房產(chǎn)眾籌：火熱背后的現(xiàn)實驅(qū)動

從天然的互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢的房產(chǎn)電商，到急于納入互聯(lián)網(wǎng)基因的房地產(chǎn)企業(yè)，短短2個月內(nèi)，已有數(shù)十個房產(chǎn)眾籌項目落地試水，愈來愈豐富的新玩法中，甚至不乏“微”眾籌等創(chuàng)意概念。隨著

房產(chǎn)眾籌的隊伍的急劇膨脹，未來這種融合了多種元素的新型營銷模式將走向何處？又該如何突破瓶頸？

有一個經(jīng)典笑話流傳甚廣，說的是兩個朋友相聚，A問B：最近可好，都在忙啥？B說：也沒什么，就投資投資體育項目，或搞慈善事業(yè)。A說：哇，果然是成功人士呀！B不語，隨后從兜里掏出兩張

大樂透和雙色球彩票。哎，又沒中啊！

這當(dāng)然是一個笑話。屌絲買彩票是支持體育和慈善事業(yè)，但回報率極低且風(fēng)險巨大（中獎的概率極低）；二級市場買股票可以成為中小股東比買彩票低得多，但A股的風(fēng)險也很高；投資房子是不

錯的選擇，特別前些年房價飆漲，即便現(xiàn)在行業(yè)進入了白銀時代，但是一些城市和項目的升值潛力依然很大，值得投資。

那么問題來了：有升值潛力的房子一般市價都很高，屌絲怎么買的起呢，能不能1000甚至更低的價格也能成為豪宅的擁有者之一呢？

問題的答案是——房地產(chǎn)眾籌。

眾籌戰(zhàn)役打響

房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融，這三個本互不相關(guān)的詞匯，卻在2014年末碰撞出一場激烈的化學(xué)反應(yīng)，而房產(chǎn)眾籌無疑是個中代表。

2014年12月18日上午，號稱“認(rèn)籌金額1000元起，預(yù)期年化收益率40%”的樂居眾籌首個項目開放搶購。金融投資報記者在位于房金所平臺的搶購頁面看到，此次樂居眾籌首套房源為“三亞鳳凰

水城南岸”， 市場價86.81萬元，認(rèn)籌資金總額為43萬元，1000元起參與眾籌，共430籌，每人最高可認(rèn)五籌。根據(jù)公布數(shù)據(jù)，僅耗時17秒，該項目達(dá)成率已為100%，成功完成籌資。據(jù)了解，隨

后的12月25日該房源將進入網(wǎng)上競拍環(huán)節(jié)，起拍價52萬元，溢價部分就是投資人的收益。

據(jù)介紹，樂居房產(chǎn)眾籌是“以特定房源為標(biāo)的，由樂居、房金所、億百潤三大品牌聯(lián)手打造，以低額投資門檻和超高收益吸引投資者認(rèn)購，在購房者以優(yōu)惠價格競拍房源成功后，投資者將

獲得該房源全額溢價收益作為回報。”

其中，眾籌投資人及普通購房者均可參與樂居眾籌項目房源競拍，競拍成功將享受優(yōu)惠折扣；而在收益的產(chǎn)生環(huán)節(jié)中，根據(jù)測算，如果一套100萬的房源，開發(fā)商五折提供，即籌資50萬，可

劃分為500份，每份1000元；假設(shè)7折拍出，那么通過眾籌可以獲利20萬，每份收益1400元，收益率40%。

需要注意的是，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，眾籌成功后至投資周期結(jié)束前，投資人的資金暫時凍結(jié)無法贖回。同時，需要競得者支付所有競買款（包括購房款和眾籌溢價款）并與開發(fā)商簽訂購房合同

后，新浪樂居才向所有參與眾籌活動的投資人返還本金及收益。

事實上，隨著樂居眾籌項目的推出，幾乎所有坐擁“天然互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢”的主流房產(chǎn)電商都已介入相關(guān)領(lǐng)域。就在同年11月，由搜房推出的號稱“西南第一籌”的綠地旗下某成都項目，以秒

殺之勢，順利點燃了成都樓市眾籌的第一把火，而其所采用的模式也幾乎如出一轍。搜房有關(guān)人士坦言，通過采取5折起拍的形式，每個人都可以投一些資金參與眾籌，其中超過5折部分分紅按

比例分給投資者。

“金融化”正在加速

不僅僅是房產(chǎn)電商，在互聯(lián)網(wǎng)時代大背景下，進入白銀時代的房企，也紛紛嘗試將傳統(tǒng)的營銷模式更好的與互聯(lián)網(wǎng)基因相嫁接。其中，包括保利、萬科、遠(yuǎn)洋、龍湖等知名開發(fā)商均選擇聯(lián)手

房貸網(wǎng)、平安好房、搜房網(wǎng)、京東等互聯(lián)網(wǎng)平臺推出房產(chǎn)眾籌，試圖創(chuàng)造出一條全新的市場渠道。

除了上述將房產(chǎn)眾籌與理財相掛鉤的模式外，一種名為“微”眾籌的方式則將這種玩法演繹的更加極致與誘惑。就在同年12月，綠地聯(lián)合騰訊跨界發(fā)起“11元”搶小愛活動，只需繳納11元

獲得資格后，就可以參與房產(chǎn)眾籌，最終參與人數(shù)達(dá)到1.9萬人次，籌集額為近20萬元。對于參與者而言，不僅穩(wěn)賺不賠，還贏得了“以小博大”機遇。

與此同時，不久前，中信地產(chǎn)則牽手眾籌網(wǎng)，上線中信臺達(dá)國際酒店式公寓眾籌項目，以“度假地產(chǎn)合伙人”為噱頭，推出5套位于海南的酒店式公寓參與房產(chǎn)眾籌，籌資目標(biāo)388萬。眾籌網(wǎng)CEO

孫宏生指出，房產(chǎn)作為投資標(biāo)的單價過高，且會導(dǎo)致個人資產(chǎn)組合過度集中，而眾籌則可以大幅降低投資門檻，有效分散投資人的投資風(fēng)險。

根據(jù)相關(guān)要求，投資者支付5萬-20萬元，即可獲得包括以原房價的88折購入相應(yīng)比例的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；兩年內(nèi)每年年化7%的房產(chǎn)租金收益；旺季（10月-3月）3天或淡季 （4月-9月）10天免費入住酒店等

權(quán)益。另外，投資者退出項目變賣房產(chǎn)時，還有機會獲得房產(chǎn)增值帶來的收益。

除此之外，不少開發(fā)商已試圖融入理財產(chǎn)品的理念對房屋進行售賣，形式也是多種多樣。除此前的帶約返租及房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌外，近期，也有開發(fā)商與第三方金融機構(gòu)合作，推行買房送理財產(chǎn)

品獲固定收益，或買理財產(chǎn)品直接送房的超值營銷策略，并在銷售端起到了一定效果。

中小開發(fā)商暫不敢接招

？？盡管房地產(chǎn)營銷的 “金融化”進程正在加速，但記者采訪武漢各大樓盤發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商們普遍感興趣，但都紛紛表示暫時還不敢接招。

“這種新鮮方式，邊走邊看。”一開發(fā)商對記者說，房產(chǎn)眾籌概念在國內(nèi)剛剛興起，除了上述開發(fā)商的營銷推廣型眾籌外，另一種房產(chǎn)眾籌模式為投資理財產(chǎn)品型。雖然此類眾籌更加傾向

于投資理財，但是開發(fā)商的積極參與是其關(guān)鍵的推動因素，其目的仍然是賣房。

“眾籌是要通過互聯(lián)網(wǎng)平臺讓制造者和消費者之間形成溝通，消費者在產(chǎn)品未出現(xiàn)之前就能確保以低價購買，籌款人則可籌集資金開發(fā)產(chǎn)品，從目前國內(nèi)的房產(chǎn)眾籌來看，并不符合這一原理。

”上述人士坦言：“真正的房產(chǎn)眾籌應(yīng)該是顛覆現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)的一種模式，即開發(fā)商在立項之初提前鎖定購房人，并用購房人的眾籌資金來建房。此類房產(chǎn)眾籌需要開發(fā)商具備強大的線上社區(qū)

運營能力以及資金的運營管理能力，不僅要在互聯(lián)網(wǎng)平臺上將眾籌者聚集起來，也要在籌得資金后規(guī)避非法集資的風(fēng)險并保證資金的安全。”

一位不愿具名的開發(fā)商表示，眾籌的復(fù)雜性或許正是制約開發(fā)商只愿借眾籌概念賣房，不敢真正涉足的原因。

對于開發(fā)商而言，房產(chǎn)眾籌無疑開創(chuàng)了全新的銷售模式，尤其在逆市之下，一些觸底房源更能夠引發(fā)爭相追捧。一旦獲得購房者充分參與，資金流勢必得以快速回籠。

？？一位業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，隨著房價的提升，房產(chǎn)的持有成本陡增，讓不少投資者望而卻步。房產(chǎn)眾籌的碎片化處理使投資加入了實惠購房的元素，使原本沒有能力參與投資的購房者也能獲得

收益。“相對很多金融產(chǎn)品，房子作為實物還是相對安全的。”他指出，雖然當(dāng)下房產(chǎn)形勢較為吃緊，但從長遠(yuǎn)來看仍有一定的上升空間。

挑戰(zhàn)與機遇并存

但就該模式的風(fēng)險方面，上述人士表示，購房者在挑選項目時應(yīng)當(dāng)仔細(xì)分析，既要注意房價下行的市場行情，也要避免介入一些品質(zhì)不高、難以出手的房源。此外，對于互聯(lián)網(wǎng)搭建的眾籌

平臺，購房者一定要清楚資金的去向，明晰自己的產(chǎn)權(quán)，以免造成不必要的麻煩。

據(jù)悉，伴隨著房產(chǎn)眾籌的興起，也出現(xiàn)了少量開發(fā)商借機變相圈錢、洗錢的現(xiàn)象，并使購房者無意間卷入了違法的洪流。

對此，不少法律界人士指出，房地產(chǎn)眾籌模式不可能出現(xiàn)單份房屋產(chǎn)權(quán)和全產(chǎn)權(quán)一樣合法有效的法律效果。我國的共有制度一共就只有2種：共同共有和按份共有。前者主要是夫妻共同共有

房屋，后者是按照份額享有房屋所有權(quán)。房產(chǎn)眾籌走的就是按份共有。但是按份共有人只能按照自己享有的份額享有特定部分的權(quán)益，遠(yuǎn)不是全部產(chǎn)權(quán)所有享有的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分

權(quán)。

？？這種權(quán)利被稀釋的具體表現(xiàn)就是，針對同一物業(yè)，如果有持有人想轉(zhuǎn)手，但其余持有人不同意，如何解決？如果部分持有人繳納了購房款，但部分購房者由于資金問題不繳納或未準(zhǔn)時繳納房

款，開發(fā)商將如何處理、協(xié)調(diào)該房源？此外，如果換之以按房屋空間劃分產(chǎn)權(quán)，各產(chǎn)權(quán)人對空間的劃分幾乎不可能明晰。

？？此外，記者還了解到，目前武漢幾大實力開發(fā)商對于這一模式同樣褒貶不一。部分開發(fā)商負(fù)責(zé)人認(rèn)為，賣房時的溝通成本及后期糾紛的處理問題，或?qū)⒊蔀橹萍s這種新模式在武漢推進的主要

原因。但也有開發(fā)商表示，如果能找?guī)讉€熟悉的合伙人共同投資，事先就在合同里約定好少數(shù)服從多數(shù)的條款，問題就可以規(guī)避。即使后期存在房屋難以轉(zhuǎn)讓的問題，也可加入溢價部分后再出售

自己的“股權(quán)”。

對此專家提醒，購房者在購買此類產(chǎn)品時一定要明確資金流向，究竟是用于買房還是用于開發(fā)商的其它用途。如果是后者，則可能出現(xiàn)非法集資的嫌疑。同時，即使是買房，購房者也要明確

開發(fā)商與什么樣的金融機構(gòu)合作，并明確是否會有第三方信托或擔(dān)保公司進行擔(dān)保，對第三方公司的資質(zhì)也應(yīng)查詢清楚。此外，購房者應(yīng)就合同條款進行仔細(xì)研讀，必要時應(yīng)當(dāng)咨詢律師，就合同

的模糊地帶進行明晰，以免出現(xiàn)不必要的糾紛。