房屋面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與得房率確定分析

摘要：本文圍繞我國(guó)現(xiàn)行的房屋面積的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)和得房率確定方法展開(kāi)討論，研究了對(duì)比分析和數(shù)值分析等方法，分析了房屋面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍及條件，闡述了房屋得房率的科學(xué)概念，說(shuō)明了房屋得房率在分析和量化房屋所有權(quán)權(quán)益方面的作用，經(jīng)過(guò)實(shí)踐證明該討論的結(jié)果對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展有著重要的意義。

關(guān)鍵詞：得房率；套內(nèi)使用面積；建筑面積；測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)

引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了良好的發(fā)展。但是在房屋面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)的使用和得房率的確定方面仍然存在著許多的問(wèn)題，影響了房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，如何對(duì)這兩方面進(jìn)行詳細(xì)的探討成為了保障各方權(quán)益的重要基礎(chǔ)。下面就此進(jìn)行討論分析。

1 房屋面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)

1.1 房屋面積測(cè)算的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)與適用條件

目前，在我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)各階段中，規(guī)范房屋的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)主要有三個(gè)，即國(guó)標(biāo)50096-1999《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》、國(guó)標(biāo)GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和國(guó)標(biāo)GB/T17986.1-17986.2-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，如何正確選擇和運(yùn)用每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是最終得出公正、客觀、科學(xué)合理的測(cè)量和估價(jià)結(jié)果的關(guān)鍵因素。

《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》主要用于住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，目的是為保障城市居民基本的住房條件，提高城市住宅功能質(zhì)量，使住宅設(shè)計(jì)符合適用、安全、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)等要求，注重使用功能，服務(wù)對(duì)象主要是政府規(guī)劃管理部門(mén)及開(kāi)發(fā)商。

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》主要滿(mǎn)足工程招投標(biāo)、預(yù)決算的需要，規(guī)范工業(yè)與民用建筑工程的面積計(jì)算，統(tǒng)一計(jì)算方法，注重的是住宅及工業(yè)等項(xiàng)目實(shí)物量消耗的大小，服務(wù)的主要對(duì)象是開(kāi)發(fā)商和建筑施工企業(yè)。

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》主要是采集和表述房屋實(shí)物及用地的有關(guān)信息，為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、房地產(chǎn)交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)工業(yè)與民用規(guī)劃建設(shè)提供依據(jù)，注重的是權(quán)益，服務(wù)于政府房地產(chǎn)管理部門(mén)、開(kāi)發(fā)商及各業(yè)主。

1.2 各測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別

1.2.1 強(qiáng)制性不同。三個(gè)規(guī)范中《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，另外兩個(gè)規(guī)范是推薦性標(biāo)準(zhǔn)。

1.2.2 應(yīng)用范圍及側(cè)重點(diǎn)不同。《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》用于住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，注重住宅的使用功能；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》用于工程招投標(biāo)、預(yù)決算工程量的計(jì)算，注重的是住宅及工業(yè)等項(xiàng)目實(shí)物量消耗的大小；而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》用于房屋交易、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理及稅費(fèi)征收等，注重的是權(quán)益。

1.2.3 建筑面積涵義不同。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的建筑面積是指外墻勒腳以上，結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層高在2.2米以上各層的外圍水平投影面積，同時(shí)包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積。房屋建筑面積的計(jì)算原則上應(yīng)具備以下條件：

（1）應(yīng)具有上蓋；

（2）應(yīng)有圍護(hù)物；

（3）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；

（4）層高≥2.2米；

（5）可作為人民生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中的建筑面積是指外墻勒腳以上，層高在2.2米以上按外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積，坡屋頂內(nèi)空間凈高超過(guò)2.1米以上計(jì)算全面積，凈高在1.2米-2.1米的部分應(yīng)計(jì)1/2面積，凈高不足1.2米不計(jì)面積。

《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中強(qiáng)調(diào)的是住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。如：套型分四類(lèi)，各類(lèi)居住空間按使用面積依次分為34㎡、45㎡、56㎡、68㎡，即規(guī)定和強(qiáng)調(diào)每個(gè)功能空間使用面積大小，同時(shí)對(duì)高度、采光、通風(fēng)、保溫及各功能區(qū)之間的平面布局均有嚴(yán)格的要求。而套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。

2 房屋得房率的確定

房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，除了分析房屋所在的區(qū)域環(huán)境、工程質(zhì)量、價(jià)格、房型、產(chǎn)權(quán)面積、容積率、綠化率等因素和指標(biāo)外，同時(shí)還特別關(guān)注房屋專(zhuān)有部分面積占產(chǎn)權(quán)面積的比率，即房屋的得房率。關(guān)于房屋得房率目前有如下三種計(jì)算方法：

得房率=1-共用面積分?jǐn)傁禂?shù)……………………①

得房率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積 ………………②

得房率=套內(nèi)使用面積/建筑面積 ………………③

但一直沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一、明確和權(quán)威的說(shuō)法。本文將以實(shí)例的形式來(lái)分析和探討這三種計(jì)算方法的數(shù)值大小、理論性及合法性。

2.1 數(shù)值大小分析

假設(shè)上述三種說(shuō)法均正確，則通過(guò)實(shí)例用數(shù)學(xué)方法對(duì)各自大小進(jìn)行對(duì)比分析。第一組為某小區(qū)40#樓，主體六層，共計(jì)三個(gè)單元，一至五層一梯兩戶(hù)，戶(hù)型、面積相等，有1.8/2m2的半封閉陽(yáng)臺(tái)（附加面積0.9m2，下同），六層兩戶(hù)合成一戶(hù)，有歸產(chǎn)權(quán)人所有的56.2m2未計(jì)建筑面積（即附加面積）的平臺(tái)；第二組為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)某高層公寓28-01和28-02號(hào)房，主體32層，框剪結(jié)構(gòu)；第三組為區(qū)內(nèi)某住宅小區(qū)9#樓，主體六層，三個(gè)單元，一至四層一梯兩戶(hù)，房型、面積相同，南北有半封閉陽(yáng)臺(tái)面積為5.33m2/2，五層與標(biāo)準(zhǔn)層差別在于南北半封閉陽(yáng)臺(tái)無(wú)頂蓋，不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積（5.33m2/2）。依公式①、②、③在不考慮附加面積的前提下計(jì)算的得房率如表1所示。

表1 不考慮附加面積前提下的得房率

從表1可以看出：

（1）三種方法計(jì)算的得房率大小不等；

（2）若分?jǐn)傁禂?shù)相等，則各套房的得房率①、②是各自相等的；

（3）在同一幢樓中即使是建筑面積、套內(nèi)面積相等，而室內(nèi)平面布局及墻、柱等分布有不同，則得房率③也不同。

2.2 理論性分析

房屋建筑面積包括套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e，而套內(nèi)面積是由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻和柱等結(jié)構(gòu)水平投影面積。用公式表示為：

S=S1+S11+S12……………………④

式中：S為房屋建筑面積即產(chǎn)權(quán)面積；S1為套內(nèi)使用面積；S11為套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)水平投影面積；S12為分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。

經(jīng)過(guò)整理后，得房屋產(chǎn)權(quán)面積各部分構(gòu)成比例如下：

……………………⑤

依式⑤進(jìn)一步整理得如下各式：

……………………⑥

……………………⑦

公式⑥所表示的是套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)面積之和與產(chǎn)權(quán)面積的比例，即為式②表示的套內(nèi)面積與建筑面積的比率；公式⑦所表示的是套內(nèi)面積扣除套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)面積和分?jǐn)偯娣e與產(chǎn)權(quán)面積的比率，即為式③表示的套內(nèi)使用面積與建筑面積的比率；而與式②、③相比，式①中共用面積分?jǐn)傁禂?shù)是一個(gè)以套內(nèi)面積為分配基數(shù)按比例分?jǐn)偣灿妹娣e的系數(shù)，與建筑面積及得房率沒(méi)有直接關(guān)系，僅能表示得房率的變化趨勢(shì)，即分?jǐn)傁禂?shù)大則得房率低，否則得房率高，不能確定準(zhǔn)確的房屋得房率。

通過(guò)分析可知，房屋得房率是以房屋建筑面積為比較基數(shù)的，并與套內(nèi)面積和套內(nèi)使用面積直接相關(guān)。因此，式②、③表述的房屋得房率相對(duì)于式①較合理，即有充分的理論依據(jù)及確定的數(shù)值表示。

2.3 合法性分析

依據(jù)《物權(quán)法》第六章第70條之規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，即將房屋產(chǎn)權(quán)面積區(qū)分為專(zhuān)有和共有兩部分，式⑥、⑦中的套內(nèi)面積和套內(nèi)使用面積均屬于專(zhuān)有面積范圍內(nèi)，主要區(qū)別在于套內(nèi)墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)面積的權(quán)屬不同。而第71條規(guī)定“業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”。這充分說(shuō)明，套內(nèi)空間內(nèi)的墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)部分是設(shè)計(jì)部門(mén)按國(guó)家相關(guān)規(guī)范和要求，充分考慮房屋使用功能、建筑荷載等因素而后進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)的結(jié)果，雖然處在專(zhuān)有范圍內(nèi)歸權(quán)利人占有、使用或收益，但這些墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)不能隨意拆改和處分，否則會(huì)危及建筑物整體安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

所以，權(quán)利人實(shí)際依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積包括：依房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范計(jì)算得到的套內(nèi)使用面積（即為套內(nèi)面積扣除套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)水平投影面積）和附加面積（即實(shí)際有相同或相近使用功能的按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范不計(jì)或少計(jì)的使用面積）。

2.4 房屋得房率的定義

經(jīng)過(guò)上述分析，式③表示的房屋得房率有理有據(jù)，符合相關(guān)法律的規(guī)定。

因此，房屋得房率的定義應(yīng)是房屋所有權(quán)人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積的比率。

采用式③計(jì)算房屋得房率有如下特點(diǎn)：一是計(jì)算方便，即已知房屋產(chǎn)權(quán)面積，通過(guò)實(shí)地測(cè)量房屋凈使用面積可以直接準(zhǔn)確計(jì)算房屋得房率；二是可以作為量化房屋專(zhuān)有部分與共有部分面積大小的指標(biāo)，即可以量化房屋所有權(quán)權(quán)益的大小；三是得房率大小與房屋共用面積大小、墻體厚度及房間平面布局有關(guān)；四是得房率中考慮了附加面積的大小。

3 結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，房屋面積測(cè)算的各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之間都有著一定的聯(lián)系，在計(jì)算房屋面積時(shí)要使用科學(xué)合理且符合實(shí)際情況的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，才能保證估價(jià)任務(wù)順利完成。恰當(dāng)定義得房率，不僅可以時(shí)計(jì)算過(guò)程得到簡(jiǎn)化，而且可以進(jìn)一步提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，保障了各方的權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

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