對新時期鄉鎮企業轉型的思考

摘要：在長吉圖規劃的大背景下，土地開發與利用的結構和布局需要重新定位和思考，如何高效地開發利用土地，使之更好地促進經濟建設的發展是一個重要課題。文章以吉林省安圖縣土地開發利用的基本問題為導向，通過研究分析，提出了幾點優化土地開發利用及促進經濟建設和諧發展的建議。

關鍵詞：土地；開發利用；經濟建設；最大效益

土地作為城鎮建設的載體和基本條件，是社會經濟發展中最為活躍的生產要素，土地開發與利用的狀況，直接關系到城鎮化建設與發展的空間、潛力和方向，土地的開發利用直接為經濟建設服務。

安圖縣位于吉林省東部，延邊州西南部，長白山地區，地理位置優越，是長吉圖地區重要的交通樞紐。長吉圖的大力發展給安圖縣帶來了大量的機遇和挑戰。安圖縣經濟正處于由粗放型向集約型增長的轉軌時期，實行行政劃撥與有償出讓的雙重土地分配制度，土地、房產管理制度尚未完善，大量建設項目用地基本采用無償的行政劃撥，城市土地利用在新舊體制過渡中存在著諸多問題。

一、安圖縣土地開發利用存在的問題

統觀安圖縣土地開發利用的情況，總體上是規范有序，成效明顯，較好地解決了有限土地與持續發展的問題，但同時存在的問題也是顯而易見的。

規劃水平有待提高。隨著經濟快速發展，安圖縣的土地開發利用總體規劃和城市規劃應做出適當的調整，以更好地促進經濟建設的發展。

土地資源數量有限，導致發展開發利用空間的限制。

二、對土地開發利用的建議

土地規劃與開發利用如何能更好的為經濟建設發展服務將成為我們思考的重大問題。

（一）經營城市，發揮土地資源最大效益

加大土地基礎性開發力度，抓住一切發展機遇，主動與地方經濟建設接軌。特別要加大規劃框架內城市道路和區域道路的建設力度，通過城市內道路的建設帶動土地的開發與利用，以提高土地價值，增加政府收益。

（二）政策扶持，降低開發成本促進土地有效開發和高效利用

1. 實行地價與投資強度掛鉤。規定不同行業應達到的投資強度（企業投資總額與所需土地面積之比）標準。如果企業投資強度比該行業投資密度標準高幾個百分點，地價就按基準地價同比下降幾個百分比；相反，地價就按基準地價上升若干個百分比。

2. 對關鍵性企業實行特殊優惠。對于國際國內知名公司，擁有尖端技術以及帶動性、聯動性強的大公司或在形成產業鏈中的關鍵性企業，則可以在優惠基礎上再度優惠，甚至收取象征性地價。

（三）精心策劃，提高工業用地的利用效益

安圖縣位于山區，四面環山。導致安圖縣城區土地的發展空間有一定限制，如何提高工業用地的利用效益就成為至關安圖縣經濟能否再上一個臺階的關鍵問題之一。

1. 建立土地利用綜合評價指標體系，對擬引進項目要建立科學完備的制度。建議政府成立專家評審委員會，以量化的標準招商評商，規范土地供應。

2. 建立公告制度。擬引進項目的有關土地利用情況進行公告，以利于監督，建議對工業用地的出讓價格、開發期限和投資強度，以合同形式予以約定，并嚴格執行。對于占地面積較大的項目要根據總體規劃，分期供地，限期建成。供地價格隨項目建設進程逐步調整，以防“圈地”行為。

（四）謹慎試點，形成土地收購儲備、開發、供應的良性機制

土地收購儲備機制是加強上一級政府對土地市場調控，規范土地市場開發和供應，有序實施城市規劃，深化土地利用制度改革的一條有效途徑。

1. 延續“土地收購儲備”的功能，擴大“土地收購儲備”的效應。

根據政府賦予土地收購儲備的基本職能指導思想，確保政府土地收益，改進土地供應方式、調控土地一級市場。

2. 探索結合“土地收購儲備”的“新老聯動”城鎮建設新路子。

城鎮建設應該按照規劃布局區位優勢、資源條件、人口規模和經濟發展水平，利用“土地收購儲備”運作手段，實施“人口集中、產業聚集、土地集約利用”，參與城鎮基礎性開發、基礎設施建設、項目開發等方面的投資和建設。

3. 建設土地收購儲備與城鎮建設相結合的新機制。通過完善土地市場化運作機制，改變舊城區改造滯后、零星建設、資金短缺等現狀，推進城市高起點規劃、高標準開發、高水平建設，形成合理有序、規模開發市場運作的城鎮建設模式。

（五）集思廣益，提高土地利用的決策水平

建立土地利用聽證制度。首先成立縣政府主要領導掛帥的領導小組和工作班子，控制土地出讓價格和批租節奏。其次，建立土地利用聽證制度專家庫，對于每一個土地利用和出讓方案的評估，專家提出專業評估意見最后報主管部門決策。以這個評估為基礎，決定土地批準或進入公開招標掛牌程序。確定土地招標拍賣的基價，以發展的眼光、平衡的觀點、互動的思路確定價格，調控開發。

（六）爭取政策支持，修編土地利用規劃，確定用地規模，解決建設用地指標缺口，奠定合理利用土地資源的基礎

目前的土地利用規模編制，以人口來確定建設用地的規模，而實際情況是，經濟發展較快地區建設速度也快，建設用地需求量也大。各級政府編制中長期發展規劃，都要有明確的目標。

（七）正視現實，規劃建設出勞動密集型產業區

傳統產業經過升級換代，特別是木材加工產業市場空間進一步擴大。例如安圖縣的亞鑫木材廠，將安圖的產業資源與其他大城市的市場資源，甚至是國際資源有機的整合在一起，形成一條龍產業鏈，同時也形成了一個可持續的動力源和利潤源。建立勞動密集產業區另一個重要作用是解決了安圖縣城市化進程中農民工和下崗失業人員的再就業問題。這不僅是社會經濟問題，也是城市化建設成功與否的關鍵問題。批租土地的時候可以考慮把安置多少當地勞動力作為確定土地出讓價格的依據之一。

（八）切實保護耕地和草場，合理利用土地，為經濟可持續發展保留足夠的土地

土地是人類賴以生存、發展的重要資源，一切土地的利用都要遵循土地管理法有關法律法規條款，遵循土地利用的相關法律法規程序，切實保護耕地和草場，有序、有效的利用土地資源。

1. 對于規劃控制的耕地、草場保護區域，設立開發建設的警戒線，并在相關規劃圖上予以表明，予以公告。

2. 加強土地流轉的管理，必須符合土地利用的總體規劃和城市建設規劃，必須依法辦理土地登記，不得擅自改變流轉土地的建設用途，流轉土地不得用于商品房地產開發。

3. 土地批租要納入法律程序，政府要加強對土地上一級市場的宏觀調控，土地批租要著重看項目、看實力、看吸勞、看前景，價格要有合理的取值，不要一味的看出讓價格，防止“圈地”行為。

4. 控制增量，盤活有量，即在繼續控制好總量的同時，重在優化供地結構，對閑置土地根據《土地管理法》采取限期開發、調整供地價格、回收等措施，督促其分期分批盡快開發。

5. 嚴控征地權，嚴格按照《土地管理法》規定的征地審批權限征用土地。建立征地審批責任制，責任層層落實，違者予以從重處罰。

城市是一個不斷發展的綜合體，人們對城市土地利用的認識與實踐也是一個不斷探索的漸進過程。隨著吉林省長吉圖發展綱要的逐步踐行，在城市土地利用上更存在著諸多的機遇和挑戰，我們更應該積極的投身到發展中，高效集約的利用土地使之更好的為經濟建設服務。

（作者單位：吉林省安圖縣國土資源局）