論國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本控制

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是，房地產(chǎn)的無序競爭存在著一些違規(guī)問題。國家為了緩解這種現(xiàn)狀，而對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。基于此，文章探討分析了國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本控制方法。

關(guān)鍵詞：國家宏觀調(diào)控;房地產(chǎn)項目;成本控制;房地產(chǎn)開發(fā)

一、國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本控制的必要性

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊地位使得房屋價格越來越高，人們對此怨聲載道。因此國家為了緩和房價與人們之間的矛盾，推出了一系列調(diào)控房價的宏觀調(diào)控政策。因此，房屋的價格受到限制，房地產(chǎn)行業(yè)競爭者為了在激烈的市場競爭中獲取有利地位，使得利益最大化，需要盡量縮減成本。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，注重成本控制，降低成本。這才是未來房地產(chǎn)競爭的必然趨勢。如何在相同的房地產(chǎn)市場環(huán)境下贏得更好的發(fā)展是當下房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的急需解決的重要問題。因此，國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中注重成本控制，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)在成本控制與管理中存在的問題

1、行業(yè)對于成本控制和管理的意識

不強。很多地產(chǎn)開發(fā)商對成本控制和管理沒有明確的概念，認為成本僅僅是指有形的資產(chǎn)，包括資金、設(shè)備等的投入，無需進行專業(yè)的測算。這樣的錯誤認識將大大損害房地產(chǎn)開發(fā)商的既得利益。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理中，對無形資產(chǎn)的投入效用要遠高于對有形資產(chǎn)的投入效用。

2、缺少對成本控制和管理的有效方法和手段

以往的房地產(chǎn)企業(yè)通過財務(wù)部分的財務(wù)報告進行成本控制，財務(wù)報告是財務(wù)部分對已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟事件的整理和總結(jié)，報告中的信息缺乏時效性，是在時候?qū)σ呀?jīng)產(chǎn)生的成本投入的歸納，從成本控制的角度來看，對控制成本毫無意義。另外，房地產(chǎn)項目在建過程中，將會產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的是人工采集數(shù)據(jù)的方式，這種方式不利于數(shù)據(jù)的整理和保存，也不利于對數(shù)據(jù)進行及時有效地分析和處理，從而影響工程進度。

3、企業(yè)缺乏必要的聯(lián)系和溝通

工程造價管理在房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中的作用是不容忽視的，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)往往只注重施工過程中對工程造價的控制，而在項目決策、設(shè)計等前期階段，工程造價對成本管理的影響才是最重要的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的聯(lián)系不暢，造成了企業(yè)在成本控制上的困難。

三、房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本控制方法

1、設(shè)計階段的成本控制

1.1推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套設(shè)施、景觀、綠化等放在一起進行統(tǒng)一招標，招標過程中應(yīng)多選擇幾家信譽好、實力強的設(shè)計單位，并組織有關(guān)專家綜合評比。

1.2開展限額設(shè)計，有效控制造價。積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉各種建筑材料預(yù)算價格及實際市場價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算，最大程度地保證預(yù)算的準確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

2、招標投標階段的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個流程中，招標工作的成本控制工作也是重點內(nèi)容。在項目的開發(fā)和施工全過程中，招標工作無處不在，比如說土地的招標，施工單位的招標，材料及施工設(shè)備的招標上等，由于整個工程項目繁雜，招標單位憑借自己的力量不可能做好所有的招標工作，所以，在招標的過程中，要做好各個部門之間的協(xié)調(diào)工作。這一階段的重點內(nèi)容包括施工圖的出圖速率，各個招標文件的審核情況，入選單位的商務(wù)水平，技術(shù)水平等。

3、施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的核心階段，在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中投入的人力、物力和財力都是巨大的，但同時也是房地產(chǎn)開發(fā)商通過項目的建設(shè)而獲得回報的前提。施工階段的投資在整個房地產(chǎn)項目中占有很大比重，房地產(chǎn)開發(fā)不僅應(yīng)當重視施工階段的進度、質(zhì)量，同時也應(yīng)加大力度降低施工過程中的工程成本，提高經(jīng)濟效益和社會效益。

3.1控制材料價格。在工程造價的控制中材料價格的控制是主要的，材料費在工程中往往占有很大的比重，一般占預(yù)算費用的70%，占直接費的80%左右，因此在施工階段必須嚴格按照合同中的約定控制施工單位的材料用量，合理確定材料價格，從而有效地控制工程造價。

3.2嚴格控制變更，控制工程預(yù)算在合理范圍內(nèi)變動。施工過程中引起變更的因素有很多，比如施工圖設(shè)計粗糙導(dǎo)致無法施工、市場供應(yīng)的材料規(guī)格與設(shè)計方案不符等，這些問題都給工程造價的變更帶來不穩(wěn)定。而施工過程中的變更一般都會涉及到費用的增減，因此應(yīng)盡早提前實現(xiàn)這類型變更，減少不必要的損失。

3.3嚴格現(xiàn)場經(jīng)濟簽證管理，掌握工程造價變化。在施工過程中，建設(shè)單位要加強現(xiàn)場施工管理，督促施工方按圖施工，嚴格現(xiàn)場簽證管理，對于因變更等是由發(fā)生的費用增減，應(yīng)督促施工單位做好各種記錄，及時辦理簽證，避免日后無證可查，導(dǎo)致推諉扯皮，導(dǎo)致結(jié)算產(chǎn)生糾紛，造成經(jīng)濟損失。因此嚴格現(xiàn)場簽證管理，是施工階段控制工程造價的關(guān)鍵。

4、竣工階段的成本控制

在竣工結(jié)算時工程施工的最終階段，同時也是成本控制工作的最后一個環(huán)節(jié)，雖然項目的建設(shè)已經(jīng)基本完成，但是仍存在著許多可能影響成本控制的問題。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視起來，對工程項目建設(shè)過程中的各種資料進行收集和整理，結(jié)合工程的實際施工情況及相關(guān)技術(shù)標準，從相關(guān)合同條款出發(fā)，對問題進行分析和解決。

四、國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本控制建議

1、完善房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中成本控制方面的制度

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序健康發(fā)展，我們需要不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)成本控制方面的制度。以避免那些唯利是圖的商人為了利益，使用一些違法違規(guī)的手段來降低成本，從而達到房地產(chǎn)控制成本的目的。用法律規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制，能夠約束那些想通過偷工減料來縮減成本的不良商人。對那些遵紀守法的房地產(chǎn)開發(fā)商給予獎勵，和更多政策上的優(yōu)惠和扶持，這樣將更加有利于房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中利用合法的途徑來實現(xiàn)成本控制，從而增強房地產(chǎn)市場的競爭力。

2、房地產(chǎn)項目開發(fā)商將加強成本控制的認識

房地產(chǎn)開發(fā)商需要更加重視房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制，加強對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制作用方面的了解和學(xué)習(xí)。讓房地產(chǎn)開發(fā)商了解到成本控制在以后房地產(chǎn)競爭中的重要作用。這樣將使得房地產(chǎn)開發(fā)商自覺主動的參與到合法的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的研究中去，從而為房地產(chǎn)企業(yè)以后的發(fā)展鋪好道路。

3、房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中成本控制采用科學(xué)合理的方法

房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制，應(yīng)該采用科學(xué)合理的方法。在房地產(chǎn)項目開始前進行合理的預(yù)算，制定相應(yīng)的成本控制方面;在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，根據(jù)實際情況，對成本控制方面進行及時的調(diào)整、補充和完善;在房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束后，進行全面的總結(jié)，以給下一次房地產(chǎn)開發(fā)留下寶貴的經(jīng)驗。

結(jié)束語

總而言之，在當前市場經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)建設(shè)項目的數(shù)量越來越多，市場競爭日趨激烈，做好項目的成本控制工作，是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時更新觀念，強化認識，注重成本控制的全過程性和全面性，結(jié)合建設(shè)項目的實際情況，確保成本控制工作的有效開展，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。

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