涉及第三人的離婚案件房屋糾紛問題探析

一、涉及第三人權利的房屋權屬確定

（一）對夫妻一方未經對方同意，擅自出售夫妻共有房屋的效力的認定。

夫妻對共同共有財產處分的效力基于夫妻雙方人身關系的獨特性而有其特殊性，主要體現在夫妻雙方法定代理制度上，即在日常家庭生活范圍內，夫妻雙方互有代理的權利，夫妻一方處分財產對另一方自動生效而不需要授權。由此所能引發的直接后果就是第三人在與夫妻一方進行財產交易時，往往會基于夫妻雙方合法有效的婚姻而信賴其一方的處分權利，而并不能知曉財產實質的權利歸屬狀態。按照《婚姻法司法解釋（一）》第17條“（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”規定的處理原則，對于夫妻共同共有的房屋，一方未經另一方同意而擅自出售的，在第三人為善意的前提下，即使不知情一方不同意出售該共有房屋，也無權要求善意第三人返還該房屋所有權。由此可見，在此類糾紛的處理上，法律主要是保護善意第三人的利益。理由是夫妻間所具有的親密的人身關系往往會使第三人無從知曉其財產事實上的歸屬關系，而只能依據不動產登記作出判斷。而當登記與實際權屬狀態不符時，基于交易安全與物權公示效力的考慮，法律保護善意第三人的利益。因此給另一方帶來的損失，在離婚時可以根據《婚姻法司法解釋（三）》第11條的規定要求補償。

（二）此處對于第三人善意的認定。

在第三人系善意的前提下，即使夫妻中的一方不同意該房產的出售，善意第三人也依然可以取得該房產，實質上是以可能會給不知情亦不同意出售房屋的一方帶來損失為代價，來保護善意第三人的利益的。為了不使這一保護效力被濫用，則在此處要明確對于第三人善意的認定標準。《物權法》第106條對善意取得制度做了明確規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;（二）以合理的價格轉讓;（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失”。這三個關于善意取得的構成條件缺一不可。而對于房屋的買賣來說，基于其不動產登記要件主義，一般情況下對于房屋所有權的歸屬，第三人可以通過查閱不動產登記薄來獲知該房屋的權屬狀態。因此，此種案件當中的房屋出售，對于第三人來說，房屋登記的公示公信力將排除未登記一方實際共有權的事實。

結合法律與一般社會經驗來分析，此處第三人善意的具體情形有：1.房屋登記在雙方名下，第三人有理由相信或有證據證明出售此共有房屋系夫妻雙方共同意思表示，并支付合理對價的，視為善意;2.雖然房屋產權登記在夫妻一方名下，但第三人有理由相信或有證據證明系夫妻雙方共同意思表示，并支付合理對價的，視為善意;3.房屋產權登記在夫妻一方名下，第三人主觀上不知并且客觀上也無從知曉系夫妻共同財產，并支付合理對價的，視為善意。對于第三人惡意進行交易破壞夫妻共有財產的權屬狀態的，則當然的視為無效。

二、房屋在婚姻存續期間增值部分的認定及處理

由于房屋作為不動產會受到經濟市場環境等因素的影響，當事人在離婚時其房屋的價格往往與購得房屋的價格相差甚遠，即房屋在婚姻存續期間內實現了增值。目前普遍的觀點都認可在離婚案件中對所涉房屋在婚后增值部分的歸屬進行處理的合理性，但對這一部分增值利益的性質卻無統一的說法。筆者認為，首先，房屋增值利益不屬于法定孳息，因法定孳息是原物所有權人以原物供他人利用而得到的對價，其構成基礎包括以原物供他人利用以及因他人之利用而產生利益這兩部分。也就是說，法定孳息的產生系以當事人之間的原本用益關系為本質的，而非任何法律關系均可以產生法定孳息。而房屋的增值收益系房屋受市價等因素的影響，在轉讓時所能夠得到的部分差價，而非由房屋所有權人將房屋交由他人使用而所產生的經濟利益，因此房屋的增值收益顯然不屬于法定孳息的范疇。其次，房屋增值利益也不屬于天然孳息。因天然孳息的本質在于其是由原物孕育而自然產出之物，而房屋受投資導向及經濟環境的優劣、房屋地理位置等客觀因素的影響，本身就存在著價值增加的空間，而其所增加的價值與房屋本身是系為一體，而并非由于房屋的自然產出之物，因此房屋的增值收益同樣也不屬于天然孳息的范疇。

綜上所述，房屋增值部分的性質既非法定孳息也非自然孳息，而是基于房屋本身價值利益隨市場價格變化及時間遷移的自然延伸、升漲。而既然非孳息的范疇，自然對其歸屬的認定不能適用《物權法》來調整。在對此部分增值利益的認定與處理上，美國法律所做的規定比較合理完善，很值得借鑒。它將因通貨膨脹或者其他非因當事人的主觀努力而是因市場價值的變化而產生的增值視為被動增值，認定為個人財產;當一方的個人財產由于他方或雙方所支付的時間、金錢、智力、勞力而增值的應屬于主動增值，認定為婚姻財產。由此，我們可以將房屋的增值利益分為兩類，把非因人為努力原因而是基于房屋的自身增值性在婚后所增長的利益視為自然增值，根據我國《婚姻法司法解釋（三）》第5條的規定歸房屋產權的所有人所有。把因對房屋進行了修繕、改造、擴建等所引發的增值視為人為增值，此時即使房屋產權仍屬一方所有，這種因人為的添附、改動所產生的經濟增值部分依然是夫妻雙方在婚姻存續期間共同努力與貢獻的結果，所以仍屬于夫妻共同財產，在離婚訴訟中按夫妻共同共有進行分割。

三、結語

財產分割問題是離婚案件當中的熱點問題，而房屋的分割又是財產分割的核心問題。而對此的處理，《物權法》與《婚姻法》作為民法中兩個相互獨立又相互牽連的部分，在認定與處理兩者相互交叉與重合部分的的沖突時，我們希望立法者能夠盡快填充此處的空白，明晰此處的分界點，使離婚案件當中房屋分割及相關制度能夠具體、完善，從而公平地維護離婚案件中各方當事人的利益。

參考文獻：

[1]隋彭生：《法定孳息的本質—用益的對價》，《社會科學論壇（學術研究卷）》，2008年第6期。

[2]夏吟蘭：.《美國現代婚姻家庭制度》，中國政法大學出版社，1999年，第244頁。