外資對我國房地產市場的影響及對策分析

摘要：房地產業也是我國經濟發展的支柱性產業之一，伴隨著房地產業的不斷發展與壯大、經濟地位的不斷提高、利潤空間的增大，外資也進入到我國的房地產領域中，分享一系列的利潤與市場空間。文章分析了外資對我國房地產市場的影響，并就此影響提出了我國房地產市場面對外資的意見和建議。

關鍵詞：外資；房地產；影響

一、外資對我國房地產市場的影響

（一）積極影響

1.促進房地產投資理念的增加和金融體系的完善

外資在促進我國房地產市場發展的同時，也帶來了不少金融工具，如住房抵押貸款的證券化、房地產經紀投資信托等，為我國金融體系的進一步完善和發展做出了無可厚非的貢獻。新投資理念是被新投資工具隨身攜帶著的，新投資工具和投資理念的應用，為房地產事業的發展帶來了新的發展思路和新的發展動力，也為我國房地產事業和國際房地產事業接軌這一遠大行程邁進了一大步。

2.促使我國本土房地產企業的競爭力倍增

外資給我國房地產業帶來先進的技術設備和操作經驗，還促使房地產開發的各個環節及房地產金融等各個領域的不斷成熟：同時也使我國本地的房地產企業不斷更新管理機制，逐漸掌握使用新的設備和先進的技術的方法，不斷發展自己，而非停滯不前。這有利于增強國內房地產企業的競爭力，也促使我國房地產企業得到進一步發展。

3.優化企業資本結構

外資在我國房地產市場上有直接和間接兩種融資方式，這兩種融資方式使得外資承擔了本土房地產企業的部分融資風險，令我國本土的房地產企業在確定資本結構和如何運用資本方面上更具靈活性。

4.彌補了資金短缺

外資房地產企業進入我國房地產市場后，有些是采取與本土房地產商合資合作的方式，這種方式的采取，在較大程度上幫助我國解決了國內房地產企業在大型工程項目上的資金不足的問題，相應地也承擔了一些市場風險，對緩解我國金融風險和打破資金緊張的局面非常有益。

5.促進國內房地產業走向國際化

在外資房地產的帶動下，房地產服務企業也會進入我國房地產市場，這樣便使我國本土房產市場更趨于國際化，并使我國房產市場的業務更加完善、房產體系更加健全。外商投資我國房地產企業，還會帶來新的投資理念和投資工具，而投資理念和投資工具的完善正是我國房地產行業正在慢慢與國際房地產行業接軌的有利證明。

（二）消極影響

1.加劇了房地產泡沫

外資的到來，將我國房地產的價格進一步抬高，并使價格超出價值甚遠，使房地產市場的泡沫化更加嚴重。

2.供求結構更加失衡

當下我國房地產的供求存在嚴重的結構性失衡。高檔住宅和商業物業的供給過剩而普通住宅房的供給卻嚴重不足。其原因如下：全球資本尤其是境外資本。出于對高回報率的追求及管理的方便性等方面的考慮，使得資金大多集中投資到豪華型地產及高檔住宅等少數項目：與之相反，對于旺盛需求的適合居民買入并居住的經濟適用房則投入較少的資金或者直接不投資這些項目。這樣便導致了居民居住需求被投資需求所取代。成為房地產市場的重點項目。由此種情景便可得知。房地產市場中的供求間的結構失衡狀況會更加難以調節。

3.增加了金融市場的波動性，危害我國金融安全

外資金額的增加會使外匯占的比例增高，使金融市場更具波動性，同時也使我國的通脹壓力更大，使金融秩序紊亂。若人民幣匯率預期升值，外資便會使盡渾身解數進入我國房產市場獲取利潤。倘若資產收益率降低，便會出現境外資本流出替代境流入，國內投機者便會跟風隨大流，將房地產售出，由此導致房價大跌，金融市場動蕩不安。

4.增加了人民幣升值壓力

近幾年，外資進入我國房地產市場的數量越發增大。外資來我國房地產市場是為了收取兩種利益的：一是資本增值帶來的收益：二是人民幣匯率升值帶來的匯兌收益。除非人民幣被預期不會升值，否則外資會源源不斷的流進我國房產市場。這會是我國的國際收支不平衡，也會給人民幣升值帶來壓力。

5.抑制宏觀調控的效果

外資房地產或多或少地延遲了我國在房地產方面的宏觀調控政策的效果的發揮。比如，在國家實施緊縮的房地產政策時，會增加企業的融資難度，境內房地產商為實現融資目的。便會紛紛轉向境外融資這種方式，這便使得我國宏觀調控政策的效果得不到包證。

6.搶占我國房地產企業的市場份額和利潤空間

外資涉足我國的房地產市場必定會帶著或多或少的投機目的——企圖利用我國房地產是新興的行業、體系中企業抗干擾能力比較脆弱這一點進行炒作，在動蕩不安的市場上獲取收益。外資占據了一些本屬于我國本地房地產商的利潤，使得我國房產企業的利潤率下降不少。外資企業也搶走了一些本該屬于我國本土房地產企業的市場份額。

二、房地產市場如何迎接外資

（一）提高本土房地產企業的市場競爭力

面對大批外資涉足我國房地產市場，我國本土的房地產企業應將自身的競爭力好好提升一下，以便讓我們的房地產企業在市場中處于主導地位。比如我們的企業可以實行促進品牌建設、產品差異化及增強自身的戰略意識等策略，使自己的產品更具特色；也可以發揮本土企業的優勢，同時對西方先進的運作管理模式加以借鑒，并針對我國居民的消費習慣。開發出更吸引注意力的產品，獲取更大的市場競爭力，也能一定程度上避免由外資進入帶來的不安成分。此外，我們企業之間可以建立起廣泛的戰略聯盟，團結就是力量增強抵抗外資企業的實力：形成“以人為本”的意識，引進或培養具有項目策劃、人文知識底蘊、經營創新及資本運營能力的復合型高級人才，以硬實力在國際化競爭的市場上獲取勝利。

（二）將相應的產業政策加以完善，將外資的準入條件加以規范

目前。我們本土的房地產業才處于初級階段。法律體系并不健全。制度政策并不完善，應從實際出發，盡快完善房地產業政策，而這些政策不單單只是從吸引外資增加GDP的角度出發，還考慮了要提防外資在行業中的取巧行為，同時必須以普通住宅為歸宿，畢竟房地產企業的存在。最根本的是為了滿足居民的生存需要。可以考慮以下三點：第一。調整房地產領域中外資享有的一系列的優惠政策：第二，對這種舉動加以鼓勵——外商直接投資并直接參與房產的開發與建設：第三，控制外資的借貸規模。規范外資準入條件，將投機性外資阻擋在國門之外。

（三）增加金融監管力度

當務之急是要規范管理個人住宅抵押和房產企業貸款，嚴肅處理不合理的房產貸款，也可以防范貸款帶來的種種可以避免的風險。通過規定境內所有銀行不提供外匯貸款給境外機構和非居民個人在境內購買商品房，以抑制來自境外機構或者是非居民個人的投機性炒作行為。

改善風險指標體系，建立從匯兌到交易等各環節的市場預警體系，各管理部門之間應實現信息共享，增進溝通、協調和合作，加強對房地產市場外資流動的監管。

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（作者單位：山東建筑大學商學院）