房產泡沫及中國房地產調控政策分析

摘要：我國的房產問題越來越受到人們的關注，主要是由于房產和人們的生活密切相關。人們對住房的需求與房產經濟的發展卻存在著一定的差異性。從房產市場的發展趨勢上看，主要應該研究兩個方面的問題，第一是房產泡沫的相關概念以及所指的具體趨勢，第二是調控房價的相關政策問題。只有將兩者結合才能夠從根本上把握常見問題的具體情況。文章主要對房產泡沫以及房地產的相關調控政策來進行分析，僅供參考。

關鍵詞：房產泡沫；系數；宏觀調控

房地產經濟可以被看做是相對特殊的經濟，在社會主義市場經濟發展和運行過程中，不僅需要符合市場經濟運行的相關規律，同時對于社會的發展也應該起到一定的促進作用。在對房產經濟進行研究的過程中就涉及到房產泡沫的概念，人們對于國家的宏觀調控政策相對比較重視和期待。所以，房地產研究人員針對這一問題進行了深入研究，對資產價格以及基本的價值等都進行了明確地衡量。對于房產泡沫的概念來說，眾說紛紜。研究的角度也不同。可見，房地產經濟的重要性和特殊性相對比較突出。

一、房產泡沫定義

在對房產泡沫的定義進行研究的過程中，人們往往從房屋的市場以及交易者的角度來進行分析。具體來說，構成房屋交易的市場主要有兩個部分，第一是房屋的租賃市場，第二是房屋的交易市場。房屋市場的發展狀體可以從圖1中獲得。房屋的提供者可以同時掌握一個或者是多個市場，同樣，房屋的需求者也可以從不同的市場上來獲得房屋。可見房屋的供給和需求需要根據兩個市場的變化情況產生一定的價格差。如果房價偏高，房屋的需求量就轉向了租賃市場。如果租金偏高，需求也會轉向交易市場中，對租賃市場進行供給。

房屋的交易市場可以被分成兩種不同的類型，第一是消費型市場，第二是投資型市場。前者主要是基于人們對住所的需求而產生的一種交易。后者則是在滿足人們投資需求的基礎上產生的。不同類型的交易都是在房屋的交易市場中進行。投資需求和交易需求是房地產交易市場運行的過程中兩種不同的參數，對于投資者來說，他們會認為房屋會轉讓給期望價值相對較高的交易者，所以，投資者還可以繼續進行投資。對于消費者來說，如果房屋的價格相對較高，他們的支付能力無法達到房屋市場的價格，就會選擇租賃房子。

因此，需要對房產泡沫的相關問題進行解答，總體來看，無論研究和結論有多少，人們比較普遍認為的房產泡沫就是指，由于投機行為而導致的房產的市場價格和其基本的價值之間存在著一定程度的偏離。現如今，這里存在著兩個基本的問題，就是基本價值的衡量標準和方式如何，如何判斷價格偏離的主要應影響因素是投機。

對于房屋的基本價值而言，主要是指在零投資需求的狀態下，房屋價格都是由需求和供給來決定。出現房產泡沫的主要原因是房屋作為主要的投資品，但是，往往多數的人會認為如果房屋資產沒有用于投資，就不會出現房屋泡沫的現象。為了對以這一問題進行研究，筆者采集了多方面的資料，做出了不同的假設。另外，房屋的空置率和房產泡沫的產生是否具有必然的聯系呢？通過多方的推論和驗證，最終得出的結論是房產泡沫的出現主要是由于房產的價格出現了非合理性增高，另外，由于房屋的租賃也會受到投資交易的影響，使用租金數量來對房屋的價值進行判斷往往是不夠的，泡沫時期，房屋的投資要遠遠比投機高出很多。其中比較明顯的就是，用租金對房產進行計算，無法符合房屋的基本價值。

二、從租金與價格關系分析泡沫測度

人們在對房產的泡沫進行理解的過程中，需要涉及到租金和價格之間的關系，同時也能夠對租賃市場的實際情況進行反映。另外，單純地從租金方面來對房產的價格進行估算，可以根據一定的租金價格模型來進行。但是在考慮的過程中，需要涉及到租金、價格以及泡沫狀態等因素。人們在對住房資源產生需求的過程中，需要從交易市場和租賃市場來進行獲得，同時還需要考慮到房屋的投資價值。隨著各種不同類型交易活動的不斷發展，人們對房產財富進行分配也出現了明顯的差異。找到房屋和貨幣的價值的相同之處，將房屋看成是一種投資品。另外，人們在持有房屋之后以高價出賣，這就對房屋泡沫產生嚴重的影響。

從房屋泡沫和租賃市場的關系上看，如果租金低于持有成本，房主也很愿意將房屋租賃出去，如果房屋的資本利潤大于持有成本，則房主將房屋進行空置是必然的。可見，從租金和價格的關系的角度來對房產泡沫進行分析，明確提出泡沫的測度問題。

三、調控房產市場的相關政策

現如今，我國的房價正在不斷提升，政府要和陸續出臺了一些調控政策，在對房價進行抑制的過程中，也取得了明顯的成績。具體的措施主要可以從以下幾個方面來進行具體的分析：

（一）房屋限購令

在我國的房產市場較熱的情況下，我國的十余個一線城市和二線城市都頒布了限購令。主要是在對房產市場進行抑制的過程中，采用行政手段來對交易活動進行控制。采用限購令的可以從兩個方面來進行，第一是對房產證進行限制，第二是對第二套房的貸款形式進行控制。限購令的實施，從根本上取得了明顯的效果。很多人都只能選擇退房，從某種程度上對購房的投機行為進行控制，同時也出現了明顯的弊端。在限購令實施的過程中，主要是一種臨時性的法律和文件，在實施的過程中就會遇到諸多的難題。另外，臨時政策的頒布和實施無法將規則和標準進行統一，不僅增加了房產投資的風險，還給投機者提供可趁之機。最重要的是，這一法律的實施難度相對較大，在實施的過程中可能會導致房產的供求平衡程度下降。可見，限購令的實施只能在短時間內起到一定的效果。

（二）廉租房政策

在房屋交易市場中，由于投資和投機方式的不斷出現，房價出現了不斷上漲的趨勢。大部分消費者在買房方面的能力十分有限，租賃的需求也無法得到滿足。租房的價格也隨著上升，因此，用一些廉租房來對房屋市場進行補充可以從某種程度上緩解房產市場上的矛盾。可以使得房價回歸到合理的水平。可見，采用廉租房政策可以對房市進行高效控制。但是，從某種程度上也存在著一定的弊端。廉租房政策只能在房租租賃市場上發揮其應有的功能，但是對于房產交易行為來說，并沒有解決實質上的問題。房產泡沫依舊存在。

（三）經濟適用房

所謂的經濟適用房就是對一些經濟收入相對較低的住房需求者進行的一種照顧。這一政策的實施主要是在我國的房市交易市場中，房屋的價格相對較高，一些低收入的住戶無法滿足自身住房需求，因此，國家推出了經濟適用房的政策。這種方式的優勢也相對比較明顯。但是存在的問題無法對銷售對象的經濟狀態進行判定，所以，工作難度也相對較大，房價過高，供求積累，政府的經濟適用房也無法從根本上解決問題，呈現出杯水車薪的效果。

（四）交易稅

為了抑制房價的過快增長，中國早就以征收交易稅的方式試圖來調控房市。以二手房市場為例，交易稅主要包括契稅、印花稅、營業稅、城建稅、個人所得稅、土地出讓金等。新交易稅出臺可以在一定時間內抑制房價增長，但是從長期來看效果并不明顯。從長期效果來看，交易稅并不能起到抑制房市泡沫的作用。因為只要不交易就不會產生由交易稅帶來的附加支出，所以只要房屋有足夠增值空間，投機者就會繼續持有房屋。

（五）房產稅

征收房產稅可以說是抑制房屋投機行為的殺手锏。在中國房價百壓不下的局勢下，房產稅與交易稅的重要區別就是，房產稅抑制長期持有空置房，而交易稅只抑制短期交易行為。穩定房市的唯一手段只有征收房產稅。雖然，過高的房價預期還是會帶來房市泡沫，但是房產稅可以延長弱泡沫周期，甚至使房產泡沫穩定在弱泡沫階段。

四、結論

本文主要通過對房屋交易市場和租賃市場的相互關系，對房屋的基本價值做出明確定義：房屋的基本價值就是在零投資需求的市場中的房屋價格。本文還證明房價與租金比是衡量泡沫的重要參數。用實際房價與租金比和無投資預期下的理論房價與租金比可計算出泡沫系數。并分析了各種杠桿對房價的影響的作用。

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（作者單位：沈陽市沈河區住宅產業管理服務中心）