房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)核算問題及改進(jìn)措施

吉林省同仁眾和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

近些年來，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為快速的形勢下，行業(yè)的會計(jì)制度也得到了進(jìn)一步的完善。但與此同時，也為企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)核算提出了新的要求，那么這就需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，并對財(cái)務(wù)會計(jì)核算進(jìn)行分析，采取行之有效的方式方法加以改進(jìn)完善，從而推動企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平得到顯著提升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)核算主要存在的問題

（一）財(cái)務(wù)會計(jì)核算制度尚不完善

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不能只是對相關(guān)會計(jì)制度等進(jìn)行簡單的套用，而是應(yīng)該充分的考慮自身行業(yè)特殊性，創(chuàng)建與企業(yè)自身發(fā)展相符合的財(cái)務(wù)會計(jì)核算制度，并設(shè)置專門的會計(jì)科目。但從當(dāng)前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算制度方面還不夠完善，很多企業(yè)都未創(chuàng)建統(tǒng)一完善會計(jì)核算制度，還有些企業(yè)只是將會計(jì)制度簡單地照搬過來，并沒有科學(xué)的統(tǒng)籌規(guī)劃好會計(jì)科目。例如房地產(chǎn)企業(yè)特有的成本核算內(nèi)容就被劃分為土地、開發(fā)以及利息成本等內(nèi)容，如果將他們都納入“開發(fā)成本”科目中，未能結(jié)合實(shí)際的核算內(nèi)容及對象進(jìn)行區(qū)分的話，則會使會計(jì)核算缺少科學(xué)合理性，進(jìn)而企業(yè)財(cái)務(wù)信息的精準(zhǔn)性也會受到影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要結(jié)合自身的實(shí)際經(jīng)營情況，并嚴(yán)格遵守會計(jì)制度及準(zhǔn)則，完善核算制度，從而使財(cái)務(wù)會計(jì)核算更加具有準(zhǔn)確性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)不明確

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，通常來說建設(shè)周期都會很長，收入確認(rèn)也要跨年才能進(jìn)行，當(dāng)收到房款后應(yīng)先將其計(jì)入“預(yù)收賬款”，就會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定來說，確認(rèn)收入是要在賣方把商品所有權(quán)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方才能進(jìn)行，其具體主要滿足以下幾個條件：首先，買方已經(jīng)與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂銷售合同，并且已在房產(chǎn)管理部門備過案；其次，房屋已建造施工完畢且達(dá)到預(yù)期的可使用狀態(tài)以及驗(yàn)收合格并辦理了竣工備案等手續(xù)；最后，買方已交付房款，并且按照合約獲得交房資格，比預(yù)定時間提前交樓的則將實(shí)際交樓時間作為確認(rèn)收入的節(jié)點(diǎn)。那么也就是說收入確認(rèn)只有在實(shí)際交樓之后才能夠顯現(xiàn)在會計(jì)賬面上。如若不是，就算收齊了房款，客戶并沒有實(shí)際收到商品房也是不可以確認(rèn)收入的，由此看出，收入確認(rèn)的時間實(shí)際上要滯后于實(shí)際的收款時間。在此種情況下，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策來說，財(cái)務(wù)信息的支持力度是極為有限的。而新的收入準(zhǔn)則的實(shí)施，則使收入確認(rèn)滯后這一問題得到了解決，從而可以更加及時地獲取財(cái)務(wù)信息，然而房地產(chǎn)企業(yè)的收款方式有分期、全額以及商業(yè)按揭等多種形式，那么就需要根據(jù)收款類型來區(qū)分確認(rèn)銷售收入。而且很多房地產(chǎn)企業(yè)將資金回籠作為工作的重心，卻忽視了財(cái)務(wù)會計(jì)核算，這樣企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益很難得到有效的提升。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用缺少規(guī)劃性

房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著資金投入量大、項(xiàng)目周期長等特點(diǎn)，在開發(fā)經(jīng)營中需要有密集的、大量的資金來作為支撐。房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠有充足的資金，通常情況下采用債務(wù)資本籌集資金的形式來實(shí)現(xiàn)融資，這無疑讓企業(yè)的利息費(fèi)用大幅增加。而采取不同方式處理借款費(fèi)用資本化，則會給稅收負(fù)擔(dān)、財(cái)務(wù)狀況以及當(dāng)期損益產(chǎn)生極大的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將借款的性質(zhì)進(jìn)行明確的區(qū)分，然后按照性質(zhì)對借款利息進(jìn)行科學(xué)合理的核算。當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)在對借款費(fèi)用資本化金額進(jìn)行確定時，在核算過程中不能夠清楚地區(qū)分開一般借款和專門借款，而只是根據(jù)借款時間的長短計(jì)入“短期借款”或“長期借款”，這就使得借款費(fèi)用資本化的準(zhǔn)確性受到一定程度的影響。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算缺少規(guī)范性

首先，成本費(fèi)用的歸集結(jié)轉(zhuǎn)缺少規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作中對成本費(fèi)用進(jìn)行歸集的時候，通常情況下是根據(jù)工程進(jìn)度來支付開發(fā)成本的，再經(jīng)由財(cái)務(wù)部門審核之后，將付款的金額計(jì)入開發(fā)成本當(dāng)中。但就實(shí)際情況而言，當(dāng)某一樓棟的商品房完成竣工并結(jié)轉(zhuǎn)的時候，有部分工程卻并沒有完成相關(guān)的結(jié)算，那么這樣一來成本費(fèi)用的歸集金額與實(shí)際的金額就會產(chǎn)生一定的差異。而在結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際成本的過程中，由于各個樓棟的竣工備案時間不一致，所以在財(cái)務(wù)會計(jì)的賬面上無法看到已經(jīng)全面歸集的成本金額，那么這就需要將成本預(yù)算部門所提供的預(yù)計(jì)目標(biāo)成本作為結(jié)轉(zhuǎn)時的主要依據(jù)。而這樣就會造成成本結(jié)構(gòu)的金額有一定的出入，而且成本預(yù)算部門在對目標(biāo)成本科目進(jìn)行設(shè)置的時候，跟財(cái)務(wù)在口徑上往往出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，這就說明成本結(jié)轉(zhuǎn)缺少一定的規(guī)范性。其次，作為房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)人員沒有充分的掌握成本核算規(guī)則。近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢較為迅猛，人員也具有很大的流動性，再加之成本核算在內(nèi)容上具有一定的復(fù)雜性，大部分企業(yè)的會計(jì)人員不是很了解成本核算規(guī)則。還有就是由于各個地方在政策方面存在著一定的差異，而會計(jì)人員對于這些又不是非常了解，這樣使得絕大多數(shù)會計(jì)人員在會計(jì)核算的工作過程中不可避免地出現(xiàn)一些誤差。除此之外，還有部分會計(jì)人員把原本不屬于成本的支出計(jì)入成本的名下，這樣就使得房地產(chǎn)成本的準(zhǔn)確性受到一定程度的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)核算的相關(guān)改進(jìn)措施

（一）不斷完善財(cái)務(wù)會計(jì)核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分地考慮自身行業(yè)的特殊性，科學(xué)合理的選擇并不斷完善及統(tǒng)一企業(yè)的會計(jì)核算制度。在財(cái)務(wù)會計(jì)核算制度中，必須要明確的規(guī)定財(cái)務(wù)會計(jì)核算數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)額的內(nèi)容，并根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況的發(fā)展變化進(jìn)行不斷地完善，而且還要不斷地升級操作系統(tǒng)，讓核算方法更加具有規(guī)范性和科學(xué)性，讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與全面性得到有效的提升，從而使會計(jì)核算結(jié)果更加的科學(xué)、合理以及嚴(yán)謹(jǐn)。還有就是在對財(cái)務(wù)會計(jì)核算制度進(jìn)行完善的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際需求對會計(jì)科目進(jìn)行科學(xué)合理的添加，例如添加開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用等科目，這樣可以將房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況反映出來，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平及效率得到有效的提升。

（二）不斷更新完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守新收入準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，對收入核算規(guī)范進(jìn)行不斷地更新完善，制定條理明確的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。首先，根據(jù)銷售合同可以清楚地知道買方的付款方式，當(dāng)付款是以商業(yè)或公積金按揭的方式時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售出去的商品房，它的控制權(quán)實(shí)際上是掌握在提供按揭的機(jī)構(gòu)手里的，在此種情況下仍需要按照實(shí)際的交樓時間作為收入確認(rèn)的節(jié)點(diǎn)，在交樓之前所收到的房屋款則應(yīng)該計(jì)入預(yù)收賬款中。而付款為一次性全款或分期付款的方式時，客戶其實(shí)已經(jīng)掌握了商品房的實(shí)際控制權(quán)，那么就可以根據(jù)交付時段來確認(rèn)收入，也就是說根據(jù)工程完工的進(jìn)度將預(yù)收房款計(jì)入確認(rèn)收入。由此可以看出，通過付款方式進(jìn)行劃分，不僅符合會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，而且還能夠真正準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和狀況，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策提供重要依據(jù)。

（三）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將借款費(fèi)用明確的區(qū)分為專門、一般。并通過設(shè)置輔助賬的方式來區(qū)分借款，而在賬面上不能清楚記錄的則可用借款臺賬來區(qū)分。不同性質(zhì)的借款各自分開進(jìn)行核算。專門借款是指因企業(yè)開發(fā)經(jīng)營而專門借入的款項(xiàng)，而一般借款則是指一般性質(zhì)的生產(chǎn)經(jīng)營借款。專門借款產(chǎn)生的利息費(fèi)用，應(yīng)在其滿足資本化條件下，用實(shí)際發(fā)生的利息減掉還未被動用的借款產(chǎn)生的利息計(jì)入開發(fā)利息成本。一般借款產(chǎn)生的利息費(fèi)用則是按照配比原則，將實(shí)際占用資金進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算到各成本對象計(jì)入開發(fā)利息成本中。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的各個階段，應(yīng)合理的規(guī)劃借款時間與金額，從而使企業(yè)資金的利用更加合理化。

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集結(jié)轉(zhuǎn)核算規(guī)范

首先，在成本會計(jì)核算工作中，成本預(yù)算和成本審核是分屬于兩個部門的，而只有兩部門共同協(xié)作，才能使企業(yè)成本會計(jì)工作得以更加有序地開展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)部門一起商討，制定統(tǒng)一的目標(biāo)成本科目，從而使成本會計(jì)核算工作效率得到有效提升。其次，結(jié)合實(shí)際情況組織會計(jì)人員進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識培訓(xùn)，并制定財(cái)務(wù)工作考評制度，推動會計(jì)人員充分掌握相關(guān)會計(jì)政策、成本核算規(guī)則等，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)成本核算更加的具有準(zhǔn)確性。

結(jié)語

綜上所述，針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)會計(jì)核算方面存在的問題進(jìn)行分析研究，采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，對財(cái)務(wù)會計(jì)核算制度進(jìn)行不斷地完善，制定并遵守財(cái)務(wù)會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和效率得到有效提高。