為施工組織設計的組成部分之一，綜合考慮周期、成本等因素，實現建筑開發的最大價值。

三、建設工程與修復工程統籌謀劃、通盤考慮

在受污染的工業場地中，修復工程成為建設工程的一部分，其造價、周期、質量都會直接影響到建筑，特別是民眾意識不斷提升的情況下，如果沒有采取良好的應對措施，即使建筑質量沒有受到場地污染的實質影響，建筑的價值仍有可能因為輿論導向而造成損失，因此在受污染的工業場地中在一開始就應將修復工程作為建設工程必不可少的組成部分，統籌謀劃、通盤考慮。

首先，在規劃方面應針對場地污染的分布情況，對建設工程進行合理調整，如在污染較重的區域建設人體接觸較少、敏感性較低的構筑物如污水泵站、變壓器等，在污染較輕或沒有污染的區域建設環境敏感點多、人體接觸密集的幼兒園、學校、醫院等設施。同時針對污染物的擴散遷移特性調整相關設施的建設方法，如重金屬汞的揮發性較強，在受到汞污染的區域應減少綠地面積、增加硬化面積，切斷汞蒸發的遷移路徑。工業場地污染集中于土壤和地下水，地下室是接觸污染物的主要區域，因此在污染較重的區域應提高地下水標高、減少地下室空間，地下水底板、墻面的厚度、密封性高于一般地下室，北方某大型樓盤土壤中砷含量超過正常水平，通過修改地下室機構設計，減少土壤修復成本近億元，同時也保證了居民的身體健康。其次，在施工組織設計中應充分考慮修復工程的特點，采取針對性措施，提高物料綜合利用水平。如修復后的土壤就可以用作基坑回填及道路路基等，既解決了修復土壤的處理終端問題，也可以實現建設過程中的成本控制。部分場地的污染物有可能影響建設工程質量，建設工程的材料要有針對性的進行配置，如江蘇省內某工業場地土壤地下水中存在過高濃度的氯離子，氯離子對鋼筋混凝土有較強的腐蝕性，修復工程可以將氯離子濃度降低至一定水平，但仍比自然情況下的本底值要高，因此施工方在建設工程中就采取材料防腐等措施，保證在氯離子較高濃度的情況下建筑工程的可靠性、耐久性。最后，工業場地在開發施工建設較一般場地更易引起社會關注，因此需做好與各方面的交流對接工作，減少施工過程中的外部干擾因素，保證施工的正常進行，使工業場地再開發利用過程中最大限度的發揮價值、最大程度的減少污染對建筑及建筑使用者的影響。

四、結語

在工業場地中所進行的建筑開發對建設方、施工方、監管方都提出了更高的要求，施工過程也超越了傳統建筑業的范疇，如何進行統籌計劃以實現經濟效益、環境效益、社會效益的最大化仍需要更多的探索，好在國內外都提供了多種多樣的解決方式，相信通過各方的共同努力，集思廣益、揚長避短，“退二進三”將成為我國城市發展的又一個助推器，為城市居民提供更好的城市生活環境。

參考文獻：

[1] 許志明. 國有企業“退二進三”及土地置換. 《印刷世界》. 2004

[2] 邵寅，馬乾. 退二進三——合肥老舊工業廠區改造模式研究. 《安徽建筑》. 2015（5）l

[3] National Research Council. Ranking Hazardous-Waste Sites for Remedial Action [M]， 1994.

[4]任睿. 北京城市快速發展時期老工業區工業用地調整研究. 北京工業大學. 2007