投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法探討

【摘要】《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估做出具體的規(guī)范。本文綜合分析了投資性房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型定義、評(píng)估目的的分析確定和評(píng)估方法的應(yīng)用，分析了市場法和收益法應(yīng)用在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題，并探討解決問題的措施。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；市場法；收益法

1、引言

隨著《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》全面引入公允價(jià)值計(jì)量的概念，2007年11月頒布的《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》則是中國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)第一個(gè)關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)則性文件。2009年底，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)頒布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《評(píng)估指導(dǎo)意見》），對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法做了規(guī)定。《評(píng)估指導(dǎo)意見》的頒布不僅對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量提供指導(dǎo)，而且對(duì)物業(yè)稅的稅基評(píng)估也有影響，對(duì)全面開征物業(yè)稅有示范作用。

2、投資性房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型

2.1公允價(jià)值。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》將“公允價(jià)值”定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”，突出了“公允價(jià)值”的最根本特點(diǎn)。能夠滿足外在條件“市場公平”和 “市場信息充分”，再加上“交易雙方理性”，此時(shí)達(dá)成的市場交易價(jià)格即可以被認(rèn)為體現(xiàn)了其“公允價(jià)值”。

2.2市場價(jià)值。《國際評(píng)估準(zhǔn)則》將“市場價(jià)值”定義為：“自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制”。……